购房经验 篇二：300万魔都买房-小镇青年二手房购买经验总结（二）

感谢值友@eric_hu 的纠正关于社保缴纳：“是63个月连续缴纳社保60个月才可以，也就是说中间最多断缴3次，4次就不行” 请各位注意。给这位大佬送花。

闲话几句：上篇文章发布之后，整个下午一直没有收到任何回复，心想完了完了没人感兴趣，结果后面打开张大妈发现炸出来一堆“大鱼” 大妈里面潜伏着很多大佬的，因为文章写都是个人经验，而且还是第一次买房，文中不对的地方请各位大佬多多指教。

还有个值友@吸猫教教主关于买房时机的回复，也贴出来供大家参考 “这会买房不太理智啊，第一是房子短期2年内政策不松动那房价还是能够维持的，最多通膨涨3~5%左右。第二是最近局势真的不够好，美债倒挂，黄金半年涨20%多，观望到年底或者明年再买更稳妥。” 根据微信里中介小哥朋友圈的观察，的确上海的房价就是小阳春（三四月）的时候爆了一下，然后就回落甚至微微下跌（估计九十月份也会小爆一下）。而且写文章的时候中美贸易又升级了（国家对美货物加关税）外部大环境变化，不知道未来几年的经济状况到底如何。不过我们当时考虑的思路是这样的，每个月月供1万左右，两个人公积金可以抵四五千，现在每月租房要花2千，那相当于每个月多支出3千多。我们觉得月供方面是可以接受的，而且少了租房的麻烦，那剩下来最大的压力来源于借的首付外债。所以我觉得，接下来一两年，如果工作比较稳定，月供算下来不高可以承受的话，自住购房是可以考虑的。某种程度上来说现在是买方市场，有更多的时间和空间来慢慢挑选和压价的。可以先准备起来，慢慢选区域，慢慢看房，等年末淡季甚至明年年末淡季再真正下手。纯个人意见，各位大佬指教。

回正文，接上篇新的手机和微信号准备好了，有了总预算，那么就可以提前一年半年准备看房了。个人总结踩盘看房其实可以分为两大步：区域踩点和精准看房。缩小范围再精准打击。

踩盘看房之区域踩点

上篇提到购房资格确认完后，最好是提前一年到到大半年开始看房，为什么呢，因为上海大啊，一不注意就异地了。一周看一个大概的区域，然后再在周围找个公园逛逛，或者商场吃饭什么的，这样会轻松一点。毕竟大魔都一天只能干一件事情 。

结合上篇说的购房总预算，下一步我们要考虑对房子面积大概有什么样的要求：一室户的老破小是不是可以接受？外环外的小两居，可能通勤距离比较远是不是可以忍受？对应下来就是我们常说的均价。比如300万总预算可以接受一户室（40/50平）的老破小，那你可以看地段很好均价6万每平左右的房子。如果觉得小两室是必须的。那么可能只能看均价4万每平左右的房子。为什么要先有个大概的均价呢？和下面说的区域看房神器有关：链家或者贝壳（两个是一家）里面有一个地图找房的功能，强推网页版。为什么不推荐用安居客呢，因为安居客的房价太混乱了，各个中介都故意乱报低价先吸引看房，所以房价不具有参考价值。链家或者贝壳的房价会偏高，但是大体上是准确。可以根据自己的预算放大看各个小区的均价，先决定自己想看哪些区域。（中介的事情下篇再说，链家的中介费好像已经是3%了太贵了。）

地图找房截图如下：

P.S.: 不要被地图上均价吓到，请大胆点开各个区域看看里面每个小区的实际均价。不要被表面数据欺骗，在牛🐮啤🍺的小区也就小户型可以选择。有时候和早已居住自由的同事大佬聊天，他们会说上海的房价均价得有8万一平了吧，当然他们可能说的是江景大平层。大佬大佬，告辞！手动抱拳。

如果预算够得话，当然尽量选择离自己上班地点比较近的地方。但是如果预算不是很充足， 又想买个小两房那就得去几个外环附近的地铁沿线多踩盘。就需要提前做功课，确定几个大致区域，然后不慌不忙的一个区域一区域得来看。（提前一年或者半年）

因为我们想买是低价的小两房，所以看的都是外环外偏远一点的地方。说几个去年我有印象的地方。

新场，16号线，奇怪的是小区都不在地铁站旁边，需要转一趟公交，但是小区房子都很新，户型方正采光好。小区人车分流，总价大概在260万左右，距离和交通是硬伤，不考虑 Pass。上午去那边几个小区转了一圈，加了几个中介的微信，然后下午我们就去新场古镇转悠去了，嗯。古镇里面一个侧面的小巷子有个胖小哥做的炸鸡真好吃。

