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2020年,刚需买房的10个建议

值友8951266939 04-16 21:52 关注

一场疫情,让我看到了对于楼市发展的AB两面:

一方面,旺盛的购买力和买房需求。从二月底至今,我们几乎每天都会收到群友的购房咨询,有要买学区的,有换房的,有首套置业的,也有异地投资的……

从总预算200万买哪里好到AB小区如何选择,他们普遍有一种焦虑感,担心疫情后人口往医疗发达的城市跑,再加上落户政策影响,房价暴涨。

而另一方面,由于整体环境变差,经济下滑,失业率上升等多种因素的叠加,购房需求减少,房企为了活下去打折促销,房价下降。

这是现阶段楼市的AB派,无论是哪一面,大家最关心的莫过于未来房价的波动。今天我们整理出现阶段购房者最关注的几个问题,为大家提供一些购房判断。(本文立足于长三角区域,主要是苏州地区)

一|调控政策会放松吗?

2016年年底的政治局会议上,房住不炒被首次提出。3年多来,地方政府和民间对楼市的依赖性逐渐被压制住。在疫情冲击下,中央绝对不会允许调控放松而导致房价报复性反弹。房住不炒是不可触碰的底线。

现在全国各大等级城市之间分化严重,即使一线城市的不同板块也有分化。所以,全国各地楼市以稳定为原则,过热了降温,过冷了就适当刺激下。也就是说,因城施策的手段一定会有,比如苏州、南京、无锡、沈阳等城市放宽落户政策;但中央层面,依旧贯彻落实不以房地产作为短期刺激经济的手段。

与此同时,市场过冷,没有成交,将会伤害到真正的自住需求者的利益,他们不敢买房,而这样的需求需要释放,也就会为他们适度放松。

二|限贷政策会放松吗?

放开限贷,也是小概率事件。纵使限购政策有放松,信贷口子都不可能放开。

前段时间,有些政府和银行开始出现鼓励购房者的政策,包含一些城市首付比例下调,此前建行、工行、浙商银行等均传出房贷比例放松的消息,但大多数都是一日游。

降首付很难,不要对此有过多期待。

三|降准、降息会出现吗?

根据以往情况,眼下是否符合刺激政策出台呢?很显然是符合的。

外围,疫情在全球爆发式增长,各国陆续加强防控力度,贸易受到一定制约。

对内,受疫情影响,各行各业的企业在资金链的危机之下,裁员、降薪不断。

4月8日的中央政治局会议,提出面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势,我们要坚持底线思维,做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备。

央妈年内已三次定向降准,释放资金1.75万亿;

不同于08年的4万亿大水漫灌,放水之前,早在房地产周围筑起高墙,即便有些不注意还是能漫过去,但相比全面漫盖,威力已经大大衰弱。

政府希望楼市稳定,钱放到实体经济里去。稳就业、稳金融、稳投资、稳外贸、稳预期,官方正经历着前所未有的考验。

四|房价会上涨吗?

受疫情影响,短期内楼市会表现低迷,从第一季度全国各城市新房二手房成交数据我们就可看出。

但长期来看,疫情只是延缓了购房需求,并非消灭需求,决定房价涨跌的依然是供需关系和调控政策。所以,楼市的基本面不会变。

房价是涨是跌?目前市场上出现了另一种声音,目前经济下行,房地产这只夜壶又要被拿出来了。

正如前文所说的降准,货币政策灵活适度。而年后苏州楼市土拍,出奇的火爆;根据贝壳研究院数据显示,长三角区域楼市加速回暖。

2020年,刚需买房的10个建议

这只能说明需求依然旺盛,并不能证明房价还会上涨。

反之,在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调未变前,楼市依旧以稳定为主,房价快速上涨的可能性很小。苏州想要延续“724新政“前的火热,概率很低。

而大跌也很难;苏州新房三年限售,二手房五年限售,冻住了市场的流动性,没有大规模的抛售,就不会有大规模的降价潮。

五|房企促销会到来吗?

疫情影响,对于杠杆压力比较大的高周转房企,现金流压力会很大,接下来不排除“大鱼吃小鱼”的房企并购案。

与此同时,房企现金流承压,打折促销也一定会出现。2-3月各大房企已开始一批打折促销活动;随后,为了完成上半年业绩,部分房企也会进行第二波打折促销。

促销,降价重现在所难免,优惠归优惠,不要过多期待着房价大跌。促销并不代表降价潮,目前所有的促销还停留在营销战略上。

一旦房企的现金流正常了,促销活动也就会减少。

六|2020年是购买新房的好时机吗?

由于限价的影响,苏州有明显一二手房倒挂的楼盘,依旧难买。

没有价差红利的楼盘,打折的机会会更大一些。但苏州楼市的限价依旧存在,打折力度也不会太大,这会影响到楼盘下一次取证的价格。

七|二手房市场怎么走?

苏州二手房的挂牌量越来越多了。根据苏州链家数据显示,苏州目前二手房的挂牌量,已经超过6.6万套。官方监测的二手房数据,是观测市场的一个重要数据。

由于新房限价,苏州二手房并不好卖。疫情导致购房需求后置,但学区房这类刚性需求依旧会保留。预计这批需求将在4月之后出现。

按照正常的逻辑,一旦成交量下降,价格就会下跌。这样来看,在出售的二手房中,若房东扛不住资金压力,急于套现,或出现降价笋盘。

今年苏州二手房市场最好的状态就是横盘。从目前迹象看,二手房会向下调整,不过回调幅度多少,现在都很难确定。

八|2020该买房吗?

