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沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意!

2020-02-28 09:38:06 34点赞 106收藏 13评论

创作立场声明:本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息,不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验,难免有所偏重,欢迎大家理性交流,么么哒!

系列文章回顾

沪漂买房经验(一)前期准备:如何了解自己的购房资质、财务状况,如何获取限购政策、贷款政策的相关信息。

沪漂买房经验(二)如何计算首付以外的购房成本:在购买二手房时,增值税及附加税、契税、个税的计算方式。

沪漂买房经验(三)如何高效看房选房:二手房交易流程,如何挖掘自己的居住需求,如何选择房产中介,实地看房的注意事项等。

沪漂买房经验(四)上海二手房交易 我砍了20万:选定房子之后,如何约房东商议房价,议价过程中有哪些注意事项等。

上一篇介绍了从选定房子到签署意向这一阶段的事情,因为更偏个人经历的记录,有点像碎碎念的流水账,还没写到定金合同,字数就很多了沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意!

定金合同是在二手房交易过程中签署的第一份有法律效应的文件,是以后出现问题时保护自己的武器,千万不能马虎。今天我们就聊一聊定金合同里的小门道。

前期准备

如果不是法学专业出身,或者经常接触合同类文件的人,看合同的时候,多半会觉得云山雾罩,有种不想再受煎熬,只想拿笔就签的冲动!而且,在签定金合同之前,往往已经经受了长达半天甚至一天的议价,身心俱疲,更没耐心好好看了,只想快点结束痛苦沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意! 。我有时候怀疑,这是不是也是中介的套路,跟买家搞疲劳战术,让买家忽略合同上的漏洞,撇清中介的责任。

所以,前期的准备非常重要!跟沪漂们推荐一个网站,上海房地产交易中心网

点击“二手房”点击“二手房”

在页面的下部可以下载合同范本在页面的下部可以下载合同范本

大家可以下载合同仔细看看。如果有懂法的朋友,可以请TA帮忙过一下。我研究生的时候修过卫生法,为了做家庭保险配置看过很多保险合同,所以就没麻烦律师朋友们,全是自己看的。总体感觉还行,不懂的名词百度就能解决。

关于产调

产调又称不动产登记簿查询,是指对交易房屋的有关状况(包括房屋、土地、异议、房地产抵押、预购房屋及抵押、建设工程抵押、房屋租赁、权利限制、地役权、文件)进行全面调查以保证交易安全。

大家要关注一下房屋租赁这一项。如果租户和房东没有办理过房屋租赁合同网签,那么房屋租赁就不会体现在产调上。买卖不破租赁,说直白点,就算房子我买了,房子里的租客只要租期没到,我就不能赶人家走。所以,一定要和业主确认房子是否处于被出租的状态,如果在出租,要确认租客什么时候搬走。

比较理想的情况是,在签定金合同当天或前一天拉好产调。但是,拉产调需要业主带着身份证和房产证跑一趟交易中心,如果不确定买家真的会买,业主不愿意白跑一趟。所以,没时间拉产调就先付定金的也有(比如说我们),这样是有风险的,在定金合同上一定要加几句话:

甲方有义务最迟不得晚于签署本合同后三个工作日内配合调取并提供《上海市不动产登记簿》信息。若调取的信息与甲方披露不一致的,甲乙双方另行协商一致后继续履行;若甲乙双方未能在五个工作日内协商一致的,或存在权利限制的(如司法查封等),则甲乙双方均可单方解除本合同,甲方须在五个工作日内如数无息退还已收取的款项,甲乙双方及居间方互不追究责任。

合同中的关键点

确定网签时间

定金合同虽然有法律效应,但是不会在交易中心备案。也就是说,只要卖家愿意承担违约责任,TA还是能一房两卖。此外,如果国家突然出台了新的政策,和你签订的定金合同有出入,定金合同也就失效了。

何以解忧,唯有网签(即《上海市房地产买卖合同》示范文本)!经过这一步,业主就不能一房两卖了。网签合同所适用的政策,是以签订当日所施行的政策为准。也就是说,即使网签之后,政策有了新变化(限购啦,提升首付比例啦……),跟你也没有关系了。

除甲乙双方一致确认变更交易条件外,双方授权居间方根据本合同或相关协议的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本,甲乙双方最晚不得晚于XXXX年XX月XX日前签订该示范文本用于办理贷款、不动产登记预受理、缴纳税收等相关事宜。

正所谓夜长梦多,越早网签越好!沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意!

