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你的房贷利率究竟怎么选?LPR和固定利率详解

狐狸的财富哲学 03-16 12:53 关注

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创作立场声明:狐狸的财富哲学,致力于个人财富的知识分享。

你的房贷利率究竟怎么选?LPR和固定利率详解 前一阵大家聊新的房贷利率很火,但是狐狸发现很多小伙伴对新房贷的风险没有意识。狐狸在这里分享下自己的思路。

狐狸的看法:
新的转换房贷利率就像卖拐,不仅让你觉得赚了,还要谢谢人家。 理论最大收益率是4.8%(前提是银行0利率贷款给你)与此对应风险则是无限。

接下来就逐步讲讲,为什么这事看起来像卖拐。接下来就逐步讲讲,为什么这事看起来像卖拐。

1.建立对贷款利率的认识

情景A:

小明在2015年贷款100万买了套房,当时的房贷利率是5.9% 需要还30年。小明一共要还188.75万元

情景B:

小李在某网贷平台上看见“日利率万4,一千块每天只要还4毛!”

思考一下情景A跟情景B谁的利息更高?


如果你成功的识别出了情景B的利率更高,直接进入下一小节就好了。

如果你没有识别出来那就要注意了,本节的内容就是给你准备的。

通过对同一结果的选择性表达,可以很大程度上左右你的决策。

小额网贷在你借款的时候都会说一个很小的数字来麻痹你,如果不仔细算的话,你心里只会留下关于四毛的记忆。

而当年你借房贷的时候,贷款经理会一下告诉你30年的总还款额,而大脑会下意识把多出来的利息跟借款额比较。此时多出来的88.75万利息怎么也无法跟年利率5.9%挂上钩,你更像付了88.75%的利息,你的大脑会短暂的忘记了你要还30年的事实。

所以,为了让我们更好的讨论新的转换LRP利率。我们必须只看年利率,因为具体数字对你的决策影响实在是太大了。


你的房贷利率究竟怎么选?LPR和固定利率详解


2.你的转换LPR利率跟普通LPR利率是不一样的!

转换LPR式房贷利率公式

=LPR利率(5年期)+浮点=LPR(5Y)+浮点

浮点计算方法:4.8%-(你的)固定基准利率

浮点可以是负数,浮点一经确认,将不会再有变动。

P.S:

浮点4.8%这个计算值是央妈定的,这个值取自2019.12.20日LPR(5Y)

当我看到这个浮点之后,一切就释然了。当我看到这个浮点之后,一切就释然了。

这个浮点是个关键信息

浮点有效的保护了贷款方的利益,锁定了之前的贷款中的收益部分。


举个例子

如果你2012年贷款买房,房贷利率是6.8% 那么你的转换利率公式

转换LPR式房贷利率公式

=LPR利率(5年期)+浮点(4.8%-4.8%)

=LPR(5Y)+2%


这个2%的浮点值确定之后就不会变了,即便LPR是0% 你也的公式也有2%

如果之前的房贷基准利率是4.9%并且打9折呢?

转换LPR式房贷利率公式

=LPR利率(5年期)+浮点(4.9%*0.9-4.8%)

=LPR(5Y)+(-0.39%)


所以新LPR利率政策在转换利率之后无变化,从基准利率转为LPR利率不是给你占便宜的。

可见认为从高基准利率转换LPR利率之后有便宜可占的人并没有细读条款。

你实际能指望降低的只有LPR利率那4.8%而已。

3.LPR会下降吗?

我们先来看看在理想状态下LPR利率什么时候能降到0%
LPR利率每月20日调整一次,每次调整0.05%
个人LPR利率最快可以一年调整一次
也就是说LPR利率从4.8%调整到0%需要96个月(4年)。个人的话在第五年应该可以开始享受0%


LPR不止一种

LPR利率分为1年期(1Y)跟5年期(5Y),分别对应短期借贷跟长期借贷。

跟房贷挂钩的是5年期的。结合政策面来看,我国房价仍处于“调控阶段”。而房贷利率直接跟LPR(5Y)利率挂上钩之后,我倒是觉得LPR(5Y)利率反而难以持续下降了。过低的利率水平会促进买房欲望,扩大需求,间接制造了一个房价上涨因素。

“经济增长放缓,政府为了提高市场活力,降低利率注入资金。”

