#晒单大赛#2017最值的一单！晒套悉尼的房 说说海外置业的事儿

机缘巧合，在2014年初冲动决定购入一套悉尼的公寓，历时三年多，终于在2017年6月完成交易。

这是本人三十多年的人生中最大的一笔订单，总价约350万人民币，付款方式是首付10%订金，完工交付时付90%的尾款，现在想来跟天猫双11的套路很类似啊，按照天猫的双十一销量计算口径，这单属于2017年的订单没毛病。

所以就厚着脸皮拿来参加#晒单大赛#了

（正式的settlement date是2017年6月14日，下文有“房产证”为证）

本文前半部分为晒单，后半部分以真实体验与大家聊聊“海外置业”这个话题。

文章较长 建议先收藏 再慢慢看

购入的这套公寓位于澳大利亚--新南威尔士州--悉尼市--情人港附近，故楼盘名称为“DARLING SQUARE”

开发商为鼎鼎大名的landlease，没听过？好吧，悉尼歌剧院总听过吧，就是landlease造的。

购买原因是因为已经移民澳大利亚的表弟自己想买套悉尼的公寓作为投资，于是他找了份房产中介的兼职，以便获得第一手的新楼盘信息。在接触和比较了很多新楼盘的情况后，表弟锁定了Daring Square为目标。因为来往比较密切，我们也得到了这个楼盘的情况，无论是品质还是地段都非常好，价钱相比魔都的房价也不算太高（当时悉尼和上海的房价都只有现在的60%左右）再加上手头有点闲钱，就也订了一套。除了我们家，表姐也订了一套，于是组成了一个小小买房团，开始了海外投资置业的征程。

毕竟首付只要10%，悉尼的公寓租金收入挺高，做着“贷款90%，以租还贷”的美梦，感觉剩余的90%既遥远又没太大压力。

不出所料，这个楼盘确实很火爆，不到24小时就被认购一空。

（同地块的另两栋后续开发的，更加火爆，人们为了抢购房子甚至打起来了）

先来看看该楼盘的官方海报，这是在建设到一般的时候由官方发送到准业主们邮箱的。

从成熟的大开发商手里买房还是比较放心的，卖方一直保持着邮件更新楼盘状况。

从地图上看，距离情人港还是有一段距离的（下图上方淡蓝色的为情人港，右下几块白色的为楼盘位置）

房型有一室（美其名曰studio）、一室一厅、二室一厅，高的楼层还有更大的大平层户型。

我们买的是F户型，一室一厅带阳台、卫生间，厅里带开放式厨房，户型图如下

左上角是淋浴间+厕所，左中是卧室带一个衣柜，左下是阳台，右边是客厅，其中上面约1/3是开放式厨房。

也算是“麻雀虽小 五脏俱全”

房价64万7千澳大利亚元，算上税费、律师费，以现在的汇率计算大概350万人民币

付款是由国内银行账户汇款至我们自己的“工银亚洲”账户（香港），再由工银亚洲账户汇款至律师行的专用信托账户（trust account），最后由买方律师与卖方律师交接完成结算（settlement）

海外贷款其实没有那么容易，表弟夫妇因为在澳洲有稳定的收入，贷款成功。我们家和表姐家因为在澳洲没有收入，贷款的审核严苛，并没有成功贷款，都是在今年付清90%的尾款完成结算的。

今年凑够五十八万多澳元的等额现金，真心不易。

我们分多比汇款至律师行的信托账户，以下是其中一张转款凭证

整个买房的过程包含了与律师签约、去澳大利亚领馆做护照公证、签协议、各种文件快递收发、将人民币换为澳元，转账至香港、转账至澳大利亚，整个过程是很心累的，毕竟是购买这样一个大件，即使是国内买套房也不轻松吧。好在作为“买房团”大家可以互帮互助，互相提醒，互相帮忙。各种文件、付款凭证厚厚一叠啊：

在规定的日期前将房款付清，因为我们都在国内，就委托表弟去收房拿钥匙了

对了 需要补充一下，公寓交付是带装修的，并没有简装豪装的区别，整栋楼都是以统一的标准装修的，期间有过一次选择，就是让准业主从深色、浅色两套方案中选取一套。我们的因为户型面积较小，选择的浅色系，希望看上去显得明亮一些。

