上海买房记（二）

创作立场声明：有坑我来填土，没坑培育祖国花朵。

本篇文章主要涉及的是贷款和中介的那点事，紧接买房记（一）链接如下

上海买房记(一)小编注：此篇文章来自#原创新人#活动，成功参与活动将获得额外50金币奖励。为什么写这篇记录呢，第一：记录作用，毕竟是个人生大事件，第二：分享下自己的经验，方便他人参考，第三：谈谈自己对上海这个城市买不买房子的看法。为什么在这个节骨眼买错误的信息导向+考虑小孩子上学的问题错误的信息导向：疫情刚刚算是稳捡漏的小白| 赞63 评论126 收藏207查看详情

贷款年限计算

针对二手房：组合贷款

上海职工申请住房公积金贷款购买二手房,如二手房房龄低于5年(含5年),公积金贷款最长期限则不超过30年;如二手房房龄为6年至19年,公积金贷款最长期限则不超过35年与房龄之差;房龄为20年，就是35-20=15，最长为15年，再比如我的房子是95年的，那么房龄到现在是25年，已经超过20年最长也就是15年。

上海房子贷款年限各商业银行个人住房贷款的最长贷款期限为30年。每笔贷款年限由商业银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素与借款人协商确定。借款人购买住房的,贷款期限最长不超过30年;借款人购买商业用房和“商住两用房”的,贷款期限最长不超过10年;

还有贷款人的考核，这个我觉得一般不会存在这个问题，毕竟年长的都不需要考虑这个问题。留点钱养老挺好的，没必要再咔咔的整房子了，树荫下弄个藤椅，然后搞个小木墩桌子，泡壶茶，然后听个小曲，实在不行老当益壮听个DJ，来个857也是没啥问题的。很香的生活方式。

此处要说一个东西叫做LPR浮动税率，简单来说下这个东西，我也是问了银行从业的同学才知道这是个啥子，全称：Loan Prime Rate 汉语就是优质客户的贷款利率，最优质的就甭想了，那玩意肯定是地方政府、国企、大公司，像个人的基本都是随着他们来浮动的，提这个东西是和咱们本身息息相关（房贷基本都是LPR5年期），每个月20号更新当月的这个玩意，去掉一个最高分，去掉一个最低分，然后取出来的平均值。

统计的利率来自18家银行

10家全国性银行（中国银行，建行，农行，工行，交行，招行，民生，兴业，浦发，中信），城市商业银行（如台州银行）、农村商业银行、外资银行(渣打，花旗)和民营银行（微众，网商）各2家。这个名单不是固定的。

银行

LPR利率是绕不过的，因为我周边很多同事都变更为LPR的方式了，在这里我只说我的看法，我是选的固定利率，第一是LPR这个玩意我研究不明白，也不想成天研究这玩意，我算不过精算师，他们考虑的因素太多，我只阐述我个人观点，就是2020年的100块，和2030的100块是不能等价交换的，社会的持续进步，生产力的持续提高，这个我觉得是必然的，那么浮动利率也必然会跟随大市场经济变动，1年期的LPR是好的，能盘活很多产业，但是5年期之后的就不好说了，在就是漫天飞的推送是选什么LPR，我就不乐意了，凭啥你们就觉得LPR好，我就觉得它就那么回事。所以我选择B。最主要的原因是我觉得目前的利率我可接受，差不多就是那么些，再浮动的来回调整啥的，每个月不一个鸟样，鬼知道后边是个啥鬼样子，我就选我当前能接受的锁死了，反正是要置换的，没啥子区别，对当下的我影响不大。

