钻石包租婆 篇一：我在日本买了个房（上）

我年轻时，曾有一个目标：

和喜欢的人，在喜欢的地方，做喜欢的事。

经过多年努力，现在也算完成大半。

之后目标是：和喜欢的人，在喜欢的地方，买喜欢的房，做一个快乐的包租婆。

基于此，我和先生，在喜欢去的日本投资了一套小房。

因为之前无意说过，询问的读者就比较多，为了给大家一个真实的反馈，我特意在收到一个季度房租之后才开始写，其间发生的费用，都会计算在其中，这样得到的回报率，参考意义才会比较大。

日本房产投资是一个见仁见智的事：

和一路高歌的国内房产不同，日本房产经历过暴涨暴跌之后，

已经趋向平稳，主要获利的是租金。

长租好的年收益率可在5%以上，短租民宿好的年收益率可过10%，

再加上日本房产普遍面积较小，占用资金量并不大，又有永久产权，（东京小房产50到100万人民币）可视作一种低风险的理财产品。

但是，和其他国外房产一样，日本房产交易过程中，大小杂费也是层出不穷，我们购买这套日本房产，除了出于喜爱，也是一次学习。

因而，此攻略仅供参考，望诸位精细计算，理性投资。

这次日本投资从实施到收到房租共历时五个月：

四月研究，五月看房购买，六月租出，八月收租。

【研究】

在上次从日本玩回来之后，我和先生确定了购房计划，只Yeah了一秒，然后面面相觑。

虽然在国内市场有些经验，但对于海外房产，我们一无所知。

于是先前期做了一个分工，我负责找中介，我先生负责研究日本房产知识。

一周过后，我手机里加了20多位中介，我先生看完了所有关于日本房产投资的文章。

筛选中介的过程，也感受颇多。

有的一问三不知，有的满嘴跑火车，有的刚开始爱搭不理，突然有天点赞了我洗车扫地的照片，从此嘘寒问暖，格外热情...

其中，有一个可爱的中介女孩纸，当天晚上就给我打去了微信电话，充分了解客户需求，并做了一些知识普及，这给我留下了很好的印象。

初步筛选之后，我就为几个靠谱中介为主，让他们每天都给我发一些回报率高的“物件”图。

于是，每天晚上回家，我先生就带着我研究房产图，基本上一天能看十几套，一个月下来看了上百套。

经过刻苦的学习，后期他已经成了半个日本中介，扫一眼就能说出关键优劣实质利回，甚至记下了东京主要地铁线路。

他在日本街边做笔记

最开始我们还考虑大阪、京都，后来锁定东京，因为作为2020年奥运会、开设赌场等大事件发生地，东京还是资源最占优势的。

另外我们也考虑到，日本房产并不是用来自住，公寓新房到手就会有很大的贬值率，一户建更麻烦。

因此，日本二手房明显最适合投资。

和式一户建

随着所看房产图的积累，我先生渐渐发现了高回报率的关键，和国内不一样，日本房子的房价和租金与开发商品牌没有太大关系，最主要的影响因素还是所处地点、周边地铁路线，房子新旧，面积，内部装修等因素，影响都没有地点那么大。

所以，最终确定了这样几个投资要点：

二手房、小户型、小价位、好地段、地铁近。

当时，我还想加入学区房的概念，所以也重点看了看高校云集的文京区，发现有一套房子价位很好，离几座大学都很近。

以这套房产信息图为例，打红框的是最需要注意的信息：（可点击放大）

1.周边有什么地铁站，几条地铁线路，所需步行时间；

2.建筑时间，81年前为旧耐震标准，之后为新耐震标准；

3.是商用还是民用，商用的可以注册株式会社，对申请某些签证有帮助；

4.不要看表面利回，一定要看实质利回（回报率）：

实质利回={（月租金-管理费-修缮金）*12个月-各种税 }／房子总价

5.每月的管理费和修缮金，有些房子看起来表面利回高，但其实管理费贵，大幅影响实质利回；

这样算下来的话，实质利回在5%以上的，都算回报率不错的投资型房产。

这一套研究的时候，我先生在家用Google map走了几遍，发现还是离地铁稍微远了一些，而且是旧耐震，年岁比较老，有些犹豫，结果没等我们纠结好，这套就售出了。

又看了其他的几套，发现我们觉得好的，其他人也不傻，收益率高的小房子基本不等人，最快一周就会售出。

所以，我们决定不要光看图了，还是得去日本一趟，尽快确定下来。

【看房】

当时，在筛选了一轮中介之后，基本确定了那个可爱又靠谱的中介老王。 （这居然是个女孩的昵称...）

之前国内的购买经验告诉我，房产中介是很重要的，尤其是不在身边的房产，基本都要仰赖中介帮忙打理。

首先去看了看错过的文京区的那个房子，这真的是1977年的房子吗？维护得真好。

老王教我们看门口的邮箱，能够看到邮箱上都插有名字，而且大部分为日本人，说明入住率很高，出租不成问题。

日本的租客是备受保护的，所以在看房期间，如果目前房内有租户，是不能进入打扰的，我只能在门口想象了一会儿...

