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法拍房入坑指南:从挑房到过户

未命名艺术家 12-04 18:53 + 关注

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创作立场声明:刚刚经过快两个月的折腾拿到了房产证,一路上我也算是踩了无数个坑,过户那段时间不动产中心法院两头跑,油费、停车费和复印费都花了好几百,所以写了这篇文章总结一下经验,给后来的朋友参考。

一,为什么要买法拍房?

长沙的问题就是限购,而法拍房不限购,这是我入法拍房坑的唯一理由。至于便宜?现在法拍房已经很难再捡漏了(甚至有的卖得比市场二手房还贵),但是这玩意玩的始终是信息差,只要你肯比别人多下功夫,多做调研,不怕麻烦,总是有得赚的。

长沙目前的房市二手房新房倒挂,新房便宜要摇号排队买不着;二手房价格比新房还贵但是常常是有价无市;公寓不限购但是价格高到离谱。而整体来看,长沙的房价在二线城市属于被价格洼地,所以近期阴跌没关系,长远来看还是有涨的。

出于投资的目的,我的目标很明确,就是房租收入年化4个点以上,家具家电齐全,地段好可以迅速出租的小户型。

二,挑选房源

明确了目标以后就开始找房,现在法拍房已经非常透明了,直接在淘宝的拍卖频道里面就可以找到。以前信息不透明的时候,还有很多中介公司会借机抽取5%~10%的中介费,如果做好功课的话,这个钱现在完全没必要出了!

挑选房源的话,跟正常买房一样的部分是考察售价、地段、建成年份等等。

跟正常买房不同的话是要避免以下的这些坑:

1,已有租约的不要考虑。这种到时候腾房的时候很容易出问题,有的是上家恶意签署长期租约(20年那种);有的是里面住的是老弱病残;即使法院写着“协助腾房”这种也不要轻易跳坑,因为zf工作人员的办事效率你懂的……人家拖得起你拖不起!

比如这套房子的照片明显有人居住,但是拍卖公告却未做是否有人居住及租约的说明,基本上就是个坑

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2,产权信息不明确的不考虑。有的房子是没有产权证的所谓安置房,过不了户的;有的房子上家是受赠得到,这种很有可能要补缴上家的个税,加起来就是很大一笔钱了。最好是选那种法院查封并且房产证质押在银行的。

9021年了长沙居然有3600/平米的房子???但是看到没有房产证,不能过户你就懂了

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3,提前考虑好过户成本。很多人买房子只看房价,实际上法拍房(包括二手房)过户成本也是不容小觑的一笔支出,下面这张图是我在不动产中心拍的目前的长沙的税费标准,可以看到,最多的情况可能要交12.3%的税,这个数额可以说非常可怕了。

具体到我的情况,个人所得税是3个点,契税是4个点;增值税这个有说道的,这个“满2年”一般来说是指的上家房产证的下证时间,但是如果你能找到上家提供他购房时候的契税发票,那么这个时限可以按照上家契税发票的时间来算。

法拍房入坑指南:从挑房到过户

很多新房,尤其是期房,买房的时候往往开发商都没有把房产证办下来,所以契税时间是一定会早于房产证的下证时间的,期房甚至会早几年。所以“满2年”是很容易达成的,那个5.3个点的增值税完全可以省下来,当然了……前提是上家配合你提供发票,这个就看你的办事能力啦。

虽然按照规定,个税理应是出让方承担的,但是你去看任何拍卖公告,上面都会写明“一切费用皆由买受人承担”,emmmmm~

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4,非本地法院的最好不考虑。考虑到将来办理过户手续需要跑法院,那种外地法院查封的房子还是谨慎入手吧,万一出个问题啥的,你跑起来也费劲。

