买房这件少则几十万动则上百万的事,当然要了解清楚这些问题再做决定!
前言:
时下中国,买房是一个永远绕不开也无法回避的话题。人们茶余饭后,网络群聊,乃至打个出租车,总是经常聊起这个话题。也不论是你即将买房还是已经买了房或是因暂时买不起房,多多少少都会互相吐槽、调侃。
但是楼主相信,只要努力,这一生总会经历买房这个过程。那么如何挑选心仪的房子,这个过程中又需要注意些什么?买房时又该注意些什么?装修前又需注意什么?楼主就这几方面谈谈自己的看法,还希望对大家有所帮助,当然肯定也会有不同意见的出现,这里仅仅代表个人观点。
以下仅针对类似楼主这样普通家庭,初次购房(婚房)的一点小白建议
选房
一、确定自己的预算、贷款
毫无疑问,买房资金,是首要要考虑的问题。对于一般家庭而言,东拼西凑掏老底,凑足首付,再考虑一下按揭额度及每月需还数,结合家庭收入情况,确定出适合自己的房产总价。在这其中,还应当考虑预留出装修的钱,精装房需预留出家具家电的钱。
当然,如果你有钱,或许无需考虑就可买下一幢楼,不好意思,偏题了
接下来便是考虑贷款了。一般新建家庭而言,一般是家里父母凑出个首付,然后按揭基本就要依靠小夫妻俩来归还了。前期大家可以在网络上初步估算一下自己的按揭额,贷款分为公积金贷款、商业贷款、组合贷款。
对于贷款的方式,还是主要依据自身情况(年龄、工资等)而定。贷款的额度、利率,每个地方也会有不同规定,这里也不展开叙述了。
当然了,也可以直接向贷款行咨询,客户经理会给出完整的政策及方案。
由于初入社会的我们来说,公积金缴纳额不高无法达到贷款上限,故大多数人选择的应该是组合贷款。另外关于贷款按揭的方式会分为两种:等额本金、等额本息。
简单的说,等额本金就是每月还款额递减的方式,前期压力打,后期小;等额本息就是每月还款额一致。
关于这两者的优劣,在考虑货比时间价值等因素的情况下,楼主觉得其实相差不大,主要还是看家庭实际情况来定,如果手头预算还仍有富余,或许便会选择等额本金,如果手头不宽裕,也喜欢每个月固定额,就会选择等额本息。
二、选择一个好的区域位置
再顶下家庭预算及承受力后。这是个非常基础的问题,人人都希望选择一个生活便利、交通畅通、安静美观的小区。随着市区或近市区的地如今已是越来越少,所以想挑到一个完美的区块已经不再那么容易。当然,还有另一个选择——二手房,这里暂且不讨论二手房情况。
那么对于新开楼盘,选择区域位置便显得有些吃力。以楼主这为例,首先楼主上班的地方位于市区,所以优先考虑的是离公司三四公里之内的楼盘,下面先看下市区区块:
上图标记了公司、家,“三江口”是三条江汇集之处,也是当地的核心位置,可以认为是市区核心位,以此画了一个4公里的圆,红点点是搜索的楼盘关键字。在针对这些红点点进行网络逐一排查筛选后,便可开始实地尽调了。
三、考察楼盘周围环境
1、学区房
婚房嘛,首要考虑的便是学区。当然,楼主认为几乎所有的楼盘都有“学区房”,只不过我们关心的学区的好坏而已。
最终结果:小区出门右拐500米是实验中学,左拐500米是实验小学,实验学校在这也算排的上号的优质学校。
都说,学区房是一种投资~
2、医院
其次就应该考虑一下医院了,届时待产、或平时看个病什么的,都要便利。
最终结果:2公里处有一所产科数一数二的公立医院,门口500米有一所妇幼保健所。
3、商业
平时周末逛个街什么的,吃饭、购物,所以商业体也很重要。
最终结果:来福士广场在2公里处,周边1公里内只有一个小商业并不发达,另外北面几百米有一个万象城综合体正在建设。
4、银行
银行似乎并没有很重要,毕竟在市区区块,银行不会少也不会远。
5、交通
交通包括公交、地铁,公交不用说很多很方便。地铁,在楼主的城市前几年才开始建造,目前只开通了两条线,现在而言,2号线据楼主家两三公里,不是特别方便。
另外还要考虑一下道路,楼主所选小区一个问题便是北面靠环城北路,那是一条大车横行的路,不过据说会限行,楼主也查询到了相关政策文件,所以还是靠等……
6、公园
饭后散步、溜娃好去处。
小结:
先看下图,相应地点作出了相应标记。对于新楼盘,一般都是期房,所以很多时候,我们都是买了一个预期,也就是说,目前有些不太满意的地方,都将寄希望于将来。
四、考察小区
考察完周边情况后,再进行待选小区的调查。首先是开发商,选择一家靠谱的开发商尤为重要,无需为“烂尾楼”风险而纠结。上市公司、N大开发商为首选。当然,好的开发商并不代表房子的质量,楼主可以这样说,就目前国内现状来看,哪怕是前十大开发商造出的房子质量都不会太好,当然也不至于倒,所以对于这一点,大可不必太斤斤计较,虽然10个楼盘8个维权已是常态,只要大体过的去,就把一些细节留给业委会以及时间吧!
