2020年，刚需买房的10个建议

一场疫情，让我看到了对于楼市发展的AB两面：

一方面，旺盛的购买力和买房需求。从二月底至今，我们几乎每天都会收到群友的购房咨询，有要买学区的，有换房的，有首套置业的，也有异地投资的……

从总预算200万买哪里好到AB小区如何选择，他们普遍有一种焦虑感，担心疫情后人口往医疗发达的城市跑，再加上落户政策影响，房价暴涨。

而另一方面，由于整体环境变差，经济下滑，失业率上升等多种因素的叠加，购房需求减少，房企为了活下去打折促销，房价下降。

这是现阶段楼市的AB派，无论是哪一面，大家最关心的莫过于未来房价的波动。今天我们整理出现阶段购房者最关注的几个问题，为大家提供一些购房判断。（本文立足于长三角区域，主要是苏州地区）

一｜调控政策会放松吗？

2016年年底的政治局会议上，房住不炒被首次提出。3年多来，地方政府和民间对楼市的依赖性逐渐被压制住。在疫情冲击下，中央绝对不会允许调控放松而导致房价报复性反弹。房住不炒是不可触碰的底线。

现在全国各大等级城市之间分化严重，即使一线城市的不同板块也有分化。所以，全国各地楼市以稳定为原则，过热了降温，过冷了就适当刺激下。也就是说，因城施策的手段一定会有，比如苏州、南京、无锡、沈阳等城市放宽落户政策；但中央层面，依旧贯彻落实不以房地产作为短期刺激经济的手段。

与此同时，市场过冷，没有成交，将会伤害到真正的自住需求者的利益，他们不敢买房，而这样的需求需要释放，也就会为他们适度放松。

二｜限贷政策会放松吗？

放开限贷，也是小概率事件。纵使限购政策有放松，信贷口子都不可能放开。

前段时间，有些政府和银行开始出现鼓励购房者的政策，包含一些城市首付比例下调，此前建行、工行、浙商银行等均传出房贷比例放松的消息，但大多数都是一日游。

降首付很难，不要对此有过多期待。

三｜降准、降息会出现吗？

根据以往情况，眼下是否符合刺激政策出台呢？很显然是符合的。

外围，疫情在全球爆发式增长，各国陆续加强防控力度，贸易受到一定制约。

对内，受疫情影响，各行各业的企业在资金链的危机之下，裁员、降薪不断。

4月8日的中央政治局会议，提出面对严峻复杂的国际疫情和世界经济形势,我们要坚持底线思维，做好较长时间应对外部环境变化的思想准备和工作准备。

央妈年内已三次定向降准，释放资金1.75万亿；

• 1月6日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金8000多亿；

• 3月16日，央行释放长期资金5500亿；

• 4月3日，央行对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市银行定向下调存款准备金率1个百分点，释放长期资金约4000亿。最近的一次降息，5年期lpr仅降低5个基点，只是缓解了购房压力。3月30日，公开市场操作中标利率下降20个基点，4月lpr利率有望下降。

不同于08年的4万亿大水漫灌，放水之前，早在房地产周围筑起高墙，即便有些不注意还是能漫过去，但相比全面漫盖，威力已经大大衰弱。

政府希望楼市稳定，钱放到实体经济里去。稳就业、稳金融、稳投资、稳外贸、稳预期，官方正经历着前所未有的考验。

四｜房价会上涨吗？

受疫情影响，短期内楼市会表现低迷，从第一季度全国各城市新房二手房成交数据我们就可看出。

但长期来看，疫情只是延缓了购房需求，并非消灭需求，决定房价涨跌的依然是供需关系和调控政策。所以，楼市的基本面不会变。

房价是涨是跌？目前市场上出现了另一种声音，目前经济下行，房地产这只夜壶又要被拿出来了。

正如前文所说的降准，货币政策灵活适度。而年后苏州楼市土拍，出奇的火爆；根据贝壳研究院数据显示，长三角区域楼市加速回暖。

这只能说明需求依然旺盛，并不能证明房价还会上涨。

反之，在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调未变前，楼市依旧以稳定为主，房价快速上涨的可能性很小。苏州想要延续“724新政“前的火热，概率很低。

