2017年买房 什么城市值得买
风险提示:买房投资有风险,投资需谨慎!
谨以此文 献给在买房路上踌躇不前的人们!本文以自住刚需为目的,为大家普及房产基础知识,在历史车轮下做出正确的选择。不是教大家炒楼的,要想看怎么弄房票,资格,贷款这些东西,本文没有!
据本文买房投资,不保证盈利,也不负责。提醒买房投资者的"买者自负"原则,在做出投资决策后,市场变化引致的投资风险,由投资人自行负担。
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索引
关于限购:以下城市因房价户籍原因不能自由平等购买
城市的发展:4亿人!剧本早就写好,演出正在上演
人口、经济、地理位置:城市的发展与壮大先天因素
国家意志:城市级别&政策规划的巨大影响
什么城市值得买
周期之母:房地产市场,日本房地产历史
买房怎么买
我爱南京,你好郑州
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正文
关于限购:以下城市因房价户籍原因不能自由平等购买
2014年,提出户籍制度改革以来,目前看来似乎没有进步反而倒退。在城镇化的步伐中,又多了一项新事物:居住证,然后上海市又诞生了居住证打分系统,最近又有消息南京要实施居住证打分制度。所以关于你,除了身份证、户口本,异乡的你未来又多了一个证明你身份的东西:居住证。要考试打分哦,不及格,小孩可能上不了学哦,更别提转户口哦。 下图除了西安(我不懂为什么要限购?1.可以说西安房价是省会城市中最低的。2.土拍市场连全国的平均价格都没达到,差了一截。),其他城市价格都是失真的,所以毫无疑问,这些城市都是是值得买的城市。
上图只是政策大概,具体需看城市具体涉及到的区县。
城市的发展:4亿人!剧本早就写好,演出正在上演
上篇文章中已经给大家介绍了世界几大城市群,城市群的形成就是城镇化的结果,城镇化的过程就是人类聚集的过程。人类为什么喜欢挤到一起,这不重要,重要的是世界范围内看他们最终都挤到了一起。所以,本文基于此理论,在我看来中国人这么爱热闹,应该挤的更甚。
在这基础上诞生了一个名词叫:城镇化率。国家统计局:2015年中国城镇化率为56.1%,王健林说真实的城镇化率才40%多,不管多少,反正就是很低,国家定的目标是2020年60%,过去这些年基本以1.35个百分点增长,我相信统计局2020年能完成60%这个数据。中等发达水平国家和地区的城镇化率不约而同现在是85%,西方发达国家的城市化率都在95%左右,美国是97%,不管多少,只要知道很高就行。要达到85%的水平的话,中国大概需要4亿人城镇化。
这个过程就是,农村人口涌向4、3、2、1线城市,4线城市涌向3、2、1线城市,3线城市涌向2、1线城市,2线城市涌向1线城市的过程。(以下选择购房城市基于此逻辑)
人口、经济、地理位置:城市的发展与壮大先天因素
一、人口
据上篇与上文的观点,4线及以下城市人口,总的来看未来基本可以确定是流失的。所以这些地方的房子非自住,不值得购买。如果要预测这些地方房产价值,就是房屋造价加些许利润。(也许低于造价),目前看就是3000元/平,未来随成本增加而相对增加。
数据也印证这一点,如下图2015年统计局年报。下图紫色部分,人口在不断集中,另一个角度来说,我们也可以以此来划分1、2、3线城市。总数量不超过150个,其中3线城市数量2014年图中显示是91个,个人观点认为房价未来只是正常市场价格,每年的增长也就是通货膨胀的部分,能抵抗通货膨胀而已。所以真正值得我们提前做出决策的、值得提前买入的基本就是17+35=52个城市中的这些了。
上图统计是以城市市辖区为对象的,相对于城市总人口更具参考性。关于这些城市总人口排名统计,详见下面第二点,与经济一起统计。
二、经济
产业结构和经济联系决定了人口构成、收入水平,本文弱化政府政策,尽量不谈,大家懂的。但还是强调中国城市的发展体现着强大的政府力量。几十年中,中央和各省市制定的产业、经济和人口政策加速了城市群的形成。中国的800 多个城市中有200 多个人口超过100 万(在整个欧洲,人口超100 万的城市只有35 个)。而未来,大城市还会越来越大。据麦肯锡预测,2030年,预计将有10亿人生活在城市中。
根据第一点中说的52个城市,下图统计了16年前3季度的GDP排名结果如下。
狭隘的讲,光用GDP这一个指标来筛选,基本就锁定了绝大部分城市了。房价当然是由供求关系决定的,但前提你得有......如果再进一步,考虑下这些城市的面积(如图中的重庆,哈尔滨,鄂尔多斯)、教育医疗资源,行政区划等因素,毫无疑问,还有很大的优化空间。
三、地理位置
自然地理位置,古代文明的出现地方基本是处于温热带地方,不会出现在南北极。历史以来,交通设施一直影响一个城市的形成与发展。河运是早期城市形成发展的重要影响因素,很多城市都是沿河而设。海运的发展使很多港口城市发展壮大,如大连、青岛等城市都属于海港城市。不过,随着现代社会科学技术的发展,抵抗恶劣自然条件越来越强大,视乎影响也越来越小。不然,雾霾这么严重,怎么不选择离开呢 ?
