沪漂买房经验(四)上海二手房交易 我砍了20万
创作立场声明:本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息,不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验,难免有所偏重,欢迎大家理性交流,么么哒!
系列文章回顾
沪漂买房经验(一)前期准备:如何了解自己的购房资质、财务状况,如何获取限购政策、贷款政策的相关信息。
沪漂买房经验(二)如何计算首付以外的购房成本:在购买二手房时,增值税及附加税、契税、个税的计算方式。
沪漂买房经验(三)如何高效看房选房:二手房交易流程,如何挖掘自己的居住需求,如何选择房产中介,实地看房的注意事项等。
今天,我会回顾从选定房子到签署意向这一阶段发生的事情,和该系列前3篇以传递信息为主的文章相比,这篇文章更偏重于自己的经历。闲话少说,进入正题!
选定房子
由于在实地看房之前,我们已经仔细计算过了买房的预算,挖掘了居住需求,所以实地看房只用了5天。在对所有的房子进行综合比较之后,将范围缩小到3套。
房子A:距最近的地铁站约450米,距最近的商圈约1.2公里,距世纪大道4站地铁,房龄约20年,楼层2楼(一梯两户),约89平米,3室1厅1卫,税费成本不到5万元。
房子B:距最近的地铁站约400米,附近无商圈(有大型超市),距世纪大道9站地铁,房龄约15年,楼层4楼(一梯四户),约80平米,2室1厅1卫,税费成本不到10万元。
房子C:距最近的地铁站约500米,附近无商圈,距世纪大道9站地铁,房龄约20年,楼层1楼(一梯两户),约85平米,2室1厅1卫,税费成本约25万元。
再次讨论之后,决定买入房子A。理由如下:
地段更好,附近有大型商圈(有最常去的优衣库和MUJI,还有我喜欢的喜茶),且距离世纪大道更近。
面积最大,且房型成长性较好。在没有孩子的情况下,可以将一个南向的卧室改成大客厅,原来的小客厅改为餐厅,北向的卧室作为书房,营造舒适的二人世界。在有孩子的情况下,北向的书房可以变成宝宝房,南向的大客厅可以改为卧室,供老人短住,让全家人都有自己的空间。
税费成本最低。不会觉得钱打了水漂,肉疼。
找中介约房东
实地看房的时候,我们选的是绿中介,但是绿中介的收费是最高的(买方付房子总价的2%,卖方还要付1%)。我们咨询了有经验的朋友,发现大家在中介费上的支出差异非常大,大多数能讲价到1.5%,有人能拿到0.4%,还有大神只花了5000……
我们一开始的想法是,多接触几家中介,选择报价最低的。但是真到操作的时候,就傻眼了……
我们联系了绿中介以外的几家主流中介,都说费用好商量,但是他们就是联系不到业主,说是电话不接,敲门不开。有个红中介的店长在小区门口遇到了业主,问了一下是什么情况。业主说,绿中介掏了10万给他,如果年底之前没把房子卖出去,10万就归业主。如果卖出去了,10万还给绿中介。如果业主经由别的中介卖掉房子,就要赔绿中介20万。
红中介的店长跟我说,这种锁定独家房源的行为,如果中介付的定金不超过3000元,就是合法合规的。绿中介虽然违规,也没有别的办法。如果我真的想买这套房子,只能从绿中介走手续。或者等到2020年,要是房子还在,再想办法。
我和老公商量了一下,觉得还是中意这套房子,不想再看再等了。而且,我们对中介费的预期是1.5%。如果能和绿中介砍点价,不要高1.5%太多,都可以接受,所以还是决定从绿中介走手续。后续的体验证明,服务是真的好,完全不用操心任何事情,都安排的明明白白,到交易中心办手续连队都不用排,就是太贵了啊
面谈商议房价
面谈是约在房子A附近的绿中介门店,中介不会让买卖双方直接见面,而是安排在两个会议室,由中介传递双方的意向。
议价之前
中介 vs. 买方
中介介绍整个交易流程,每个步骤需要的时间。
中介报出卖方的出价,计算首付成本、贷款月供,确认买方月收入、公积金账户余额是否满足贷款要求。
中介确认买方什么时候能凑齐首付,希望什么时候能拿到房子。
中介和买方确认中介费。从2%讲价到1.8%,没有拿到1.5%,确定分2次付款。签定金合同后付50%,网签后付50%。找其他中介的值友,可以试着争取分3~4次付中介费,建议卡在网签、过户、交房几个重要的环节上,防止一次性付款后中介就不管了。
