在北京只能蜗居的首付我在东京买了一栋楼 篇四：我理解的日本各种类型房子，以及有些心里话我想让你听见

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我在东京买了一栋楼 1
我在东京买了一栋楼 2
我在东京买了一栋楼 3

泰国买房入坑指南1（错字连篇的我的唠叨）

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连夜发第四篇，再不发感觉对不起祖国对不起党和人民了~

前三篇文章得到了网友们的热烈反馈，很多人也通过不同方式找我讨论，发现有部分网友已经慢慢理解了我这种思路，而还有一些网友的确特别的想当然，在选择房子上既要又要还要，太纠结要太多，所以第四篇我决定来谈谈我对我所认识的日本这些住宅的一些思考。注意，本篇仅谈住宅类，不包括写字楼、商铺等等。

关于房产的居住属性和经济属性

初来海外的置业者很难将这两个属性做认真的区分，因为在国内大家已经习惯了房子既可以住，也可以赚钱的这个事实，但是对于海外来说，并不是这么一回事，其实一开始我也是从这个坑里爬出来的，也很容易理解，毕竟是首次海外买一套房，肯定希望说自己过来玩的时候可以住一下，首先是从自己居住的角度考虑喜欢与不喜欢，然后再想如果不住也可以租出去，实在租不出去反正房价也会上涨（在我们大部分人的经历中，最近十五年我们生活的土地的房价除了偶尔上涨缓慢，就算小跌也会很快涨回来，我们无论买什么房子，大家更多的关注点是上涨，就算是买一套投资房大家也没指望从租金上可以抵扣全部的贷款、可以以租养房），但是恰恰在发达国家，自由的、纯市场化的土地供给，决定了房价上涨不会是一个特别普遍的事件。国人理解的房价上涨，是房子本身的增值，而土地私有化国家的房价上涨是土地上涨（这一点有可能表述不精准，毕竟我只有两个国家的置业经验）。在我们国家，土地是个稀缺资源，而在土地私有化国家，土地资源并不稀缺，包括在日本这个岛国，我的观察是相对廉价的土地也很多，我曾看到一块三百多平米的土地，售价大约折合人民币12w元，那是在能看到一小部分富士山的乡下。

在日本，房子的居住属性和经济属性表现和区分得特别明显

日本的房屋租赁是个特别稳定的事，因为日本长期物价无变化（二十年），所以房租也无变化，短期内看也不会有变化。所以住，还真不一定非要买，租其实很舒服，租客的权利在各方面会得到保障，所以下面我就给大家聊聊我这半年看到的日本房子哪种是居住属性，哪种是经济属性。

因为最近在和很多网友交流的过程中发现大家对日本房价的构成还是不够清楚，对于土地的部分我已经在我的第三篇做过比较细致的说明，现在对于建筑部分我也把我看到的做一些详细的分享。

日本的民用住宅多分为两种材料，木造和钢混：

木造多为两层，最高三层，成本一般套内面积1.3w人民币起，三层的单平米均价要高于两层的，这个很好理解，毕竟海拔越高，主梁之类的材料肯定成本也更高一些。如果加上简单的厨房、卫浴、空调、壁纸、地板等，基本上至少达到1.5w人民币起，比如我现在这栋房子，保险公司给我单纯房子的评估价是差不多4500w日元，再除套内面积恰好1.5w人民币，而开发商房子的卖价相当于总价减去土地价格再除以总套内面积等于差不多1.9w人民币一平米，不排除保险公司为了保护自己利益而给与低评，以及考虑到开发商的人工管理成本，但平米造价应该是1.6w人民币左右，一般来说最近几年的建筑由于材料等等的革新，至少寿命30年+，根据维护水平是可以达到50年的。（当然也有朋友跟我说过日本的小破木屋子反正100年也不倒。。。将就住也是可以的）

钢混一般四层及以上的建筑都是这种材料，但是也貌似分铁筋和铁骨还有钢筋？（这几个词都是日本名词，具体也不太懂差别在哪里，但是更大规模的肯定是我们中国所谓的钢混），这里确实了解的不详细，作为一个IT PM，只是曾经在泰国自己的一块租来的土地上找过小施工队建过一栋小楼，钢混框架（有史以来自己掌控过最烂最烂的工程，噩梦的一年），所以对于日本钢混造价的了解源于去年10月初去看富士山周围的土地，曾经找过四家建筑公司来商谈给予我初步的方案，其中有一家的报价是根据我提出的用钢混材料的要求来做的报价，当时只是包含洗澡间和厕所，其他就是壁纸以及地板插座，报价是差不多接近2.5w人民币一平米，但是我不确认当时那个翻译是否帮我说清楚了我对建筑的要求（第一次的那个翻译确实有点糙，后来感觉到了，就没再找过），如果是钢混一般主体框架至少应该在70年+，根据维护水平是可以达到100年的。