国家意志:城市级别&政策规划的巨大影响
毫无疑问,强大的政府力量决定城市的发展,这个力量有多强大,举个栗子:有位老人在中国的南海边画了一个圈。然后这个地方经济只用了20-30年时间,GDP排名就成了全国第四。考虑到面积,第四还是谦虚的。
一、根据级别高的行政级别来看:直辖市(省级)、部分省会城市(副省级)、5个计划单列市(副省级)。
直辖市:北京、上海、天津、重庆
副省级省会城市:广州、南京、武汉、沈阳、西安、成都、济南、杭州、哈尔滨、长春。
计划单列市:深圳、厦门、青岛、大连、宁波
直辖市,省会城市大家都能理解其中的利益关系,这里介绍下计划单列市带来的利益,最有利的就是计划单列市的收支直接与中央挂钩,由中央财政与地方财政两分,而无须上缴省级财政。然后就是,发改委和国务院下达省、直辖市的中长期的年度计划中会直接下达这些城市。国家有关部门召开省、直辖市参加的会议均邀请这些城市。对这些城市进行政治经济体制改革的综合试点。
二、10个国家中心城市
已确定:北京、上海、广州、重庆、天津
国务院明确定位的:成都、武汉、郑州
2个未确定:将由提出申请的13个城市中产生,他们是:深圳、南京、西安、沈阳、大连、青岛、福州、厦门、杭州、长沙、石家庄、苏州、合肥。
目前有说11个的,但政府网站还查不到正式文件。
三、上面未提及的省会城市
四、100个区域中心城市(网传预测名单)
100个都叫区域中心城市,似乎这样的称号也没有什么意义。从另一个角度考虑,可以理解为囊括了中国的123线城市。这些地方,我猜房价都会以万元计。当然未来有多远,我猜不到。
什么城市值得买
#下列名单由于楼主非专业人士,个人偏见异常严重,完全可以不看。#
总结上面,给出下列什么城市值得买名单(非权威)
大长三角经济圈:上海、南京、杭州、苏州、合肥、宁波、无锡
泛渤海经济圈:北京、天津、石家庄、太原、济南、青岛
大珠三角经济圈:深圳、广州、佛山、东莞
东北经济圈:沈阳、哈尔滨、长春、大连
海峡经济圈:厦门、福州
中部经济圈:武汉、郑州、长沙、南昌
西南经济圈:成都、重庆、昆明、三亚
西北经济圈:西安、兰州
周期之母:房地产市场,日本房地产历史
市场上主流的观点基本就是霍伊特18年,我看了半天,不知道在说什么,然后有9年的,20年的,34年的。个人倒是认为日本对中国有些借鉴经验。
上图是日本的城镇化率。我们目前才相当于日本50年代中期的水平。
可以看到日本土地价格从50年代开始一直到90年代初,一直是增长态势。根本看不到什么18年周期的影子。将18乘以2基本符合,也接近上面一个周期的数字34年。
如果中国房地产以98年为起点,那么现在就是18年这个周期点。以目前的城镇化率,中国的房价,你是愿意相信这样的理论吗?这还没考虑中国的土地制度,外汇管制等因素。如果非要选择一个周期,我会选36这个。因为无论从城镇化率,土地制度,人口年龄结构来看,还为时尚早。
房产价格:增速与当地土拍市场密切相关
下图是中国指数研究院发布的百城价格前50名。如果有些人从来没涉及过房地产,看这个价格对应自己的城市感觉还行。当轮到自己实际去购买挑选的时候,发现这个价格根本买不到自己看得上的。有个词叫:被平均。
关于京沪深的房价,已经超过我的理解范围,不予置评。从供求关系上看,毫无疑问这个价格是打压后的失真价格,这3个地方面积北京最大,而北京房价最高,我只知道上海深圳市政府水平高,其他我不懂。我们以上海为例:假设你有购房资格,买一套总价450万(以平均价算不足100平),首付3成150万,以商业贷款300万,30年,等额本息。每月需还贷约16000元。总成本723万。
