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长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?

蓝卡 08-08 22:39 关注

2020年8月31日一步步临近,公司内部的几位同事也开始讨论要不要转LPR,我也是其中一员。决策时间不到1个月了,每个人都比较着急,是时候做出最终抉择了。

关于LPR的选择网上各种意见也都有,以前我也写过一篇文章「LPR还是固定利率:经济学我不懂,韭菜当多了经验还是有的!」,此文也引发诸多讨论,今天准备再分析一次。

长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?

再次声明,本人非金融从业人士,无利益相关。此文仅限自己的观点,因为涉及不同的用户群体、不同的时间段享受不同的利率,不同的还款期限及提前还贷需求,我尽量用言简意赅的方式表述,但是不接受反驳,不接受质疑,有意见保留,不服憋着。

-壹- LPR怎么算

估计你看其他文章已经被普及的差不多了,我只贴几张图,用最短的时间在说一遍,如果看完还不明白继续百度吧。

长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?

LPR采用加减点方式,即“LPR+xx个基点(bps)”、“LPR-xx个基点(bps)。

例如:原贷款为基准固定利率4.9%,上浮为10%,选择转为LPR浮动利率,按照7月份最新LPR报价4.65%,等价转为需加74个基点。

具体计算公式如下:

长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?

如果你是上浮利率,那么加点值就是正数,如果你上浮10%,加点值就是74bps,如果你利率是9折,加点值则是-24bps。

简单来说就是:原来打折的,调整后还是打折,原来上浮的,调整后还是上浮。

-贰- 按照现行的LPR报价,转LPR后,明年能省多少钱?

说省多少钱之前我们先列出历年的LPR走势。

长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?

可以看出,LPR在12个月的时间内下降了0.2。如果我们非常乐观,而且一致认可LPR的下行规律,还认为接下来依然会按照上面的走势进行。

那就大胆些,我们将2020年12月20日的LPR定为4.5%。

因为转化为LPR后,一般重新定价日期是次年1月1日,即2021年才会享受到该政策。

我们用贷款金额100万,等额本息还款(即每月还款金额相同)看一下明年这两者还款金额相差多少。

长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?

在LPR下降到4.5%时,选择转为LPR的比选择为固定利率的每月少还91元左右,一年总共少还1116元左右, 还是能省出一部分钱的。且当时上浮比例越高的,省的越多。

-叁- LPR有下降概率,就必然有上涨概率

那么我们下面玩个大的,我们分别推演还原一下LPR上涨和下降情况下的还款多少。

最高LPR 设置到6%吧

为什么设置到6%?6%不高吧,参考最近10年的利率最高点为2011年的7.05%。

相对来说6%应该属于很容易达到的台阶,现在主流上涨20%的利率已经是5.88%了。

最低LPR 设置到4%吧

为什么设置到4%?

公积金的利率是3.25%,4%的LPR对原来8折贷款的已经降到了3.77%。

你还想怎么降?公积金是国家给予公务员最直接的利好,能享受到的两个群体是体制内单位和国企职工,他们购房一般采用的是公积金+商业贷款的组合贷款方式。

而私企的员工大部分是没有缴公积金的,购房是采用纯商业贷款,并且本次LPR调整是不涉及公积金的。

如果商贷利率和公积金一个水准,那就呵呵呵呵。

话不多说,下面上图:

长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?

-肆- LPR向上波动的空间大于下降的空间

我认同,只要能认全10个阿拉伯数字的都能看出来,LPR整体是处于下降区间的,所以大部分人都会毫不犹豫的选择LPR。

但是我个人认为LPR下降已经没有太多空间了。

LPR是从什么时候开始降的?为什么降?心里没点数?

今年的疫情影响,经济的放缓,利率走低是不争的事实。

我个人依然坚定的看好中国的经济,经济不断复苏,长远看必定会走向繁荣昌盛。

甚至是影响跌的幅度明显小于影响涨的幅度。

当然话题扯远了,我们继续唠唠。

LPR是怎么来的,各位很清楚了吧。

LPR是有30家商业银行共同给出的,而不是之前的人行,商业银行是由资本推动的,也就是说资本获得了定价权。

如果我们排除经济形势和疫情的维度再来看看为什么今年LPR一直下降。

前车已覆,后未知更,何觉时?

当年的免费不限量网盘、1块钱的打车、2块钱的外卖仍然记忆犹新,后来怎么样了?网盘给你限速几百K,打车不仅补贴没了还要加价,外卖价格上去了红包也需要买了,很多事我不能说太细,自己理解吧。

即便LPR下降了,主要惠及的还是那些上浮超过20%-30%的购房者,享受了折扣利率的你还想薅羊毛?小心得到过的优惠,将来都会变本加厉的拿回去。

-伍- 我会怎么选择

LPR目前是处于低位,但是你看下这20年的房贷利率,会一直这么低吗?

为什么要推出LPR,是为了利率双轨制,为什么要双轨制,因为现在的基准利率牵一发而动全身,需要实现让金融更好地支持实体,尤其是支持中小微企业,降低企业融资成本,促进经济发展!相反对于房地产,为继续贯彻国家只住不炒的政策,贷款利率需要维持在合适的位置,那么问题来了,为支持实体而降低了利率,银行是需要盈利的,盈利部分从哪里来?

