关于日本买房还有什么想知道的?上海小哥化身“砖家”为你解答!
原创文章,首发值大妈。
本人是一只上海老虎,和我家的乖老虎结婚3年半了,目前在日本买了一套大阪老破小,也算海外置业了,将来可能有买更多的打算,当然还是要看钱爷爷的面子。网上看了很多经验分享的帖子,我想我也可以发一篇,天南海北的聊一下。所以就有了今天的这篇文章,欢迎大家拍砖。
阅读前提:
1.我的经验只针对普通老百姓层面,且只是从我个人了解、搜集的知识出发,有错误请大家指出,我非常感谢!什么买一条街的薛蛮子之类的不在我能接触到的层面。
2.大家可以通过各类网络渠道找我,但一定要理解一点,我是1个人,我要上班我要陪伴家人,我还要回复你们,甚至可能是回复hundreds甚至thousands(千人估计我就网红了),我肯定做不到像rmb一样让大家都满意。
3.我不会回答“日本房子到底值不值”“性价比高不高”“我应不应该买”这种你自己要决定的问题,我也不会回答一些很基础的知识,类似日本城市实力排名,日本人有哪些优缺点,这种问题请自行问李彦宏叔叔。
4.有舍有得。
5.这是第一篇,欢迎转载!但是,请注明是我写的!!!
接下来上干货!
1.日本的房子分哪几类?
一户建(即中国的别墅,不过日本一般是木造的),一栋楼,单间公寓,店铺,事务所等。国内老百姓买的最多的应该是前3类,本文讨论的样本也仅限前3类。
2.房屋材质有什么特点?
主要是src(钢架钢筋混凝土结构),rc(钢筋混凝土结构),铁骨(钢结构),木造。单就房子的建安成本来说,费用按前述从高到低排列。
3.日本耐震法进化时间点
1950年日本的建筑基准法制定了耐震基准,以保全人的性命和财产为目的,对日本所有建筑物实施了相应的要求。
1981年(昭和56年)颁布了新的日本建筑的耐震基准条例,此基准和旧的相比较,由原来的可以抗5级地震,升级到了6强级别(相当于国内说的里氏7级以上,此处待考)。
2000年(昭和12年),为了提高住宅的品质,政府推出《品确法》。以此为基础,把住宅的性能分成10个方面,然后使用共同基准来评级。其中耐震等级总共有三个档次,数字越大表示耐震性越高,耐震等级3位最高。
2008年(平成20年),日本又制定了基于长期优良住宅法的制度。符合该制度的9个标准的住宅,通过行政认定就可被评为坚固,耐久,能够愉快地居住的住宅。
以上为4个大节点,你想要买符合该时间点法律的房子,时间往后延1年基本都能满足要求。个人建议最低要求是买1982年之后的房子。
4.房屋持有成本
首先,日本有存量房产税,官方称呼叫 固定资产税。我举两个例子给大家(日元计价)。
A.一栋新建一户建,土地的评价额为1000万,建筑物的评价额为1500万。计算方法如下:
固定资产税为=土地部分+建筑物部分= 1000 *1/6 *1.4% + 1500 *1.4% *1/2= 23.3万;
城市规划税 = 土地部分+建筑物部分= 1000* 1/3* 0.3% + 1500* 0.3% = 5.5万;
合计28.8万,28.8/(1000+1500)=1.15%。
B.我自己买的一间30年房龄的老破小,购入的房价成本约为600万,每年收29100的税,比例为0.4%。
其次,火灾保险都是要付的,这个就看房子的评估价了。目前我是每年4990。
接着,如果你买的是一户建,一栋楼,每年的持有成本基本只包括固定资产税。但如果你买的是单间公寓,那你每个月还要付出修缮费和管理费。如果你还是托管的,那每个月托管公司会收你房租初始额(不扣修缮费和管理费之前的金额)的5%,这个比例全日本统一。
目前,我的房子每年租金收益率为8.34%,去掉税,保险,修缮费,管理费和托管费后,每年为5.66%。
5.房贷
需要知道的,是中国人可以在日本贷款!只是不能享受日本国民利率,你一个持旅游签证的人没有资格在日资银行开户的,没银行卡还谈什么贷款呢?所以一般会贷款给你的是中资行的日本分行,比如中行东京分行,交行东京分行。个人贷款条件是年收入25万 rmb以上(至少要20万以上),纳税证明,征信良好,2000万以上的房价。以家庭为条件也可以贷款,对收入的要求更高一点,具体没有问过。获得贷款一般是50%的房价,15年(20年也有,但案例很少),2.8-3.2%的利率。这当中有个细节我问过银行,如果是一栋楼的买卖,即使单间公寓达不到2000万的要求,总价达到也能贷款。贷款的手续费估计会要花掉你贷款金额的1.60%以上(含税),至少108000日元(含税 )。
6.赚钱的逻辑
核心关键:利用息差赚房租以获得长久的现金流,不要指望房价上涨。为便于计算,以下取日本贷款利率3%。
目前国内银行最普通的理财产品收益基本在5%,你如果贷款成功,那在日本相当于获得了一笔3%的低息贷款,仅计算这中间的差额,你就赚了2%,且无本经营。
如果计算对象为房租,考虑到你贷款买一栋楼且能满租,由于没有了修缮费管理费,你的收益一般都能到7%以上。这就是4%的息差,如果计算式的分母是你的自有资金而不是全额房价,那收益率将远高于4%。但是,管理费用可以节约,修缮费用还是要花的。建议你按正常的节奏对你的物件做好保养,以维持你的租金在合理水平,因为没人愿意租一间破房子。
新房子都有保修,按新耐震法施工,安全性更可靠,且带保修期,所以还能节约几年的修缮费用,贷款好批。但是总价高,要多贷款,首付也要增加。
二手房总价低,安全性视建造年代决定,初始的修缮费用需要存下来,且日后修缮费用会逐渐增加。贷款会相应的少点,首付也可以小点。
两种方式不分对错,只看哪个更合适。
8.钱怎么出去?
在我看来,这是你自己要想办法解决的事情,而且这根本不能称之为问题。我可以分享我知道的几个方式:国内付rmb,国内换jpy带出去,蚂蚁搬家寄出去。
9.关于网上目前有一种方式在日本集资买房
具体我不点名,我只说一下我的观点。诚然,老百姓现在开化了一部分,都想着广播种,这种方式从善意角度考虑,分摊了大家的风险。但是法律风险全部在你自己身上,出了问题跨国官司的难度想想就觉得没指望赢。我也进了他们的qq群,里面的托我数都数不过来,看看里面几个人说话的水平就感觉马仔被boss洗好了脑,水平还low到爆。所以我希望各位看官在买日本房子的时候先考虑风险,再考虑收益,这样能帮你做出一些较合理的判断。
大家可以留言告诉我你们想知道哪些内容点,下一篇我来给你们写,但不保证肯定能回答,毕竟我还不是行业专家,最后,谢谢大家的关注!!!
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