除了钥匙，每户还有一个盒子，里面放着水槽过滤器、制冰格和各种电器的说明书。厨房电器、洗衣机、烘干机和空调也都是配置好的。包含在购房总价中。

洗碗机、和灶台是美诺（Miele）品牌，在国内的定价很高

伊莱克斯（Electrolux）的洗衣、烘干机，斐雪派克（Fisher & Paykel）的冰箱

大金（DAIKIN）的空调

另有一套定制瓷器作为礼物

表弟拍了些屋子里的照片，但是技术太差，照片惨不忍睹。

好在我们委托的租房中介拍了些像样的照片，用来做出租广告。

下面就来看看什么是专业水平的实景照片：

客厅

房间和阳台

厨房

卫生间

窗外景观

位于六楼的空中花园

中介在多家网站发布了出租广告，挂出去第二天就收到了很不错的房客的申请，小两口合计年薪二十多万澳元，从事着体面的工作。出租价格是按合理的市场价，650澳元一周。

我们可以在租赁中介官网查询到各种报表和账单

更直接的方式，是银行账户收到钱。

平均每月能收到两千多澳元（已扣除中介的服务费），合人民币一万二千左右，挺丰厚的一笔收入。

再说说房价，澳大利亚主要城市在近两三年也经历了一波房价拉升，边上的二期（名为daring one），同样的户型一年多前已经涨到85万起，现在我们这套公寓的市场价肯定已经超过90万澳元，涨幅50%左右。

下一环节，实地看房。今年7月底八月初，我们家和表姐家去澳洲旅行，顺便到实地看了一下我们投资的公寓。因为都已经出租给了租客，不方便打扰人家，所以就在公共区域看了一下。

这栋楼的整体外形中规中矩，配色还算比较大气

入口位置有明显的楼盘名称标识

一楼大堂，有供人休息的区域

大堂的背景墙

信箱集中在玄关后的一面墙上

两台电梯，走道宽敞明亮

这是楼上的住户区域，走廊是地毯，户门很简单，与国内惯用的大门有明显的风格差异

每层有个垃圾倾倒装置，按键选择投放的是垃圾还是可回收物

六楼的空中花园有游泳池和健身设备以及淋浴间，都是对业主们开放的

步行5分钟的距离就是有轨电车的车站

整个区域都在建设中，一栋栋高楼拔地而起。

晒单部分基本上就上面这些

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下面来聊聊澳洲置业的那些事儿：

我们取得的“房产证”是这样的（原件是带亮闪闪防伪贴纸的），产权至2116年6月13日。

也就是说，99年产权。

“澳大利亚的住宅房产除堪培拉的首都地区为99年产权之外，大部分都是永久产权的，鲜有的例外是一些比较稀缺的，极有价值的，由政府拥有的地皮上的商业房产项目，为99年产权。比如悉尼CBD的一些*级公寓项目，悉尼的赌场。但是这种就算99年的产权也是可以传承的。”--引用自“关于澳洲房产的34个必知常识”

悉尼因为是全澳大利亚最繁华的城市，市中心的公寓价格是很高的，郊区的独栋别墅甚至比市中心的公寓更便宜

但是，独栋别墅要承担的土地税会比较高。位置偏僻的住宅在租赁市场是风险极大的。

房租收入除了要交一部分给租赁中介，最大的成本在于所得税，我们这些海外购房人士，需要缴纳的所得税大概是房租收入的30%，而澳洲居民只要19%

我们不得不每人填了一份申请税号的文件，主动申报房租收入

即便是承担了高税率，澳大利亚的房租收益率依然远高于国内。

就拿我家悉尼和上海两套正在出租中的公寓来比较：

可以看到，以到手年租金与房价比较，悉尼的收益率是上海的2倍多。

澳洲的房价是中国人炒起来的？反正我们这栋楼的华人业主群，有近百人。毕竟人家是移民国家，很多买房的华人是澳大利亚籍的，所以不存在中国人炒高房价一说。

现在还是去澳大利亚置业的好时机么？

个人认为不是。我们是刚刚好赶上了末班车。无论是澳大利亚还是中国，近两年在政策上都存在不利的转变。

很多房产中介为了把把海外房产卖给中国买家，往往会弱化海外置业的风险。

“10%首付，租金还贷”听上去很美好，但是实际操作上困难重重。

所以如果有兴趣海外置业，最好是非常熟悉当地的市场和政策等多方面信息。

如果已经确定海外置业，必须非常关注当地货币与人民币之间的汇率。

以我个人经历来说，没有在澳元/人民币汇率低位的时候换足澳元是很后悔的一件事，因此而多花费的资金应该有五位数人民币，能买多少白菜啊！

买房对于普通人来说，是大事。所以，务必慎重，多做功课。

切不可听信中介的一面之词，字一签，订金一付，就彻底被动了。

最近发现身边有朋友正在代理澳大利亚和新西兰的房产，细问一下，买家卖家两面收中介费，卖出去一套公寓能赚5-10万人民币。可怕！

最后送上一张今年澳洲旅行 个人挺满意的照片，手机拍摄的十二门徒