确实也有一部人持这种想法,过去的一段时间似乎也印证合理性。

首先政府短期可以选择LPR(1Y)来操作,以2019年8月20日到2020年2月20日期间为例。LPR(1Y)下降了20个基点(0.2%)LPR(5Y)下降了10个基点(0.1%)

不难看出,LPR(1Y)作为短期调控工具更为激进。不难看出,LPR(1Y)作为短期调控工具更为激进。

同时当房贷挂钩LPR(5Y)之后,牵扯的利益方会更多。

实际下降空间与理论下降空间
本来打算看看全球目前最低银行贷款利率是多少,找了几个数据,但是对数据的真实性有所质疑,这里无法引用。

像日本,瑞士,丹麦这些国家确实有着低的利率水平,但每个国家都有不同的现实状况,只有充满了解社会环境才能对各自的利率水平有所了解。

另一方面,我国近些年宏观政策一直致力于“去杠杆” 利率短期内会在保持经济活性跟去杠杆之间反复衡量。所以狐狸认为近期LPR(5Y)很难降到“公积金利率水平”除非近期对公积金贷款有动作。

被忽视的上涨风险
灰犀牛也好,黑天鹅也罢。没人能保证LPR不会上涨,也没人说的好能涨多少。

尺子的长短显示出你的事物规模的想象尺子的长短显示出你的事物规模的想象

试想关于LPR利率有这么2把尺子,上面的刻度代表利率。


一把尺子是0%-10%另一把尺子是0%-30%想想俩把尺子4.8%的位置,最后问问自己,如果LPR上涨,尺子的最大值应该是多少呢?

4.我的尾声,你的开始

感谢能看到这里的朋友,接下来的内容我希望你能认真看下去

现在你应该跳回第一节内容,计算出你自己的年贷款利率0.6%跟1%的实际数值。

因为你极有可能在以后的生活中遇到

你的房贷利率究竟怎么选?LPR和固定利率详解

100万对于大部分家庭来说不是个小数字,而100万的0.6%可以买好几双AJ,一台新笔记本,一个新款包包,一部新款手机,一次说走就走的旅行。

我在一开始的时候希望你不要被这个数值吓坏,但现在我要求你正视数字问问自己。

“如果一年(0.6%)可以少还这么多贷款。”心理上受得了吗?

再问问你的伴侣,双方父母可以接受吗?

经济学不能解决生活的所有问题

在拿锤子的人眼里,什么都是钉子 —查理·芒格

狐狸希望你应该用经济学解决生活的问题,而不是因为经济学破坏生活。

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全部评论 (46)
子木大大
4
03-16 12:57

所以怎么选

敞篷皮卡
2
03-18 14:57

参考了各种解读,我打算继续维持现有固定4.9的利率,这个羊毛不好薅,安全第一[喜极而泣]

狐狸的财富哲学
1
03-21 16:07
SuerB: 如果你2012年贷款买房,房贷利率是6.8% 那么你的转换利率公式 转换LPR式房贷利率公式 =LPR利率(5年期)+浮点(4.8%-4.8%)这里不是要减6.8%么? 1

恩,对,计算结果写对了,这块写错了。大妈这边不好修改

herosong1704
1
03-17 22:51

这次换锚,是必须要选一个吗(固定或者浮动)?可不可以维持原来的基准利率算法,央妈后期是只调LPR不调基准利率了吗

套装勿拆
1
03-16 15:58

5.88刚供了1年多,怎么转?

狐狸的财富哲学
1
03-16 15:02
子木大大: 所以怎么选 1

我认为实在没必要为这点利益,将自己放置在风险之中

狐狸的财富哲学
1
03-16 14:53
herosong1704: 作者全篇在提示LPR无上限的风险,最后一部分为何话锋突变,举了这样一个0.6%的例子 1

很简单,因为这个数字算出来实际可能很大。我全篇提示lrp无上限的风险是建立在理性上,但生活不是全部由理性控制。

herosong1704
1
03-16 13:09

作者全篇在提示LPR无上限的风险,最后一部分为何话锋突变,举了这样一个0.6%的例子

AJLee
1
03-16 12:56

参考俄国!

快活王-1
0
05-07 09:46
菲林杀手: 9折的要转么? 1
狐狸的财富哲学: 九折的不推荐转,你实际利率是多少?因为你理论收益比正常的更低。 2
展开隐藏评论
菲林杀手: 4.9*0.9=4.41 3

好低啊[皱眉],厉害

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