回归正题,考察小区楼主觉得主要有以下几个方面:
1、幢数、户数
楼主觉得小区不宜过大,小的小区利于管理,安全性也相对有保障。楼主的小区只有500户左右的人家。
2、楼间距
从上图上看,正因为楼主家是一个小小区,楼间距十分大,达到了80米(不考虑中间楼王),而一般2000户的大楼盘,据楼主当时考察,一般楼间距三四十米就已经不错了。
楼间距直接影响到了光照以及生活舒适度及隐私度。
3、绿化
绿化也是十分重要,至于绿化种的什么树、什么花其实也有所讲究,咱们有机会再来说说。楼主认为绿化率至少要达到60%以上吧。
4、设施设备
现在的小区,多多少少会有一些健身设备、儿童游乐设施、甚至健身房泳池都会有,选择你的爱好,生活习惯,看是不是有符合你的设施?当然,免费,很重要!收费?扯呢!
5、物业
物业分两种情况:自营及外包。自营的话,对于大开发商来说,都不至于太差。如果是外包的,就要特别注意了,一个好的物业,对今后入住很长一段时间,都会对你产生深远的影响!一定要细细考察外包物业在市场上的口碑,多查、多问。
买房
一、选择楼宇位置
以本小区为例:
楼宇的位置直接导致价格差异以及居住安静度。首先,1、2幢楼的北(上)面是环城北路,也就是大马路,6幢那两条算是小马路,车不会太多。所以以此,该小区的价格定位便是1和2总体来说最便宜,3偏贵,最贵的必然是最中间的4楼王。2015年楼主购入时,以1和3为例,价格差了差不多15%。根据自己的口袋深度,楼主买了1,1和2价格相近,买1的理由是,2相邻2条马路,相对1来说会更吵一些。除了4,很显然,3的位置是最佳的。
二、楼层的选择
还是以楼主小区为例,一幢楼20-22层。一般楼盘包括楼主这个盘,顶楼和一楼一般是最便宜的,从一楼开始递增每层50-100元每平,递增至三分之二高度左右开始递减。也就是说楼层的黄金位置在三分之一至三分之二:
楼主买的是7楼,因为俗话说“七上八下”,另外对于讲究的人来说,9楼代表九五至尊,13和18楼不宜选择,理由想必大家也清楚,当然了,风水这东西似乎不是太重要,信则有不信则无。
关于各楼层的优劣处,可以参考下面这张图:
在资金充足情况下,尽量避免选择一二楼,一来嘈杂,二来潮湿。同时尽量避免顶楼,放水问题时常遇见。当然也有好处,除了便宜,顶楼的使用空间会大一些,另外一楼有些或许会送小花园。最后恐高人士,10层以上慎选。
三、光照、渗水检查
楼主小区,中间为103平小户型,东西首为133大户型,楼主当时因为钱不够,没得选,只能选择了中间套。如果在资金充裕的情况下,选择东首为佳,可以避免“西晒”的风险。
另外,对于不确定光照情况的人来说,尤其是想楼主这样的中间套,相对东西首光照肯定是及不上的,建议大家挑一个天气好的中下午,实地观察预购门牌号的光照情况,花上几个小时,是值得的,毕竟要住N年的地方,光照的重要性可想而知,午后阳台喝茶、晒衣服都将有直接影响。
说到实地考察光照,同时建议在大雨(暴雨、台风更佳)时也出一趟门,去新小区去观察渗水情况,不仅针对于预选户,同时地下室、走廊等等也都是需要考察的地方。
四、户型选择
南北通透、两房/三房朝南,这是先决条件,基本楼盘也都会必备。另外个人建议尽量选择无过道的户型,以及整体方正的户型。
这是楼主的户型,总体还算满意,整体方正,三房朝南,缺点也有,中间一条过道浪费了面积,南北也算不上是十分通透。动静分区,阳台也是在南面,卫生间可作为干湿分离。当然了,这样客厅外的阳台,也有一个致命的弱点,便是有客人来时,晾晒不雅观。
关于尺寸方面,有数据显示如下:可供参考
客厅开间不宜小于3.6米;主卧一般采用3.3×3.6米、3.6×3.9米、3.9×4.2米或4.5米等几个尺寸,一般不小于3.0×3.3米;次卧一般采用3.0×3.3米、3.3×3.6米;书房可以比次卧更小一点,面积6-10平方米就可以,进深开间要求没那么高;厨房净长不宜小于2.1米,净宽不宜小于1.5米;卫生间一般4平方米左右,尺寸多为2×2米、1.8×2.2米。
五、验房
在基本确定了预选户型后,可以找到一家装修公司一同进行简单的验房,以此来确定得房率、尺寸等指标是否符合销售所说。
