金融观察：一文读懂楼市是如何影响货币量

以前我曾经看到过这样的一段文字，说“房地产和股市是两个巨大的蓄水池，只有这两样东西能够消化掉巨大的货币存量。所以如果股市和房市都不景气，那么大量的货币就会流向其他领域，如果这样，就会造成严重的通货膨胀，物价将会飞涨。”

一个完全错误的结论！

一、房地产锁住货币了吗？

虽然乍一看老百姓的毕生积蓄确实都在房产上，每个人的房产，都是自己货币的蓄水池。

但要搞明白一个道理，货币从来不能被锁住。表面上A花200万买了自主房子就像把钱进保险柜一样不再流动。但实际上这200万并不是锁住了，而是流出去了。

A按揭买一套200万房产，实际上只花了60万首付，但却贷款了140万，合计200万流入到了卖方B手上。

B获得了货币，会将这个钱再去买C，只是一个纯粹的交易转移。

就好比一个池子倒进来60升水，还流出来200升，所以货币从来没有被蓄住，反而因为进入房地产市场，货币量扩大了数倍。

房地产从未锁住任何货币，却在创造大量货币。

二、房地产如何创造货币？

实际上是，国家卖地，开发商造房，购房者通过购房贷款，创造了数倍的信用货币M2（M2=流通中现金+活期存款+定期存款），这些M2最终流入了开发商、建筑工人、材料商、装修公司、政府财政收入等多个渠道。

政府获得卖地收入后再分配投入到市场，开发商则拿地造房，工人消费支出。

可见房地产并非是蓄水池，而是一个巨大的印钞机，每一个购房者只要贷款，就创造了信用货币。

三、房地产如何影响通胀？

有人说“楼市的市值很高，要是这些房子被集体抛售，那么市场就会释放大量货币，从而加速资产外流，或者流入商品领域炒高物价，所以房价下跌会导致恶性通胀。”

实际结果完全相反。

楼市只要不断上涨，就有更多人通过贷款创造更多信用货币M2，这些M2再流入到市场中去，货币多了，才会导致通货膨胀。

那么反过来，如果楼市下跌，就会消灭M2，导致通货紧缩！

四、影响M2有哪些因素？

假如房价从100万下跌到50万，那么以房子做抵押贷款的借款人就会产生大量坏账，而加杠杆投资房产的人由于贷款购买的资产价格下跌，同样会出现大量的债权违约情况（参考次贷危机），一旦坏账爆发，那么市场上的大量M2就此被冻结或消失。

市场上流通的M2大幅减少，就会导致通货紧缩，物价下跌，人们持币观望减少消费，经济萎靡。

日本房价泡沫破灭后，陷入了长达20年的通货紧缩，从而开始走上了量化宽松之路。

美国房价泡沫破灭同样陷入了通货紧缩危机，美国不得已用持续4轮量化宽松以挽救经济。

M2的增长速度，实际上代表着市场对未来前景的信心指数。

M2的信用创造依靠存款和信贷，这需要银行与老百姓的协同，假如市场普遍认为当前的经济环境较差，看衰资产价格，就不会去借钱投资和消费，而是持币观望，而银行由于不想承担坏账，也不愿意放款。

所以M2本身并不是国家想创造就创造，它与市场信心有关。

为什么中国过去20年的M2年均增长可以达到15%，因为改革开放以来我国经济迅猛增长，人们愿意负债去投资房产，股市，实业，创业，通过投资能赚到钱。

再反观日本，日本也是拼命印钱，为什么M2就是不涨？（自日本首相安倍晋三从2013年起强推量化宽松以来基础货币从132万亿涨到500万亿涨了4倍，但实际货币供应量却从830万增加到1002万亿，仅增长30%。）

因为日本百姓失去了投资的信心，即使投放基础货币，但国民仍然不愿意贷款，银行也担心坏账，放款积极性极低，所以超发的基础货币，完全无法传导到市场中去，导致货币政策完全失效。

所以历史上各国房价崩溃后都发生了通货紧缩，且之后只能通过量化宽松，降息降准来挽救经济。

五、M2真的越多越好吗？

但按照这个说法，房价是不是一直涨下去，M2越多越好？

货币即负债，创造了M2，等于提前透支购买力，只有后续生产力跟上才能不崩盘。

好比我现在借100万（M2），规定十年后归还200万，但如果十年之后达不到200万，而是只赚到100万，就会出现一半的坏账。

一千万人同时出现坏账，那么金融危机就来了，整个社会的流通M2就会迅速减少，通货紧缩，经济进入衰退期。

所以全民买房在推动房产快速上涨的同时，经济得以快速增长，但过度的负债，又会透支人民的购买力。

随着泡沫升温，一旦新增M2与到期负债达到一个临界值，经济就会出现拐点。

美国次贷危机就是大量信用货币创造后，叠加加息周期，新增M2无法平衡到期负债，从而导致的一轮经济大洗牌！

所以房价的持续上涨，释放了现在的流动性，但要回收未来若干年的流动性。

为什么现在要下定决心稳定住房价，而不是让房价暴涨或者暴跌？因为暴涨将会让我们未来的日子很难过，而暴跌则会让我们现在的日子更难过。

显然当前我们的经济信心是不足的，17年时我国M2预期增速为12%，但实际只完成了8.2%，而18年全年预期增长9%，截止二季度只完成了8.5%，这里面去杠杆发挥了一些作用，但更表明我们的经济信心不足，现在为什么说“去杠杆已经结束，杠杆率稳定，现在是稳杠杆”，并严格控制经济唱衰舆论，是因为不希望我们的经济信心受到进一步冲击！

只要稳住楼市，继续深化改革，扛过贸易战，相信我们不会迎来金融危机，但楼市一旦出现断崖式崩溃，那么我们所有人面临的都将是大萧条！

原创不易，如果你认同我的逻辑，请点个关注或点赞，谢谢！

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