仔细看下1年期LPR和5年期以上的LPR,相比2019年8月20日的LPR数据,2020年7月20日的1年期LPR下降了0.4%,5年期以上LPR下降了0.2%。基于利率双轨制我不排除LPR下行,不过我更倾向于1年期的LPR下行,但是房贷挂钩的是5年期的LPR,不排除未来出现1年期LPR下行,5年期LPR不做变动,甚至上浮的可能。

银行告诉你LPR对购房者是优惠的?你什么时候见过对你好的事,别人还是腆着脸求着你办?你当年办个房贷按了多少手印,提供了多少证明还款能力的资料,盖了多少章,现在转LPR,却是需要你在手机银行APP上,小手一点就能搞定了。

对我来说,LPR跌了,我也就是省百十块钱的事,这点白菜钱还是能损失得起的,但是如果上涨了,每个月是上涨顶峰是无法预测的,一个月省百十块钱提高不了我的生活水平,但是多了几百会造成生活水平下降,为了省这点钱,下的赌注跟炒股一样不值当,我用这点操心的时间去送几份外卖不好么?

安安稳稳选择固定利率,省心省事儿~

-陆- 你应该怎么选择

从出这个政策到现在,诸多蹭热点的营销号分析多如牛毛,从「古希腊利率」到「次贷危机」,什么「打折利率不选,上浮利率选」「5年内还清/换房的选,10年以上的不选」,你看了N多篇文章,却发现越看越蒙圈。

对于怎么选择,最后问你自己一个问题,遵从你的内心回答。

如果你女朋友/老婆对你说,你的工资给你两个选择:

1、每个月给我1000块钱;

2、我没钱的时候你多给点,有钱的时候你少给点,总的来说每个月也不固定,但是我得有钱花。

你会怎么选择?

记住你只有一次选择机会,只有一次选择机会!一旦选择不能反悔。

-柒- 总结

选固定利率还是选LPR浮动利率,LPR是上涨还是下降,都是基于抛硬币的结果。

如果你问我,我的选择是固定利率。

以上文章仅代表个人观点,如有巧合与我无关。

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全部评论 (156)
GYPPPP
13
08-11 09:36

这种拿不准的事情就卡一个思维基点:凡是银行和ZF费心费力折腾的事情,绝对是出于他们自身利益,绝对会损害老百姓利益/

威尔蜀黍
12
08-08 23:00

选固定的路过ヾ(-_-;>

SS月亮
10
08-09 10:32

4%出头的没转,其实没什么,我就是不想给人当个玩具一样想怎么就怎么玩,我就固定的,没有套路。LPR你们看吧,前几年会有优惠,后面一年一年加,这种套路还少吗?银行不是慈善家,指望他们让利给老百姓?国内的经济发展,不是用数据说话的,参看油价。。。。

呆萌鹿1011
10
08-09 06:40

咱们外行普通人在厉害能算过精算师和智囊吗?其他的我不懂,我只知道如果房贷变多了我还不起,目前还能负担,每个月减少几十块钱不至于我冒这么大的风险,而且钱越来越毛,赚的越来越多。所以我自己还是选固定吧。

我就随便看看
9
08-09 01:42

比如,商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现行执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日为每年1月1日,那么加点幅度为0.59个百分点或59个基点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推 也就说转为lpr后到变更前以前还是老利率 到变更期要看当时的lpr跌过4.8% 才是利率少了 而且变更一次后,不得再变。本质上,换一种方式割肉,因为利率这个东西,本来就不是你我说了算的[得意]

BlackL
7
08-09 01:09

外面一直在宣传lpr合适,但我怎么也想不出到底哪合适,如果变成银行定价,开玩笑为毛我不联合起来多挣钱。经济下行时需要刺激经济会降利率,但中国的经济已经是全球被疫情影响最小的了,经济上行时就一定会利率上行。不可能永远刺激经济,哪怕是健康经济轻微通货膨胀也要加息。怎么看搞出个lpr都是因为房子卖出好多韭菜养肥了要割了。我认同此作者观点。个人认为,如果是基准利率上浮的,一定要转lpr,未来涨跌都“相对”合适。基准利率下浮的,不想提前还的,选固定利率,有提前还完打算的,可以选lpr。

行走8102
6
08-09 12:41

我前几天转为固定利率了。不想占国家便宜[喜极而泣]

盜令玊
6
08-09 08:13

这个LPR真的觉得是在博弈,是贷款人与贷款人之间的博弈,银行就是庄家,LPR的人多,银行可以上涨利率,固定利率人多,银行可以下降利率,反正就是韭菜永远是多数人!

DVGStefano
6
08-08 22:46

由央妈话事变成由银行话事,呵呵

魔术的红茶师
4
08-09 11:55

本来是不选默认固定,现在不选变成默认LPR,天天吆喝着LPR好,难道银行还会主动考虑客户,想想这逻辑,果断固定利率

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