然后看不同类型的住宅，既然是谈房子，那就先抛开土地的差异（这个理论第三篇也有说）。

材料

一户建：类似于我们中文里的别墅？大部分为木造两层或三层，钢混的高档货不在讨论范围。

大型公寓项目：钢混，一般理解为大站或重要站旁边的那种一眼看上去有30层以上的住宅，或者是一些相对偏远车站（比如我看过的越谷大商场）的大型集合住宅，有个基本的判断方法是看户数是不是在200以上。

小型公寓项目：一般来说都在100套以内，这种比较常见。

单身小公寓（我买的这种）：有木造也有钢混，基本的判断方法就是看楼层，一般来说三层是个界限，三层及以下极少用钢混，4层及以上一定不是木造，强度达不到。

曾经看房迫不及待，房东抽不出时间不给看，直接无人机看！现在要谢谢当年不卖之恩，越谷大商场站是我现在比较喜欢的一个地方，如果以后买房我会选这的公寓，有巨大的商场可以买买买，还有大湖可以休闲，关键是不限制飞无人机~~~~

买卖、租赁、居住、修缮维护、贷款等的分析

一户建：几乎市场上能够看到的一亿日元以下的新建一户建买来后整体贬值是比较快的，如果是这几年建的一户建尤其是大开发商建的一户建相对来说会好一些，但是超过10年后，维护的成本开始凸显，比如木头的克星白蚁（本人在清迈的木头房子就曾被白蚁侵蚀直接天花板塌了，深受其害）。从贷款的额度也可以看出一户建的保值率，记得2月份的时候专门去看过越谷大商场那站走路3分钟住友开发的一户建社区，一套接近6000w日元，银行单纯从房子评估贷款金额只有3000万，也就是50%多点（请注意我是旅游签证，不要跟我说什么零首付之类的的情况，你们要不是日本人，要不就是给日本政府上缴过多年保护费（税）的人，请喷子们看准了再喷），从这也能看出一户建实际的保值率的情况。记得当时包车认识了一个来日30多年日籍东北大哥，是遗孤二代，他住过很多年的一户建，那会儿有个说法比较逗，我记得是这样说的：“冬天冷，夏天热，新的折旧快，老的维修高，省个停车费，最后一块地。”也算是从侧面说明了一些实际居住中的问题。当然事无绝对，比如只要不怕能耗高，一样可以冬天暖夏天凉，听说现在也有在一户建顶上加装太阳能电池板并网的公司，但是价格比国内肯定是贵得多的多（国内补贴多），长期看也能抵扣一部分能耗成本。另外一户建作为曾经日本中产阶级的标志并不是一无是处，一般来说在两口之家有了一个两个三个小孩（感觉日本人一生都是三个，满大街都是一个妈带仨娃）的时候，当你儿子在楼上蹦蹦跳跳的时候就不怕楼下的怪叔叔冲上来问候你了（日本人的维权意识之强，举报能力各个顶得上朝阳群众）。至于说到租赁,纳尼！哪有人买了一户建是要出租的？且不说投资回报率低得喜人，简单的说就是前一段网上传的一个段子的真实写照：一个北京人在三亚买了一套面海大公寓，请了一个保姆收拾屋子，自己在北京辛苦打工还代扣，保姆每天在别墅里抱着狗狗面朝大海喝咖啡。我个人是不会考虑买一户建的，如果真的想住我就去做个保姆吧~