厦门由于地理关系,面积又小(应该是这些城市面积最小的),又有鼓浪屿+厦门大学,限购政策又温和,应该算是价格的正常水平。南京这个城市真值得重点研究,论经济远比不上天津广州,竟然排在他们前面,由于房价的功劳,促进南京这些年基础设施迅猛发展,土地财政之典范。南京杭州都靠前,与这2个省的GDP是分不开的(人口向省会城市聚集),与上海的高房价,5年限购政策也是密切相关的。我们来瞻仰下江苏各市的人均存款如下图。
该数据反映,100万的房子,基本上每个家庭(一家3口)都能付首付(2成)的节奏。你们说房价高吗? 合肥明显受南京影响,导致2016大放异彩。16年大放异彩的还有郑州,武汉这2个城市,郑州受益于高铁规划(实际影响有这么大吗?),不过这3个城市土拍都上了TOP10,表明房价增长与土拍密切相关。图中土拍增幅最大无锡,增幅达951%,导致出现面粉比面包贵的情形在无锡市场出现,虽然2016无锡涨幅也很可观,不过11月的房价才在33名。
四个直辖市中,重庆房价最低,简直不可想象,有历史原因,与市领导密切相关。但随着市领导调离,未来政策不可预期,如下图之建议。
这样良心的价格,刚需族在中国这样的市场,对比来看简直不用考虑都知道应该怎么做。像重庆这样的城市,还有长沙,西安。长沙由于历史上推出的土地太多,导致库存巨大,反映在市场导致价格上不去。但是土拍价格长沙11月梅溪湖一地块楼面价达到9240元一平。西安市场简直混乱,土拍价格低的出奇,令人惊讶的是年末还出台了限购政策,在限购的城市中是令人最想不通的一个城市,也是房价最低的城市!这三个城市,刚需族强烈建议入手。投资族,不予置评。
剩下的城市,就没有上面的3个城市幸福了。只能这么说了,广州相对京沪深是幸福的。东莞,佛山请密切注意广州动静。其他城市没研究,但是基本上这些城市代表这中国未来城市化发展的方向。
买房怎么买
上篇文章被喷标题党了 ,全国那么多城市,天南地北,每个城市都有每个城市的特点。第二,个人因素也是千差万别,需求千奇百怪,哪里来这样的答案。本文的目的给大家大的方向,至于具体怎么操作还是要靠自己。但是,因为买房对于我们一生也就1-3次,框架还是能搭一下。
总的来说,首先你要知道城市的框架在哪里(高速路环线,地铁规划等),然后就是哪儿人买的多就往哪儿买。
一、首选一手房
可能与一些观点不一样,所以还是要具体问题具体分析。
对于急需入住的人,经济又有实力的人群,二手房毫无疑问是更好的选择。二手房一般说来周边配套比一手房完善,居住环境更加成熟,不需要装修的话,可以做到拎包入住,更加环保。弊端当然也是很多,需要买方做的工作太多,需要购房人有丰富的经验。甚至在一定条件下,二手房价格会大幅便宜与新房,前提是购房人经验丰富,砍价高手,这种情况一般都是卖方急于出售(做生意的,欠债的......),低于市场价20%成交的都有很多案例,甚至不算什么。所以对于不同的人,思维角度、能力不一样,答案也就不一样。2016年北京上海买家因为卖家频频跳价,撕毁协议比比皆是,后果不堪设想,好不容易凑足的首付因为卖方的原因,失去了买房的机会。即使打官司赢了,赔偿的金额相对于房价也是杯水车薪。
对于大部分人群,新房是首选。首付低!首付低!首付低!重要的事情说3遍。同样总价的二手房首付大概是新房的一倍。对于刚买房的我们,同样的首付可以去买更好更大的房子。其他好处就是相对2手房不好的地方,举个栗子,2016年年初,你在一线城市跟万科签了买房合同,万科不会因为房价涨了,就不交房给你了。