付款时间及方式

定金:定金一般在10~30万之间,不超过房子总价的20%。

首付:一般会在网签当天付首付。买家要确定在这个时间之前能凑齐首付,无法承诺的事情不要签字,否则是要承担违约责任的。

贷款:这里大家比较关注的点是,如果申请的贷款未通过或额度不足怎么办?首先,中介会根据你的财务情况,推荐最有可能放贷给你的银行,未通过的概率是很低的。其次,如果出现了额度不足的情况,只要能在约定期限内以现金的形式补上,交易就可以继续。

付款的方式大致有三种:自行支付、通过居间方转付、通过其他第三方转付。不管选择了哪种付款方式,各种转账凭证、收据都要保存好,办理贷款的时候会用到。

交房期限

明确卖家交房的日期。如果对贷款(审批情况、放款时间)比较有信心,可以具体到某一天(XX年XX月XX日)。如果觉得不是很确定,或者想更稳妥一些,可以约定为:

不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的不动产权证、且甲方已收到除尾款和户口保证金外的其他款项后七日内将该房屋交付给乙方。

也就是说,买家拿到新的房本了,银行也放款给卖家了,卖家要在七天之内交房。

户口迁移

如果业主及其家人的户口在要交易的这套房子上,要确定他们什么时候迁走,并明确未能及时迁出的违约责任。如果不迁走,可能会影响买家的孩子上学(学区房),也会给买家未来再次交易带来隐患。

甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的七日内,向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的,承担以下责任……

户口迁出的时间可以商量。如果业主还有其他房产,可以请TA在办理过户手续之前就把户口迁出,可约定为“房地产权利转移之日前七日内”。如果要交易的房子是业主的唯一房产,就要把户口迁到社区公共户,这一步要提供无房证明。买家办理好过户,拿到新房本之后,卖家才能开出无房证明去迁户口,可约定为“房地产权利转移之日起的七日内”。

违约责任

明确任何一方未按照合同及各项附件等约定履行的违约责任。

不严重的违约,比如逾期十个工作日以内,每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。严重的违约,比如逾期超过十个工作日,或者无正当理由单方要求解除合同等,需向对方支付相当于总房价款20%(或者5%、10%)的违约金。

由于有违约责任的限制,买卖双方一般不会轻易解除合同,也让双方充分意识到无法履行合同的严重性,确保后续环节能积极配合。大家在聊违约责任的时候不要不好意思,卖家、买家、中介本质上就是陌生人,没有信任才是正常的,在合同环节越严谨越好。

家具家电清单

在商谈房价的时候,卖家可能会做出家具家电全送的承诺,借以抬高房子的价格。建议大家想好这样值不值,家具你不一定喜欢,家电也是用过一段时间的。如果到装修的时候你又想扔掉,是要花钱的!!!而且在一线城市,处理旧家具的成本是很高的!!!我在北京租房的时候就清理过旧家具(经过房东同意且是自费),没有多少东西,花了1000多,还被小区大爷夸奖找到了便宜……

沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意!

如果真的觉得家具家电不错(确实有装修好的,会拿这个做卖点,房子介绍上会写装修花了多少钱),愿意接着用,一定要签好家具家电清单,把卖家的承诺落在书面上。听说过有人只是得到口头承诺,到交房的时候发现灯都被拆走了沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意!

总结

大家在签定金合同的阶段,有不明白不清楚的地方,尽管问中介和卖家,这一步多些谨慎,就是给以后的自己少些麻烦。我在文中引用的合同条款,只是举个例子而已,并不是唯一的版本,仅供参考。

不知不觉,这篇又写长了……有耐心看到这里的值友,麻烦点个赞再走哦!沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意!

沪漂买房经验(五)定金合同这么签 烦心事少好几件,这6大关键点要注意!


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13评论

  • 精彩
  • 最新
  • 楼主,写得好翔实,我看得很感动。。。。。。。。。
    满塞。。。。。。。。。。。
    真想+ wechat 或者 qq 请教 [期待]
    买房就靠你了。。。。。
    节约的费用给你大红包 [有钱任性]

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    哇,你就是那个每篇文章都有打赏我的好心人啊!!!大红包就不用啦,其实我也是第一次交易,就是说说自己经历的事情,能对大家有点帮助就行。有问题可以留言,我看到之后基本都会回复哒!

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    总结整理得很细致,网上到处也看过不少,能整合到一起,而且也相对比较新的,你的连载算一个。不过阅读量不大,可能是smzdm的平台,房子这个话题不是主流,而且百度的搜索优化也不好,没有外部导流,可能发布在房地产,尤其是上海房地产相关的网站会更有作为,可惜我写的好像没发现有这样的网站 [皱眉]

    我也是网上翻了很多文章,才发现你这个是最吼的 [赞一个]

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  • [抽烟] [抽烟] [抽烟] ,楼主真的很高产啊。买房子好复杂 [装大款]

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    是啊,高产似母猪,大脑内存不够,怕再不写写就忘记了 [邪恶]

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  • 曾经被合同坑过我的要流下悔恨的泪水 [手慢无]

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    来来来,说出你的故事(拿出小板凳和瓜子)

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  • 有文化真好!合同都能自己看,楼主考虑去开付费的帮看合同服务吗?

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    哈哈哈,我没有那么专业啦 [傻笑] 你可以找律师朋友帮忙看,如果没有的话,记住一个要点“不懂就问/查”就行惹

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  • 现在产调手机当时就能拉出来

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  • 我们六年前买的二手房,在居家桥路这里吧,什么都没研究过,找门口小中介买的,给了2个点的中介费 [大囧] ,过了没多久中介就倒闭了 [大囧]

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  • 感谢楼主,明天去签定金合同,正好用到了!太棒了 [赞]

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