而大跌也很难；苏州新房三年限售，二手房五年限售，冻住了市场的流动性，没有大规模的抛售，就不会有大规模的降价潮。

五｜房企促销会到来吗？

疫情影响，对于杠杆压力比较大的高周转房企，现金流压力会很大，接下来不排除“大鱼吃小鱼”的房企并购案。

与此同时，房企现金流承压，打折促销也一定会出现。2-3月各大房企已开始一批打折促销活动；随后，为了完成上半年业绩，部分房企也会进行第二波打折促销。

促销，降价重现在所难免，优惠归优惠，不要过多期待着房价大跌。促销并不代表降价潮，目前所有的促销还停留在营销战略上。

一旦房企的现金流正常了，促销活动也就会减少。

六｜2020年是购买新房的好时机吗？

由于限价的影响，苏州有明显一二手房倒挂的楼盘，依旧难买。

没有价差红利的楼盘，打折的机会会更大一些。但苏州楼市的限价依旧存在，打折力度也不会太大，这会影响到楼盘下一次取证的价格。

七｜二手房市场怎么走？

苏州二手房的挂牌量越来越多了。根据苏州链家数据显示，苏州目前二手房的挂牌量，已经超过6.6万套。官方监测的二手房数据，是观测市场的一个重要数据。

由于新房限价，苏州二手房并不好卖。疫情导致购房需求后置，但学区房这类刚性需求依旧会保留。预计这批需求将在4月之后出现。

按照正常的逻辑，一旦成交量下降，价格就会下跌。这样来看，在出售的二手房中，若房东扛不住资金压力，急于套现，或出现降价笋盘。

今年苏州二手房市场最好的状态就是横盘。从目前迹象看，二手房会向下调整，不过回调幅度多少，现在都很难确定。

八｜2020该买房吗？

总有人问，当下还适不适合买房？如果自住，永远合适。

有人会说，现在还想骗人接盘？市场下行，那些执意上车的人，如今后悔了吗？

健康的市场，总是有回调。买涨不买跌并不是理智的选择。同改善、投资不一样的是，刚需等待、观望的成本较高，买房不要总想着抄底，不必过分纠结时机，永远在当下。

更重要的是，这是人生中第一套房子，也可能是家庭未来几十年里唯一一套房；建议明确房产需求权重，比如地段、价格、交通、学校、户型、产品以及硬伤等，最后来评估楼盘与你、你家庭的匹配程度。

对于投资买房，根据自身实力量力而行，不适合加太大杠杆，房价涨幅大概率跑不赢通胀。同时，投资选盘记住价差，不要忽略流动性。

九｜若信贷放松，是否要考虑加杠杆？

短期看金融。3月末，广义货币（M2）余额208.09万亿，同比增长10.1%，M2增速重回两位数，货币在持续放松。大水是否会漫灌到楼市，还是要看政策。

不少群友提问，现阶段买房，是否可以采取抵押贷等方式。

如果利率低，杠杆当然可用。

但是要根据自身经济情况，明确资金承担力，包含现有资金，和允许上下浮动的能力；一定要谨慎使用杠杆，弄清楚自己是否有抗风险的能力，在5-10年内，现金流不出任何问题，月供是否可以正常运转。

如果实在无法偿还债务，手头是否有资产可以抵押补充。

备好现金流，是当下的第一要务。

十｜哪些城市可以考虑？

在城市的选择上，一线城市和热点二线城市（新一线城市）可以考虑。

至于三四线城市，未来将面临人口危机和经济压力（危机和压力并非代表不增长，只是增长速度较为缓慢），只有居住需求，没有投资属性（长三角、珠三角重要三线城市，有人口涌入，本身购买力较强的三线城市可以考虑）。

结语

这次疫情，苏州的表现很加分，这样的正面宣传，或多或少会对城市形象产生影响，5/1即将实行的人才落户新政也将有一定推动作用。但这些不太可能会直接影响楼市，只能说其中产生的蝴蝶效应可能会影响房价。

政策层面的主导方向，整体依旧是“稳”为主，上涨预期仅限于个别板块。

一二手房倒挂的空隙将被磨平，市场情绪也会逐渐平稳，投资减少。

楼市周期的一般规律都是如此：涨是小波段，跌是长波段，要相信这个规律，在楼市没有完全调整好之前，谨慎一点总没错。

在此建议购房者把握好现金流，切忌加大杠杆，利率还可能进一步下降，购房成本降低，适合刚需上车。