二、了解当地城市政府规划、地铁规划
目前大部分城市,都有规划和土地管理局网站,一般都有规划公示,可以查询到本城市的未来规划。具体一点可以到当地区县的规划网站,查询你所在区的未来规划,便于了解当地的一些重大工程,未来的城市发展方向。
对于地铁这样的重大项目,一般都会用专门的网站,而且这些项目都得报国家发改委申请,同意了后才能建设。所以大家找这样的规划没什么难度,一般百度一下都会有了。目前开通和得到发改委批复同意建设地铁的城市有:北京、天津、上海、广州、佛山、深圳、武汉、重庆、长沙、宁波、贵阳、成都、合肥、大连、南京、昆明、东莞、苏州、无锡、沈阳、长春、西安、杭州、郑州、南昌、青岛、福州、厦门、哈尔滨、乌鲁木齐、包头、洛阳、绍兴、石家庄、呼和浩特、南宁、南通、常州、济南、徐州、兰州、太原,一共42个。
重大项目与地铁站点,对周边楼盘房价影响明显。简单的逻辑:一个小区边上就是一个几十亿的项目,这小区必然溢价。
三、上房地产专业网站了解楼盘
二手房就不提了这里。一般就是房天下这样的全国门户网站+当地房地产门户,这2个网站。然后配合当地房管局的网站,因为现在很多城市都一房一价,有些地方这些网站都可以看到具体到每一户的价格,实在是透明公平公正的人民政府啊!
如上图,点开用地图找房,就可以看到当前城市的楼盘啦。价格基本看当前楼盘的动态信息,一般差不了多少,基本就是当前楼盘的平均价格。楼盘火爆的时候,价格偏离的比较厉害,实际价格都比上面高,而且没房。
四、利用百度地图、谷歌地图
在现在这样信息爆炸的社会,我觉得甚至可以不用实地看盘,基本可以做到到了楼盘直接买。真的比买菜都简单。
你可以以上帝视角俯瞰你看中的楼盘,你也可以借助地图上的工具测量距离你关心目标的距离,如离地铁的距离,离某个学校公园的距离,看周围的建筑绿化等。总比你听售楼员的靠谱(如:我们这个楼盘高铁可以半个小时到达上海虹桥,呵呵呵~)而且我看论坛,很多人会亲自走一趟实际距离,有这个必要吗?地图测量的距离,比你实际感受距离准确多了。
当然楼盘的宣传材料非常有用,那就是楼盘周围的一切有利信息,都会在上面。(一个都不会放过!,十万八千里的都有。)要一本,这样免得自己浪费时间去研究,自己研究还会丢三落四。注意一点就可以,一切负面的肯定不会标示出来。这个需要自己研究。
五、买买买
现在政府越来越规范,烂尾楼越来越少了。一般说来,大的开发商相对有保障,自己就不用瞎操心。基本就是走开发流程,交意向金排号——开盘当日刷卡签合同——银行贷款——收房(交契税大修基金)。一般说来,大的开发商,我们普通消费者没有议价空间。基本都是一房一价,中间的一些差价只是给销售人员的手段,最终还是回到那个定好的价格。所以我们直接跟销售人员开诚布公就可以了,没必要瞎扯谈。除非,你认识这个楼盘的老总,这个区房管局局长,认识王石郁亮,许家印,不然想总价便宜个5000块真难。认识楼盘老总一般情况下总价便宜5000也就是一句话的事情。
楼层选择,看个人。也需要了解一些基本常识,如:1-3层会受到树的遮挡,10层以上一般消防云梯无法到达。现在有个情况是,顶楼房子最便宜,很容易买得到,视野也好。就是歧视 。无非就是担心漏雨,夏天热。我想说现在顶层处理比10几年前强多了,其他楼层我还担心楼上马桶漏呢。
我爱南京,你好郑州
南京
以前有个速度叫深圳速度,我发现南京简直发射火箭啊~下面给大家看看南京速度!!!