大型公寓项目：最近几年大型公寓项目尤其好位置的塔楼在东京23区内一直是处于增值状态，除了因为土地的增值表现到房价的增值上，也是因为这种类型的房子一般都是由大型开发商开发，同时在多震的日本相对稀少，无论从质量还是设计都相对合理，配套设施也完善。因为整体户数多面积大，交付后的物管也能收缴到足额的管理费，对整个楼的维护保养也到位，所以这种楼就算是10年的房子看起来也就好像国内刚刚交房一两年的优质小区，20年的房子如果不是特别懂的人，几乎就看不出来。我现在在东京就租住在这种房子里，走路到地铁也很方便，是一个有23年房龄的塔楼，我住21层，天气好的时候窗外还能看到富士山，真的很舒服。关键的关键是有自己专有的垃圾房，每天可以24小时想怎么扔垃圾就怎么扔垃圾，只要简单分类就OK了。当然偶尔还可以捡别人家丢的电视机、小茶几。更难得的是在垃圾房中还有可燃垃圾焚烧炉这么变态的大器！我曾经也是考虑买这样的，去看了住友建成三年的塔楼，将近7000w，最吸引我的是像中国一样可以随手丢垃圾，连分类也不用我再做了。当时看得兴奋就要下手，也看了下收益回报，如果全款的情况下一般就是最多最多6%，但是扣掉各种税费后其实能剩下4%也就是个奇迹。如果贷款的话，以我这种情况银行给了3900w，这样如果出租每月还掉月供再付掉七七八八，一年下来也所剩无几。因为在这种公寓内去寻求可以做收益更高的民宿完全没可能，你的邻居、你的楼上楼下会把你举报得体无完肤！6月15号民宿新法执行后，还会有可能蹲大狱，所以我个人认为这种房子从投资的角度不合适，从居住的角度倒是非常省心，如果我也给日本政府上几年保护费可以拿到和日本一样的贷款利率的时候，我应该会考虑把每月的房租变成月供。不过这种房子的采光、保温等虽然做得非常好，但是确实不适合孩子比较闹腾的家庭，出门走路也不能影响他人，需要基本的礼仪，而且停车费差不多每月2-3w日元至少，如果30年算下来等于房子的总价多了1000w，所以这种房子对于日本人来说算是中产的标志了。

看过的一个塔楼

小型公寓项目：增值率肯定无法和大型公寓项目比，相对来说同样面积同位置总价肯定低于大型公寓项目，从银行的可贷款比例也看得出，1月的时候我看过秋叶原站走路5分钟的一个小型公寓，当时问过贷款的事，总价5000多万，可贷款金额也就接近3000w日元，维护也很难跟上，毕竟总面积小，就算单平米管理费比大型公寓贵，也因为总金额少，在修缮上的投入很难和大型公寓项目比，同样租金也会便宜一些。丢垃圾是个麻烦事，每天都有限制，因为垃圾房小。投资回报率整体可以说跟大型公寓项目基本持平，如果买来投资唯一指望的就是房价上涨，如果真的这样，干嘛要在日本，应该去宇宙中心的杭州城西周边来一套了。个人租住会考虑，但是购买坚决不考虑。

单身小公寓（我这种）：适合租给单身人士，如学生、社会新人类、初来大都市的奋斗一族（我这栋目前不幸租出去的四间就是租给了学生，并且很不幸的都是日本人）。同时在符合法规的情况下，可以做民宿，做民宿，做民宿！重要的事情说三遍，因为做了民宿，收益的问题就解决了，而且民宿现在在日本合法了，这样原有的法律风险也解决了，虽然我这种房子的衰老期和一户建几乎一样，但是我和管理公司的收益都保障了我们可以投入资金进行更好的修缮和管理，从而让这个房子达到一个最佳使用状态，所以我的最终选择还是投入在这里。包括银行给我的贷款金额、保险公司对房产的评估、以及管理公司给我的稳定管理费这三方面的数据都表明，这种类型的房子对于这三种机构来说都是稳定而有价的。收益为什么高，探究本源我的理解就是把民用住宅商业化了，而目前这种民用住宅还处于价格洼地。此时杠精肯定又要出来跟我杠说民宿新法的180天了，不好意思，本人的习惯是想做一件事一定先研究清楚，大部分在叫嚷着180天的人估计根本都不知道180天还只是个极限，还有更多更多的即便跟我这一种类型的房子，根本完全做不了了吧？对，这就是我要说的这种房子的缺陷，那就是如果想从民宿收益来考虑投资这样的房子，一定要把法规搞清楚了，法律可不是一两三条就能总结得出来的东西，还不说除了民宿新法以外，各个区各个市又分别有自己规定的限制。更别说即便自我感觉把各个不同区的限制研究清楚了，结果真去申请的时候又碰到各种非常细节的奇葩问题，最后的结果很可能是买完发现其实压根申请不了，那就哭不出来了。那些在我帖下面叫嚷着180天的人，不信去问他们，看他们基本政策能背得出来了不？所以不仅仅是要了解清楚政策，找有过申请经验的人帮忙参考非常关键！有过申请经验有过申请经验有过申请经验，重要的事说三遍！此处应有疑问，肯定会有人要问了，既然只能180天，管理公司怎么保证他们和你的收益呢？别急，管理公司自然有他们合规合法的办法，具体我不多说，只是从一个事来侧面说一下，大家感受一下。有个朋友介绍的在日本的大姐，某天和她及她公司的老板——70高龄的一位日本老社长、富三代一起吃饭，老社长说他九十高龄的母亲名下有N多房产，都拿来租给养老机构及幼儿园，年租金超过一亿日元，回报率超过10%...所以说，你想不到只是因为你渠道还太少你不知道，办法是有很多滴~题外话，这个事情也回答了很多朋友问过我的问题，为什么日本人都不买房呢？其实您搞错了，日本是中产阶级最多的国家，非常平均，这部分平时上着班的中产阶级的确是不需要买房也对房产投资没有多少信心，但真正有钱的日本人，一样的该买房买房、该囤地囤地，一点没闲着，而且人家还有钱任性，看你不惯就是不租给你，宁愿一年两年的空着！万恶的资本主义！！