凉城，我记得是大柏树地铁站，在房地产中介门口围观了一下，总价也差不多在300万左右，不过都是这个价位都是老小区和房子，门禁也没人管，偷偷溜进去看了下楼道里面有好多杂物，不考虑pass。

浦东金桥，已经不记得是哪个地铁站了，印象中靠近地铁站的都是高大上的小区，但是不知道为什么人气不是很旺，生活气息不足，小区楼下没看到菜场和一般的餐馆什么的，也没有什么门店，印象比较深的是在商场里面喝了杯奶茶，结果大半夜都没睡着。。。

闵行松江的上海康城，巨无霸小区，可以说是上海版的“天通苑”？当时骑着共享单车溜了一圈花了半个小时，的确是巨大，估计得有100多栋？小区内部有公交接驳小区的东西南北门，还有小巴去莘庄地铁站。小区都是90平100平的大户型，均价我当时看的时候是3万多一点点，均价相对便宜，个人觉得比较适合对大户型有偏好，同时自己有车，上班不需要往市中心跑的人，小区内部的车超多。预算超支，没钱买车不考虑pass。

个人觉得性价比比较高的几个区域是泗泾、七宝、九亭、松江、嘉定。我们最后的区域是在闵行靠近七宝。我觉得嘉定比较适合老家在江苏安徽的同志们，因为出上海方便，但是离市中心比较远，所以我们就没有看，另外上篇文章里面有大佬提到“徐汇内环的二手房 200万以内搞定 月租6000” ，虽然不知道具体地点在哪里，也贴出来给值友参考。对外地的我们来说没有地区偏好，能找找个合适的就可以了

另外前文提到的提前半年看房，因为基本上一天只能看一个地铁站附近的小区，比如说我们看 ‘泗七九’这个三个区域，一个区域看两到三个地铁站的范围。就需要一个月，三个月过去了，然后确定了自己偏好哪个区域，还需要细细查看每个小区，跟着中介实际看房，等合适的房源，又需要大概两三个月。这样半年时间基本上就过去了。

区域踩点，看什么？怎么看？因为每个人的侧重点不一样，只能说一下我们看的时候是怎么看的。

第一个看的是交通情况，距离地铁远不远，查一查地铁早晚高峰人多不多？上海地铁公众号里面有每条线的客流量，比如之前租房住过的16 号线，虽然绝对客流量不大，但是车短啊，早高峰永远挤不上去，对公共交通比较看重的我们来说16号线附近就不是优先选项。

第二个是商业，附近有没有比较大的超市或者商场或者商业区，主要保证吃喝玩乐的需求。

第三个是小区周边的绿化情况，和是否有公园，便利店，小区楼下是不是有店铺，周围是不是有小饭店？手机地图搜索一下周边是不是有菜市场。旁边是不是有高架？虹桥浦东区域附近有航线，飞机噪音影响大不大？

最后一个就是直接走进小区，看看车位是不是多，小区里面的绿化，小区外立面，如果有楼栋的楼栋门没关，进楼栋里面看一下楼梯间的杂物情况及是否干净。因为最近魔都的垃圾分类，也可以看下小区的分类做的怎么样，做得好就代表小区物业得还可以。

有的大佬可能注意到里面没有考虑学区的因素，因为稍微看了下，资金实在不支持买好的学区房，同一个区域好的学区房可能要溢价四五十万。所以暂时没有考虑

小结：

区域踩点的流程是，先用链家或者贝壳或者其他APP（安居客好像也出了）的地图看房功能找适合价位的小区，周末去那个区域转转看看自己喜不喜欢，如果觉得这个区域还可以，可以直接找个价格合适的小区进去溜达，或者也可以直接去中介门店聊聊，当然如果觉得中介太吵了的话，完全可以等区域确定后再下一步精准看房再和中介接触。

区域踩点主要适合对居住地点没有明确要求的人，如果对地点或者通勤有明确要求就可以直接看房了。

其他碎碎念：

看房子是个很耗精力和时间的活动，前期区域踩点的时候，因为时间预留的足够多，可以边玩边看，这样轻松点，我们差不多从三四月份看到了九月份才确定区域，有时候周末真的没有精力往外跑，只想躺着。后面高密度的精准看房也是力气活。需要做好心理准备。按照 ‘某库’炒房的说法，一个区域要看房200套。。。

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