LPR最近值

在当前的经济环境下有一部分人群是认为通货紧缩的可能性也是比较大的，如果扯皮说通货膨胀率低于0的现象会不会发生，这个我分析不出来啥，虽然我也曾经正儿八经的学过，还是科班的，没屁用，这几年就着馒头咽下去了，其实单纯来说担心是正常的，为啥子看看央妈和美联储都在干啥子，人家说出来这个就是没啥子问题的，毕竟量化宽松就是中和这个紧缩的，提到的通货紧缩也只是一小撮人提出的，是提前预防这个问题，十三届第三次会议明确经济下发到基层，各地方政府不得留扣，中央起带头作用紧缩财政支出。而且咱们自己也是深有体会的，叫做家里有粮心里不慌，这个地方说的就是这个社会现象，大家都喜欢存起来，不会过度的去消费了，实业调用的没有那么活跃，那么市面流通的货币量少了（引申不会太深，不做深入解读，如有兴趣可私下讨论），也有人说，本来就不是货币交易了，这你就杠了，哪怕你是用的数字交易，其实最后市场上还是要保有货币量的，简单来说央妈放款比如刚说的万亿级别，它不会是数字吧，就直接总池子直接叠加个数字，是咔咔的印钞机咔咔的转，刺激市场消费，盘活经济，毕竟是真的影响挺大的，这个地方我说下个人看法就是真有可能，但能解决。这个地方提及最典型的行当就是外贸，外贸今年绝对是第一受损产业，什么你说健身房产业或者电影院产业，小了，对比下外贸更狠，毕竟我伙计还在家猫着呢，自救是有的，但只能保证生活，像一开始吹皮的什么今年换个RX450H那就更没谱了。

扯的大了，就是一点，大环境下的分析什么的对你的用处大不大，大佬级别的大，小弟级别的少，鸡汤多了也撑人，最后还是往前一小步，文明一大步的结果。根据自己的实际选择最合适的方式，你自己是最懂自己的三两三。

和中介好好谈价格及税费

税费的详细计算方式在下边的表格，特别说下就是增值税这地方，因为我前边删除的文章写错过，针对普通住宅且满两年这块是没有的，非普通的是按照表格的计算方式就可以的。我自己的是普通且满两年，所以增值是没有的，你买期房也是没有的，涉及的二手房非普通或者普通且不满两年是要算一下的这个如果买入和卖出的价格差额大也是个大头支出。

目前能绕开中介自己去交易的都是武林高手，我不是，所以我选择红中介。

与中介谈就要谈责任的承担，不能说你就当个牵线搭桥，收个中介费就完事了，哪有这等好事，有问题我们双方，你旁边喝水，这没道理的。不过这点不要担心，因为网签协议的时候是有第三方委托的细则，这个地方你要做的就是好好读清楚里边的条文，要做的你要求的都白纸黑字，各项违约状态下的各方责任，都是祈祷顺顺利利的，但是不排除有不顺利的，而且不在少数，被钓鱼的业主绝对不在少数，挂出来带不良资产的也不在少数，你给了钱，被银行直接划走，然后没钱还贷款，或者没钱处理他身上哪些屁事，你就扯吧，不写清楚，到时候喊妈都没用。前期白纸黑字谈清楚，不要不好意思，也不要人家递颗烟就马马虎虎过去了，这个不行的，你花了目前为止所有的血汗钱是要买的顺顺利利，稳稳当当，前事无巨细的多问，后才是稳当的下车。你又不是奔着对方违约去的。

再有一点谈中介费，这点挺有意思的，我是2个点，这个算是多的了，我预期的是1.5最好，1.8打底，最后定了两个点，这个也是我自己接受的，我这边是谈了总价的降低，总价成本上在额外的基础上又多谈了4万成本的降低，比我挨着两栋楼的同学的房子成交价还低了6万，前后交易就差一两个月。所以说是这个地方你可以多为自己争取有利的点，那就是你可以把利益放给中介，你细品下，低0.2个点，算300总价的话也就是300*0.002也就是6000块，这个就不用我多说了吧，两边的好处都想沾，可以的，那就是打入敌军内部，然后你来做中间商，省了中间价，还懂怎么交易，直面业主，还好谈。不有个哥们为了买房自己去做了销售，然后自己卖自己，省一波中间费用，然后一波辞职走你。这种也是一点问题没有的。

这个时候有的人会提出一点就是满五唯一、满二唯一，或者不唯一是怎么个说道，这个是需要关注的，这俩个东西涉及税费，税费大头就是个人所得税及契税。上海市房产满五唯一是指的转让5年以上且是家庭唯一生活用房，这类的房子一般很少，我是看了N圈没看到有几家是这个样子的，满二不唯一的多的满大街，这里说下满五唯一的好处就是没有个税，这里有个重点就是怕抬杠的，说国家规定这是卖家承担的部分，不存在的，卖家只关注到手的钱财，要么你加在总价，要么你承担这部分钱财，一样的，如果换做是我来卖也只是关心我卖到手多钱，想让我出的那部分我要在总价里加出来的，这个完全可以理解。