中介 vs. 卖方(这部分并非亲身经历,只是通过中介传递给我们的信息进行梳理)
中介和业主一起到交易中心拉产调,了解房子的产权情况,是否有抵押、查封、租赁、行政限制等情况。
中介确认卖方希望什么时候拿到首付,什么时候能交房。
如果产调没有问题,买卖双方对首付、交房的时间能达成一致,就可以进入议价了。如果业主着急置换(TA需要拿卖房的钱去买房),业主对首付的金额、付款的时间要求就会比较多(比如首付必须大于200万,在1个月之内给到)。双方如果谈不拢,就只能终止交易。
议价之中
买方报出自己的心理价位,并陈述给出该报价的理由。划重点,给出理由非常重要!!!虽然中介有义务在买卖双方之间议价,也有很多销售套路,但是作为买方,一定要提前想好自己的心理价位,更要想好理由。这样在议价的时候,才能坚持自己的看法,不被混乱的局面推着走。
我们基于同小区和附近社区的成交价格给出了报价,只是略低于市场价而已(想大大低于市场价是不太可能的)。但是在谈判的时候,我们利用了一个当天刚刚知道的消息。
到了门店之后,我和经纪人闲聊,调侃说他们的中介费太贵,业主自己还要掏1%。如果去别家中介,业主自己就不用掏钱了啊!经纪人说,业主要在这里交易,是因为他弟弟就是在绿中介卖的房子。而他弟弟的房子,就在业主的对门,只是房型不一样,面积也小。
我赶紧偷偷打开APP找到这条成交记录,发现这套房子的每平米单价,比业主的报价低不少。同小区、同楼层、房子还是一家人的,价格相差这么多,就说不过去了吧。所以我在议价的时候,始终是抓着这个点在说。
整个议价的过程超过5个小时,又疲劳又烦躁,但是千万不能着急。我老公走冷静风,全程扑克脸,说话比较强硬。我走温柔风,全程笑脸相迎,局面有些僵持的时候就说些软话。中介去找业主聊的时候,我老公就一直鼓励我,提醒我不要轻易妥协。我确实不是那种能磨的人,到后面觉得好累好累,好几次都想就算了吧,回想起来觉得自己的意志力好薄弱啊。
最后的成交价,比我们的报价高10万,比业主的报价低20万,每平米单价比业主弟弟的房子略高。我们考虑到房型和面积的因素(同房型在该小区没有第二套在售的),对这个结果还算满意 。
议价之后
中介把买卖双方带到一个大会议室开始签定金合同。
不知不觉已经超过2000字了,关于定金合同的注意事项,留到下一篇文章再写吧 。
总结
值得买上有一些大神,可以花很少的中介费,甚至不花中介费,就能买下房子。还有一些大神,具备多年的房地产销售经验,据说只看买卖双方的小动作,就能摸清大家的心理价位。和大神们相比,我的这点经验,可谓是班门弄斧了 。
之所以写下这段经历,是因为自己实在是个健忘的人,很想记录下这段既痛苦又充满希望的经历。欢迎大家在评论区批评指正,理性讨论哦(有话好好说,不要骂我傻,真的会不开心)!
熊部长
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kover
但是又考虑到上海的房价,估计30年房龄的也买不起……
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主体思想放光芒
预选全是在绿中介app上选的,实际谈的时候找广州本地的裕丰,跟他们说我首付8成只贷公积金,铁了心买房,1个点的生意做还是不做,你不做我随便找个门店走个过场。最终顺利成交。
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明非
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预选全是在绿中介app上选的,实际谈的时候找广州本地的裕丰,跟他们说我首付8成只贷公积金,铁了心买房,1个点的生意做还是不做,你不做我随便找个门店走个过场。最终顺利成交。
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但是又考虑到上海的房价,估计30年房龄的也买不起……
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