三,现场考察

无论网上看到的房子多好,总是眼见为实,所以在开拍之前,还是要抽出时间去现场了解一下情况。

1,看房子这个不用说了吧……就是对照着网上所给出的户型信息、家具家电情况考察一下。像我拍的那个房子就是,现场才发现有个面积不大但是非常实用的餐厅。

2,找隔壁邻居了解一下这个房子的优缺点,问问他们入手的房价是多少,估计一下这个房子的投资价值。在电梯里遇到那种租户也可以跟他们攀谈一下,问一下他们的租金情况。如果感觉这个有点不好意思,也可以到最近的房屋中介假装要买房或者租房,问一下价格,但是这个信息一般就不会那么准了,因为中介出于自己的考虑,往往会把数据报得比较极端一点。

3,到物业去问一下这个房子的欠费情况。首先物业费的欠费情况肯定可以直接问到了,水电现在的小区一般都是欠费关阀的,一般欠费不会太多;有些老一点的小区水电费是在物业交的,这样也就能都能问到了。

四,筹款

经过实地考察以后,可以把投资收益再算一下,然后还要考虑房子是不是需要修葺,是不是能快速出租(空置期的沉没成本也不低呀),权衡之下确定没问题,就可以进入拍卖流程了。

一般来说,拍卖结束以后是7~10天要付尾款,这时候就要算一算手头的钱、借的钱够不够付尾款了。

如果缺口比较大的话,就必须要依赖贷款了,能房贷当然是上上之策,但是……现如今房贷控得那么严,像我这样早就已经不适用于首套房了,所以直接考虑的就是商业贷款了。

这里要推荐一个神器,在微信小程序里面搜索“内部收益率计算器”,基本上各大银行各种APP都会有各种借钱的,关于利息这方面的说法也是五花八门都有,但是在内部收益率(IRR)的面前,各种天花乱坠的宣传手段,最终都会露出真面目。

简单举两个例子:支付宝的借呗是日利率万3,听起来很低吧,但是一算年化利率是10.95%。

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某银行信用卡的20万借贷,分12期每期18166,实际年化利率高达17.48%。

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基本上,我研究了半天市面上各种贷款,最终最合适的还是你曾经还房贷的银行能提供的贷款,一般年化可以做到7%以下,其他银行要么是利率很高,要么是额度很低。

而支付宝借呗虽然看起来年化很高,但是好在它是随借随还,所以如果只是暂时一两个月周转不过来,还是可以用的!

如果还有房贷资格的话,可以直接在淘宝里面联系银行进行贷款预审核,这些跟正常买房什么区别也不大就不再赘述了。

五,拍卖

一般会要求提前交纳保证金,这里强烈建议把钱先存到余额宝,拍卖的保证金是直接在余额宝里冻结,冻结的期间依然有收益!如果是通过银行什么的支付,几万几十万的这段时间的利息就全部拜拜了!蚊子肉也是肉对吧!

一般来说可以通过“报名”和“设置提醒”的人数来判断这个房子是不是抢手,报名不用早,到拍卖快结束前一个小时就行,如果有很多人报名,那个房子可能会引来不必要的热度……对吧……

法拍房入坑指南:从挑房到过户

这套房子有18人交了保证金,最后果然成交价几乎翻了一倍

如果只有你一个人报名出价那当然再好不过了,如果有两个人以上报名,那就提前设置一个上限的数额(对于我来说,我是直接通过IRR计算器设置了,如果高于某个数额,房子到手以后的年化收益低于4%,我就不会再加价了)。

拍卖的过程是每次有更高的出价就会延迟10分钟,所以我一般是对方一出价就立即跟拍(因为反正都要延迟5分钟,没必要把拍卖时间拖长)。最后成交价比起拍高了几万,但还是低于我的上限了。

六,成交确认

在拍下了标的物以后,按照规定的时间支付完尾款,等待一两天就可以去法院签署《拍卖成交确认书》了。这份文件是由拍卖公司的人起草的,你可以跟着一起去找法官签字(你自己也要签),签完以后可以找拍卖公司的人想想办法先把钥匙要到(理论上来说,这个房子此时已经不再属于上家了)。

接下来大概要等待半个月到一个月左右的时间,法院会出两个文件,分别是:

《执行裁定书》,其中会有如下的字样“某某房产的产权归买受人某某某(身份证号xxx)所有,其产权自本裁定书送达买受人某某时转移”。

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这句话什么意思呢,意思就是这个时候房子已经属于你了,你可以凭借该文件去给房子换锁,并且也可以去房屋中介公司挂牌出租了。哪怕是签署租赁合同的时候你还没有办完过户手续,《执行裁定书》也一样可以做为你实际拥有该房产的证明。

《协助执行通知书》会比《执行裁决书》稍微晚个吧星期,这份文件的抬头是“xx市不动产登记中心”,这份文件决定了你有权办理房产过户手续。

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七,过户

在拿到所有的法律文件以后,第一件事务必就是要仔细核对信息的准确性,包括姓名、身份证号、成交金额、房子的位置及产权信息等等是否准确统一。

因为之后你可能会需要无数次地复印这些文件,如果原本错了,那后面你就需要把错误的原本以及每一个复印本都替换掉,我就因为法院的人把我的成交金额算错了,导致来回不动产中心和法院跑了两趟,真的是心累得不行。

过户的过程就是“注销原证——过户——交税——下新证”。

如果上家的房产证法院从银行拿出来了,那可以直接办理注销手续;如果房产证原件不在,那么就需要登报作废,这里的坑是不动产中心只认可若干种报纸,一定要问清楚。柜台会推荐你一个中介,但是肯定很贵,你可以在淘宝上找到更便宜的登报中介。只是一定要记得只能登人家认可的那几家报纸,

法拍房入坑指南:从挑房到过户

登报以后就可以拿着报纸办理注销了,注销以后大概三个工作日以后再去不动产中心办理手续和交税,税点我在文章开头就说过了,法拍房个税比正常二手房要高1个点,像我这样没有房票的人一共是交7个点。

最后就是再去一趟柜台给《不动产登记凭证》交费,交费以后如果不想再跑一趟了,可以去相关的邮寄柜台办理不动产证邮寄的手续。

这一部分我这么写起来感觉很简单,但实际上我是跑了四五趟,其中还发现我上家的房产证其实银行一直都没去拿,所以一直都在另外一个区的不动产登记中心,我只能拿着证明材料又跑到另外一个区的不动产登记中心把上家的房产证取了出来……

题外话就是……不动产登记中心复印费1元一张,双面印就是2元……光是复印费都上天了,真的……现在我下半辈子最希望从事的职业就是去不动产登记中心开个复印店了。

八,下证

下证一般是4个工作日,如果心急的话可以凭借《不动产登记凭证》上面的编号,到不动产登记中心的微信公众号上面去查询办理进度。

最后算了一下IRR做为本文的结尾吧,加上税费什么的,我这套房子一共花了48万多,然后在中介挂了3天就租出去了,租金是1800,用IRR计算器算了一下年化(复利)大概4.53%。

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这个收益率其实支付宝里的很多中长期定期投资都可以做到,但是考虑到长沙的房价是被低估的,五年后当这个房子可以出售的时候,预期还是能涨一点的。

万一涨不了也不要紧,就相当于一笔年化4.5的投资呗,反正地段好也好出租。


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全部评论 (23)
卖房allin比特币
17
12-04 19:55

平民小百姓不建议去碰法拍房,有无数的坑等着你跳。法院能帮你解决的很少。什么样的人吃什么样的饭。你要么有足够好的公检法资源,要么是打流的能搞得定破事。作者没有撞到霉逼的概率罢了。当然,这两年的风险比以前小,是因为很多被限售的房子走法拍出售,撞到破事的概率比以前低。 另外长沙新楼盘也不要碰了,限价导致质量非常非常差,譬如混凝土强度远不达标。

值友5363493003
1
12小时前

再过一两年打开司法拍卖网站对你来说将会是一件痛苦的事情

jrcy520
1
13小时前

是个好文章,赞[赞]

iherbsAKA5270
1
17小时前

长沙房收益率好高啊,上海600万房,精装7000一月左右

微笑的小熊丶
1
12-04 21:40

看到同是长沙人,赶紧收藏慢慢看

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