总有人问,当下还适不适合买房?如果自住,永远合适。

有人会说,现在还想骗人接盘?市场下行,那些执意上车的人,如今后悔了吗?

健康的市场,总是有回调。买涨不买跌并不是理智的选择。同改善、投资不一样的是,刚需等待、观望的成本较高,买房不要总想着抄底,不必过分纠结时机,永远在当下。

更重要的是,这是人生中第一套房子,也可能是家庭未来几十年里唯一一套房;建议明确房产需求权重,比如地段、价格、交通、学校、户型、产品以及硬伤等,最后来评估楼盘与你、你家庭的匹配程度。

对于投资买房,根据自身实力量力而行,不适合加太大杠杆,房价涨幅大概率跑不赢通胀。同时,投资选盘记住价差,不要忽略流动性。

九|若信贷放松,是否要考虑加杠杆?

短期看金融。3月末,广义货币(M2)余额208.09万亿,同比增长10.1%,M2增速重回两位数,货币在持续放松。大水是否会漫灌到楼市,还是要看政策。

不少群友提问,现阶段买房,是否可以采取抵押贷等方式。

如果利率低,杠杆当然可用。

但是要根据自身经济情况,明确资金承担力,包含现有资金,和允许上下浮动的能力;一定要谨慎使用杠杆,弄清楚自己是否有抗风险的能力,在5-10年内,现金流不出任何问题,月供是否可以正常运转。

如果实在无法偿还债务,手头是否有资产可以抵押补充。

备好现金流,是当下的第一要务。

十|哪些城市可以考虑?

在城市的选择上,一线城市和热点二线城市(新一线城市)可以考虑。

至于三四线城市,未来将面临人口危机和经济压力(危机和压力并非代表不增长,只是增长速度较为缓慢),只有居住需求,没有投资属性(长三角、珠三角重要三线城市,有人口涌入,本身购买力较强的三线城市可以考虑)。

结语

这次疫情,苏州的表现很加分,这样的正面宣传,或多或少会对城市形象产生影响,5/1即将实行的人才落户新政也将有一定推动作用。但这些不太可能会直接影响楼市,只能说其中产生的蝴蝶效应可能会影响房价。

政策层面的主导方向,整体依旧是“稳”为主,上涨预期仅限于个别板块。

一二手房倒挂的空隙将被磨平,市场情绪也会逐渐平稳,投资减少。

楼市周期的一般规律都是如此:涨是小波段,跌是长波段,要相信这个规律,在楼市没有完全调整好之前,谨慎一点总没错。

在此建议购房者把握好现金流,切忌加大杠杆,利率还可能进一步下降,购房成本降低,适合刚需上车。

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全部评论 (38)
西门大人
11
04-16 22:17

我不是专业人士,但现在这种经济形势以及可以预见的后面几年的状况,如果现在还不把资金回归实体和制造业,还拿房地产出来吹气球装13,最后真的会死得很惨。

无言08
4
04-18 23:40

你的建议我不会听的 因为我压根儿买不起

一万公里
4
04-16 22:20

疫情前还急着看房改善。现在完全不急了,票子在手比啥都强。经济太差了。担心背个房贷还不上款,还是吃点理财红利算了。让房价继续飞一会儿

河马78
2
04-17 18:44

房地产市场不好说。因为疫情的影响,中小企业很多撑不下去。尤其第三产业,餐饮、酒店、娱乐等第三产业已经出现倒闭潮。第三产业是就业的主力。中央肯定首先是稳就业。不会支持房价上涨。部分二三线城市本身库存量过高,存在崩盘的可能。

花花儿手作
2
04-16 22:50

抄底的好机会,等房价下跌基本是不可能的,央妈利率一降就能入手了。[惊喜][惊喜][惊喜]

我是大尾巴狼
1
04-20 22:55

对应美帝的无限QE,我个人觉得:长期趋势,央妈货币持续大量供应,so买房保值吧[狂汗]

什么值得喝些
1
04-18 21:03
西门大人: 我不是专业人士,但现在这种经济形势以及可以预见的后面几年的状况,如果现在还不把资金回归实体和制造业,还拿房地产出来吹气球装13,最后真的会死得很惨。 1

日本戳破了泡沫,现在都还没喘过气来,

值友1814790050
1
04-17 08:38

49年入国军啊😯

值友8951266939
1
04-17 08:31
西门大人: 我不是专业人士,但现在这种经济形势以及可以预见的后面几年的状况,如果现在还不把资金回归实体和制造业,还拿房地产出来吹气球装13,最后真的会死得很惨。 1

是的,赞同

值友8951266939
1
04-17 08:30
西门大人: 我不是专业人士,但现在这种经济形势以及可以预见的后面几年的状况,如果现在还不把资金回归实体和制造业,还拿房地产出来吹气球装13,最后真的会死得很惨。 1
JDmax: 以目前的土拍热度,是要做最后一搏了 2

目前二线城市土拍火热

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