帮前同事去看过一个同类型的房子，然后就没有然后了...被日本人抢了，青砥步行4分钟，昨天传来的噩耗，关键是下个月才交房，谁说日本人不买房，不少买，慢一点就被人抢好不好~~~~

此篇最后说说心里话：

最近找我聊天的朋友真的很多，有种突然红了的膨胀感~总感觉大家对我比较认可，字里行间也充满了信任，也希望能像我这样在海外有稳定的投资收益，但是每次有朋友跟我说打算卖掉国内的一线或者二线房子，拿钱来日本投的时候，我都非常明确的表态，千万不要这样做，要不一定会后悔！大话不说多，就一点，祖国一直在腾飞，80后现在扛起了很多，也亲眼见到大量90后的努力，借助晓松老师的话说，我们恰好处在一个大国的上升期，就算我们这里的房价高过全世界最贵的地方都不为过，因为我们在赚全世界人的钱。以前常年在国内生活其实感知并不明显，这两年也算是跑了很多地方，接触了不同的年轻人，至少我看到像我们这样全民努力奋斗而且是成为一种习惯的国家可以说少之又少，加上我们国家虽然地大，但大量人口都集中在东部省份，所以资源紧张土地稀缺是必然，要不任总最近不是还说祖国房价还能再涨20年~~所以千万别冲动，除非恰好在海外你有一些资产，需要一些比较好的现金流，或者恰好你国内房子已经过剩，想做一些其他资产配置，给自己分散些风险，又恰好准备在我们的两个近邻之间选择的话，那我栽过的跟头希望能给你一些帮助，仅此而已。当然如果你真的考虑好了要在日本置业，请一定想明确你的目标，调查清楚各方面情况，摒弃掉国内买房的固有思维，别被人忽悠了~日本置业有它的优势，但你得想清楚自己到底要什么，比如如果期盼东京奥运会导致房价大涨或大跌，还不如指望我国经济腾飞、中国人都来买下日本从而导致房价暴涨来得更实际哈！

另外最近自从我帖子热了后，也会有各种疯狗追着我咬，说真的，如果你真有知识分享就请你也拿出来多给大家分享分享，让大家少走点弯路，我倒欣赏某些地产中介在我发帖后，也发了很多关于日本房产的一些知识型帖子，虽然有引导之嫌，但是也还是有一些干货在其中，毕竟我开始也是从读这种帖子开始的，今天这文章能写得如此像中介科普文，也有他们的一份功劳。只是还有一些中介不思进取，直接未授权转载或者抄袭，改头换面博取流量，话说天下文章一大抄，你如果真的抄麻烦抄得有职业道德点，别我里面的口头禅都不改，哎，小学抄作业都是被老师点名骂的，真为你们这种文章能力捉急，连自己的专业相关的广告文都要抄袭，这让用户怎么相信你能帮他选到好房子啊？？

好了，下次打算再写最后一篇，把所有的流程文件全部公开，也让那些质疑我的人开开眼，瞧好吧~

买个房子，开发商给的各种材料，保养手册，感觉特别特别高档~

再秀个车吧，上次秀了艾尔法，这次秀酷路泽和普拉多，价格自己换算吧，全部最高配

小编注：本文作者@ d三1killer 是什么值得买生活家，他的个人自媒体信息为：

微信公众号：有思想的芦苇Reed，微信搜索“luweid31”

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