咱们要承担的就是个契税，这个不做大平方探讨，90平方以下的是受众最多的，因为都没几个钱，买不起也就甭给人能买的起大平方的人瞎出建议了，契税就是1个点。

所以你确认总价格后差不多能算出你的额外的花费，比如总价300，那么中介费：300*0.02也就是6万块，个税+契税：300*0.02还是6万块，累计总花费是300+6+6=312，一个小小的工本费80什么的就不要算进来了，那个对总数影响很小，或者说你稍微少吃顿烧烤就出来了。

结论：比较老的二手小户型的房子就是中介2个点（谈多少看本事），税费加起来2个点（我自己买的就是这样计算的）。

可以让中介帮你计算的详细点，好准备钱财，下边的细则就是为了显的专业点，不然我白扒拉资料了。

细则如下：

卖家：

买家：

坑点

中介哭穷说不挣钱，别信，就自己砸能砸多少砸多少，说卖家不乐意降价，想立马走人，你强硬点，你就卡着你的预期价格，然后不乐意谈没辙，不谈，乐意谈，好商量中间凑，你减一万我加五千的，能不能谈成看本事，切忌大不论，大差不差的，不差那一万两万的，大佬们，那都是血汗钱，挣钱不易呀且行且珍惜。能掰扯一毛是一毛的，心疼点自己，省下的钱财多买斤猪头肉，再买点啤酒或者白酒啥的和媳妇喝点不好么。再有一个点分次付款中介费，我是分两个点：网签协议、房产过户完毕。

这个地方为啥不说卖家，因为你见不到对方，中介也不乐意你俩家碰面，不然他们怎么谈功劳，怎么挣两头的钱，这个地方有个比较有意思的点，就是你最后有成交意向了，可以提见见对方，我的比较巧合，我提了他们让见了，然后见了，然后就是自己发挥了。一般一个诚心卖一个诚心卖比较好谈的，一个退点一个加点，如果对方有点被你抓到你就摆上来谈价格，比如说我这边对方要用小学资格两年，在就是要求付款快。付款快这个不谈，用小学名额两年这个就摆桌面上，要么减价要么立马让学区名额，这个就写上就好了，没什么可谈的，我买你这房子就是奔着学区名额来的，你用两年你得给个说法。

以上这些都可以追加补充协议。

交房时间

这个东西是可以谈的，目前我知道的最快的交房时间是网签完成，钥匙和物业费结算，房子就直接交房了，后续的手续正常跟进。

我的遇到的问题就是业主拖拉，办事不靠谱，今问下他约上还款了么，说约上了，问啥时候说排着队呢，这个时候内心肯定是要一阵子嘟囔的，但是没办法谁让房子是人家的，而且也是在正常的合同时间内，但是咱们自己买房子肯定是想着快点结束，拖则生变，那么这个地方你就可以谈一把提前交房的事情，毕竟到时候好歹是有个谱，能让你有个底，自反买家把房子交房交到你手里比较痛快，基本就问题不大，不排除有问题的，那没辙只能自认倒霉了，这个就只能开始扯了，心累。我就遇到了这类的破事，业主既不想早交房，又想你早点付首付办贷款，天下的好事都给你们沾了怎么能行，这个时候需要中介这个角色出现了，毕竟战线拖拉三个月他们也是觉得很操蛋的事，先不说事成不成，谁家的时间不是时间呀，小时候老师就教导我们时间就是金钱，时间就是生命，这么荒废金钱和生命还有没有王法，答案：没有。只能谈，我个人提出的条件是，你们约不上说是疫情的原因，那你慢慢约，我这边需要早交房，到时候你这边肯定是要闲置出来的，租客也不能再进来了，你拖我一天我后边装修就晚一天，不能什么都随着你这边呀，你约不上银行就陪着你耗着么（约不约的上鬼知道呢，反正我问了银行的选手，说一般不会给你拖很久，最多一个月大过天了，而且这个是可以投诉银行的，毕竟你让我晚一个月，到时候我需要重新计算违约金和多缴纳一个月的房贷，这事怎么算，这个地方别杠，真的可以投诉） 。抓着点强硬点 。

最后预祝看客大佬们遇事美满，毕竟我这种散货选手写的东西，你们将就着看到了最后。