验房很多装修公司为了拉拢生意,都是免费的!所以,不妨多拉几家多次测量,归集参数,自我分析。
签合同
一、避免忽悠
在搞定以上前期调查后,基本可以进行最终的合同签订了。值得一提的是,前期避免不了销售的“忽悠”,不是不听,建议大家有选择的听,作为陌生销售,难免会夸大其词,大家需要对自己在意的关键点进行询问,并从其他方面进行调查作证,如果漏洞百出,建议更换销售或是楼盘,最起码的诚信还是得有。
对于销售所述的绿化面积、得房率等关键指标,哪怕自己不能亲自测量,至少应让其出具相关加盖公章的文件正面,并进行拍照留证,另外对于录音方式留底,楼主并不是十分倡导,当然具体请看具体分析。
对于购买了一楼或者顶楼的人,销售往往会对你做出一些“赠送承诺”,这里就要小心了,比如楼主所在的小区当时承诺窗外的一块绿化可作为后花园,然后等大家开始造了,便遭到了城管的强拆。所以对于这些销售承诺,首先要判断合法性,尽量不要游走在法律的边缘,其次再从侧面作证可行性。
二、确认相关文件
签订合同时,务必再次确认楼盘预售的相关证件,做到合规。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办证的关键。
三、审合同
接下来就是细细审查合同了,不要怕麻烦。如果作为一个小白,可以邀请懂行的同事、朋友同行,不怕多叫几个,一起看看合同,楼主当时就是4人同行 在气势上就压倒对方了。另外,可以准备一份规范的合同版本进行对照,官方网站都有标准版可以下载。
首先需要将购房前的什么定金、认缴金等等,名头众多,预付多少抵多少,自己一定要先算明白了,预交2w抵15w,最后到底是给你便宜15w还是13w?2w退不退?一定一定一定要搞明白算明白,不要把自己给绕进去了!
对于合同中的条条框框,一定要细细阅读。尤其是要注意其中交房时间、期限、违约责任,购房金额、单价、面积等关键点。另外,赠送面积也是需要注意的问题,一般来说,阳台一半面积是赠送的,另外会有些设备平台可以推敲成为赠送面积。
一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
延期交房是有违约金的,楼主的房子当时延期了一个多月,获得了一万多元的赔付。在签合同时,就要注意合同中规定的相应比例,对比例不敏感的,可以简单假设测算下一个月将会赔付多少,心里有个数,看比例是否合理。
四、其他
慎填“补充协议”,拒绝不合理附加收费。
现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时,一般一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容进行协商一致。
收楼时,需要开发商出具相关合同规定的验收合格标准文件。另外,需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供,有权拒绝收楼。
基本要点检查规避风险后,就可以愉快的入手啦~
总结:
从选房到买房,我们可以更加细心、更加仔细。尤其对于人生中的第一套新房来说,毕竟穷尽所有买下一套房子,于情于理都应该在细节上下功夫。
不要怕累不要怕苦,花上半天乃至一天检查光照、检查漏水情况,通过多渠道多查、多问,不要急于一两天,最后细细审查合同,相信,这一切都是值得的,能够让你买的放心,买的舒心!
最后,世上没有十全十美的东西,包括房子,不可能买到称心如意毫无缺点的房子,但是能确保百分之八十以上是你需要是你看重的,楼主觉得那也够了。细节需要注意,但不要过于在意,有些东西是可以后期弥补的。
最后,预祝大家购房愉快!也预祝还在奋斗的老铁们,早日与爱人携手入住新房!
如果对你有帮助,不妨走一波点赞收藏打赏全家桶吧!之后楼主有时间还会码一篇装修的注意要点,有兴趣的关注一波~~~
(原标题:从选房到买房,你或许需要了解这些)
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