先上张地铁规划图镇楼,完完全全帝都,魔都的既视感~ 。你也许说这只是规划,我们来看2017年南京。
2017年,南京13条地铁共建,预计建成3条地铁。说是大跃进,一点都不为过,格局太大,辣眼睛! 原来还能与之一比的古都西安,未来几年要远远被甩在身后了。
2016年南京城市建设实际投资393亿!这个数字比好多城市的可支配财政收入都高!要做到南京这样,只需学到一点,掌握核心技术:卖地 ,2016年土地排行,南京仅次于上海,1500亿!1500亿什么概念?大家看上文GDP排行那张图,厦门2015年GDP是3466亿,南京卖地就赶上厦门GDP的一半!!!1994年分税制改革,也是推高房价的推手。而卖地是不需要与中央财政分的,所以卖地成为一些地方财政收入的主要来源。GDP还要乘以税收比例才能成为税收收入,还要和中央分。
这么多钱,建桥建隧道建地铁,不是想建就建嘛! 看看南京这几年建的长江大桥,和未来规划要建的过江隧道。这是长江啊~~亲,跟小河上搭桥一样。
长江三角洲城市群发展规划中,给南京定的目标也是最多的,预测到2030年增加人口238万~
给南京城市规模定位于特大型城市,竟然高于杭州、合肥。所以这么发展,起码高层是支持的。
被称为南京陆家嘴的河西南部鱼嘴地区,出让条件的要求,G97的A地块内须建设一栋高度为500米—550米的标志性塔楼,B地块主塔楼高度为200米—300米;C地块主塔楼高度为300米—350米。论卖地的水平,我只服南京!这种规划文件要是能提前半年知道,呵~
《我爱南京》专辑中的---天空之城
飞机飞过天空,天空之城
落雨下的黄昏的我们
此刻我在异乡的夜里
......
房子不过是生活的屁
折磨着我也折磨着你
郑州
“得中原者得天下”,那么谁得到的中原,答案是“郑州”。米字型高铁:郑州接入了京广通道、欧亚大路桥通道、呼南通道三个干线通道,大出风头。规划中还有郑万(渝)高铁、郑合高铁、郑济高铁。此外,规划中还有一大批以郑州为中心的省内城际铁路。
河南省统计局,全省2015年年末总人口为10722万人。人口从超亿还不是最重要的,重要的是打着望远镜都找不到第二个能与郑州匹敌的对手!孔子东游列国不过才方圆五百里,这是方圆700里都没有对手。
入选国家中心城市,郑州获国家支持。我猜很大程度上国家在这个区域根本没有选择的余地,只能选郑州。郑州全市建成区面积437.6平方公里,跟武汉成都同样入选国家中心城市,面积少了100-200平方公里。郑州急需扩展城市面积。
根据中原城市群发展规划,推进郑州大都市区建设,就完全是以郑州为中心的呀。2016年郑州以2641万平方米的成交建筑面积,全国第二!成交金额635亿。视乎掌握土地财政精髓,可是每平才2400元。对比南京15000一平的价格,看来绝世武功不是那么容易掌握的。比西安1150元/平的价格,还是可圈可点的,所以西安的人民是多么的幸福。反过来看,城市没钱就没法大搞建设,眼前发展,就会比南京这样的城市远远甩在后面。
最后同样以B哥歌词收尾---关于郑州的记忆
关于郑州我知道的不多
......
似是而非或是世事可畏,有情有义又是有米无炊
时间改变了很多又什么都没有
让我再次拥抱你,郑州
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新的一年国家限制兑汇当然是对的,M2都远超美国了,不限制早就被美国玩完,估计早就步入日本的后尘了。三线城市跟着二线城市走,二线城市紧跟一线城市,一线城市就看国运,国家强盛则强。最后祝福祖国繁荣昌盛,GDP赶超美国!
当然还有本文未考虑的其他各种情况的存在,如昆山,廊坊等这类的城市,需要特殊对待。当然还有很多其他城市也值得买,凭一己之力不可能面面俱到。最后再次声明:本文仅供刚需族参考,最后决策需自己负责。特别提醒投资族,以本文决策方向可能错误,风险自担!
(本文完,没有下篇!)
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对于房市,每一个城市都有其独特的特性,本身的地形条件,当地人的习惯,没办法只是看政府的规划和投入,或用通用的方法去归纳,比如北京的三环内外之别,元旦晚上重庆解放碑 和 北部新区 ,比如沈阳的投入和市场等。
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