你的房贷利率究竟怎么选?LPR和固定利率详解
创作立场声明:狐狸的财富哲学,致力于个人财富的知识分享。
前一阵大家聊新的房贷利率很火,但是狐狸发现很多小伙伴对新房贷的风险没有意识。狐狸在这里分享下自己的思路。
狐狸的看法:
新的转换房贷利率就像卖拐,不仅让你觉得赚了,还要谢谢人家。 理论最大收益率是4.8%(前提是银行0利率贷款给你)与此对应风险则是无限。
1.建立对贷款利率的认识
情景A:
小明在2015年贷款100万买了套房,当时的房贷利率是5.9% 需要还30年。小明一共要还188.75万元
情景B:
小李在某网贷平台上看见“日利率万4,一千块每天只要还4毛!”
思考一下情景A跟情景B谁的利息更高?
如果你成功的识别出了情景B的利率更高,直接进入下一小节就好了。
如果你没有识别出来那就要注意了,本节的内容就是给你准备的。
通过对同一结果的选择性表达,可以很大程度上左右你的决策。
小额网贷在你借款的时候都会说一个很小的数字来麻痹你,如果不仔细算的话,你心里只会留下关于四毛的记忆。
而当年你借房贷的时候,贷款经理会一下告诉你30年的总还款额,而大脑会下意识把多出来的利息跟借款额比较。此时多出来的88.75万利息怎么也无法跟年利率5.9%挂上钩,你更像付了88.75%的利息,你的大脑会短暂的忘记了你要还30年的事实。
所以,为了让我们更好的讨论新的转换LRP利率。我们必须只看年利率,因为具体数字对你的决策影响实在是太大了。
2.你的转换LPR利率跟普通LPR利率是不一样的!
转换LPR式房贷利率公式
=LPR利率(5年期)+浮点=LPR(5Y)+浮点
浮点计算方法:4.8%-(你的)固定基准利率
浮点可以是负数,浮点一经确认,将不会再有变动。
P.S:
浮点4.8%这个计算值是央妈定的,这个值取自2019.12.20日LPR(5Y)
这个浮点是个关键信息
浮点有效的保护了贷款方的利益,锁定了之前的贷款中的收益部分。
举个例子
如果你2012年贷款买房,房贷利率是6.8% 那么你的转换利率公式
转换LPR式房贷利率公式
=LPR利率(5年期)+浮点(4.8%-4.8%)
=LPR(5Y)+2%
这个2%的浮点值确定之后就不会变了,即便LPR是0% 你也的公式也有2%
如果之前的房贷基准利率是4.9%并且打9折呢?
转换LPR式房贷利率公式
=LPR利率(5年期)+浮点(4.9%*0.9-4.8%)
=LPR(5Y)+(-0.39%)
所以新LPR利率政策在转换利率之后无变化,从基准利率转为LPR利率不是给你占便宜的。
可见认为从高基准利率转换LPR利率之后有便宜可占的人并没有细读条款。
你实际能指望降低的只有LPR利率那4.8%而已。
3.LPR会下降吗?
我们先来看看在理想状态下LPR利率什么时候能降到0%
LPR利率每月20日调整一次,每次调整0.05%
个人LPR利率最快可以一年调整一次
也就是说LPR利率从4.8%调整到0%需要96个月(4年)。个人的话在第五年应该可以开始享受0%
LPR不止一种
LPR利率分为1年期(1Y)跟5年期(5Y),分别对应短期借贷跟长期借贷。
跟房贷挂钩的是5年期的。结合政策面来看,我国房价仍处于“调控阶段”。而房贷利率直接跟LPR(5Y)利率挂上钩之后,我倒是觉得LPR(5Y)利率反而难以持续下降了。过低的利率水平会促进买房欲望,扩大需求,间接制造了一个房价上涨因素。
“经济增长放缓,政府为了提高市场活力,降低利率注入资金。”
确实也有一部人持这种想法,过去的一段时间似乎也印证合理性。
首先政府短期可以选择LPR(1Y)来操作,以2019年8月20日到2020年2月20日期间为例。LPR(1Y)下降了20个基点(0.2%)LPR(5Y)下降了10个基点(0.1%)
同时当房贷挂钩LPR(5Y)之后,牵扯的利益方会更多。
实际下降空间与理论下降空间
本来打算看看全球目前最低银行贷款利率是多少,找了几个数据,但是对数据的真实性有所质疑,这里无法引用。
像日本,瑞士,丹麦这些国家确实有着极低的利率水平,但每个国家都有不同的现实状况,只有充满了解社会环境才能对各自的利率水平有所了解。
另一方面,我国近些年宏观政策一直致力于“去杠杆” 利率短期内会在保持经济活性跟去杠杆之间反复衡量。所以狐狸认为近期LPR(5Y)很难降到“公积金利率水平”除非近期对公积金贷款有动作。
被忽视的上涨风险
灰犀牛也好,黑天鹅也罢。没人能保证LPR不会上涨,也没人说的好能涨多少。
试想关于LPR利率有这么2把尺子,上面的刻度代表利率。
一把尺子是0%-10%另一把尺子是0%-30%想想俩把尺子4.8%的位置,最后问问自己,如果LPR上涨,尺子的最大值应该是多少呢?
4.我的尾声,你的开始
感谢能看到这里的朋友,接下来的内容我希望你能认真看下去
现在你应该跳回第一节内容,计算出你自己的年贷款利率0.6%跟1%的实际数值。
因为你极有可能在以后的生活中遇到
100万对于大部分家庭来说不是个小数字,而100万的0.6%可以买好几双AJ,一台新笔记本,一个新款包包,一部新款手机,一次说走就走的旅行。
我在一开始的时候希望你不要被这个数值吓坏,但现在我要求你正视数字问问自己。
“如果一年(0.6%)可以少还这么多贷款。”心理上受得了吗?
再问问你的伴侣,双方父母可以接受吗?
经济学不能解决生活的所有问题
在拿锤子的人眼里,什么都是钉子 —查理·芒格
狐狸希望你应该用经济学解决生活的问题,而不是因为经济学破坏生活。
子木大大
校验提示文案
敞篷皮卡
校验提示文案
herosong1704
校验提示文案
套装勿拆
校验提示文案
herosong1704
校验提示文案
么球
校验提示文案
肖邦要不要
校验提示文案
菲林杀手
校验提示文案
管住我的手
校验提示文案
SuerB
转换LPR式房贷利率公式
=LPR利率(5年期)+浮点(4.8%-4.8%)这里不是要减6.8%么?
校验提示文案
我是黄太阳
校验提示文案
Hyanwei
校验提示文案
AJLee
校验提示文案
forrest2013
校验提示文案
狐狸的财富哲学
失误失误
校验提示文案
大波浪长头发
校验提示文案
wicja
校验提示文案
Hyanwei
校验提示文案
Hyanwei
校验提示文案
Hyanwei
校验提示文案
我是黄太阳
校验提示文案
wicja
校验提示文案
大波浪长头发
校验提示文案
SuerB
转换LPR式房贷利率公式
=LPR利率(5年期)+浮点(4.8%-4.8%)这里不是要减6.8%么?
校验提示文案
敞篷皮卡
校验提示文案
herosong1704
校验提示文案
管住我的手
校验提示文案
菲林杀手
校验提示文案
狐狸的财富哲学
失误失误
校验提示文案
套装勿拆
校验提示文案
肖邦要不要
校验提示文案
forrest2013
校验提示文案
herosong1704
校验提示文案
么球
校验提示文案
子木大大
校验提示文案
AJLee
校验提示文案