之后我看了一下周围的地段，感觉主要都是生活区，全是爸爸妈妈和孩子，上班白领估计不会太多，关于学区房我也再和老王以及朋友确认了一下，日本学生也并不一定爱住在学校旁边，离地铁近还是王道，于是再度缩小范围在繁华地段。

之后又去了几个目标地区，看了很多当时在Google map上看过的房子，果然是实地才更有体会，有一套当时很喜欢的，楼下就是墓地，虽然我们感觉日本租客并不介意，但考虑到多年后转手问题，还是放弃了。

还有这套，当时图上没有太注意到问题，但我先生现场看了说，没有安全门，女孩子肯定不会租。

在门口观望了一会儿，果然出来的都是男孩子。

这套方位可以，但好像只剩下一楼，一楼见不到阳光，是很难出租的。

老王说，日本人会比较喜欢高层，我先生说，没错，好多XX都是在高层公寓拍的。

我若有所悟。

还有一套想看的公寓正在修缮中，看来每年的修缮金也不是白交的，这套是Lion公寓（地产商的名字），明显感觉设施高端一些。

修缮过程中，整个房子都会被罩起来。

三鹰的这套同样是Lion公寓，很符合我的审美，在艺术大学旁边，小小的，安静又漂亮，周围还有宫崎骏美术馆，能看胖龙猫～

虽然地段离开了中心区，但算是挨着日本人最喜欢的吉祥寺一带，而且离地铁站也很近，徒步5分钟，价格也很不错。

从大堂信息看，满室率也比较高。我把三鹰这套作为了备选。

最后还看了一套，在新宿附近，地段繁华，附近有两三条主要线路，都离得比较近，但看Google map的时候我就发现楼下有个摩托车店，觉得肯定很乱，有些接受不了。

老王说，摩托车店这种商铺对房价和出租没有影响，相反是有些饭店产生油烟，或消防产生噪音，才会有影响。

后来问了日本朋友，确实是这样，关键还是位置，寸土寸金的东京更是。

只要地段方便，能随时搭到地铁，就好出租。其他的，貌似都不是事儿。

当时这套租客已经搬出，老王就带我们进去看了一下。

其实不到二十平米，一眼就看完了...

不过厨房、洗手间、阳台倒一个都不少，五脏俱全。

老王介绍说，在日本租住这样单人公寓的学生、白领很多。

这套地段不错，毗邻都心，距离地铁近，周边有主干道、超市、商圈，还有小河和公园。

虽然内外观看起来没多好，但租金收入却相对比其他几套高。

因为时间有限，本来还想看一看豪宅涨涨见识，但实在走不动了，鞋都爆了一只。

想想当初日本朋友说要开车带我看房，我却拒绝了，说要用双脚丈量房产离地铁的远近，回想那一刻她的微笑意味深长...

幸好还订了个接送服务，于是夫妻横躺把家还。

这里不得不说一下日本人的服务和敬业，来的时候，接我们的是日本司机，开车安静沉稳，全程戴着白手套，下车帮我们把行李一直送到楼上。

回去送我们的换了个印度帅哥，全程都放印度Hip pop，开车完全是Free Style，疲惫的我其实也很想配合他的节奏，但心有余力不足。

在飞机上，我们探讨了一下，看的这些公寓都算是中上之选，也许之后会有更好，但不想再花费过多心力。

于是，我们细细研究，最后圈定了两个：三鹰Lion房，新宿摩托车房，情感上我肯定偏向于前者，安静大牌又文艺，但理性上我偏向后者，虽然破点，但地段繁华，满足一个好投资房的条件：小户型、小资金、地段好、地铁近；租金和回报率方面，破房反而比文艺房高不少。

飞机落地之前，我们决定选择后者，突然感觉好心酸，做了这么多功课，最后买了一个“小破房”。

但后来事实证明，我们的选择还是正确的，买下前后不到一个月，房子就顺利租出了，小房客反馈说地理位置便利，环境舒适，自己很满意。

老王也说，奥运会前后可以改成民宿，会取得更好收益。

那么，做好了决定，我开始着手海外付款。

- 未完待续 -

小编注：本文作者@钻石太太 是什么值得买生活家，拍卖行珠宝专家，FGA国际认证珠宝鉴定师。

她的个人自媒体信息为：

微信公众号：钻石太太，微信搜索“Mrs-Diamond-”。

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