房产融资丨买房需要注意哪些问题？购房必学！

在房产融资的过程中，对于买房人来说，什么样的房子适合买？买房需要注意哪些问题？今天小周就一一的给大家解答下，希望能给大家带来帮助。

1、现在在哪里买房合适？买一手房和二手房哪个比较划算？

房地产市场是个地方性市场，无法脱离所在城市的社会、经济等属性来回答，我的观点：

　　（1）该不该买：结合投资需求，国内一线城市、一线城市所在城市群外溢的城市、中部地区活力较强的省会城市、其它人口净流入明显的城市总体上是该买的，其它地区和城市可能要结合自身需求类型考虑；

　　（2）买什么地方：区位，核心就是区位，在可选的情形下，选择城市中心、次中心及其主要联系走廊上的住房；

　　（3）出手的时机：从过去来看基本上时机就是越早越好，从现在房地产调控的力度和决心来看，在信息充分、充分思考、比选了最佳方案的情形下，建议该出手就出手；

　　（4）买什么类型：从上班近一点、学区学位好一点等方面综合选定，不存在必然的新房好还是二手房好。

*该不该买，基本上还是以人口净流入作为城市的核心判定指标

　　我们在做城市的总体规划、控制性详细规划的时候，人口都是最核心的指标，建设用地规模、公共服务设施、市政设施等等都是以人口数量的判定为基本依据的，这些法定规划经审批后便成为城市空间发展的最主要依据。

　　人口净流入明显的城市。因为对其它城市了解相对较少，不轻易给武断的判断，主要是想提醒大家以人口的净流入作为城市判断的主要依据。

2、买什么地方，除了区位还是区位？

　　我们在进行房地产估价时，房地产价格主要取决于一般因素、区域因素和个别因素，在同样的城市一般因素基本是相差不大的，区域因素决定了房子的等级段位，个别因素决定了房子在这个等级段位内的排位。当然，住宅房地产估价还可以有其它估价方法，但对于市场活跃的地区，这个思路是非常有效和易于理解的。

（1）区位的价值是住房的核心价值。竞租模型等基本理论告诉我们城市地价分布的一般规律，而通俗来讲，区位反映了各种活动机会的强度，比如更靠近高等级的就业、商业、公共服务中心；更多更优先的投资强度等等。比如，轨道交通的投资强度和优先顺序，大型公共设施的选址等等。

（2）城市规划中的中心、次中心和主要联系走廊等相当于提前剧透了未来一些年这些主要要素的格局和流动的结果，当然，这里要特别强调，说的是什么规划。前几年，有个朋友跟我说打算在某某地方买房，说看到了那里的规划提出要建成多么多么牛逼的中心，我仔细了解了一下后，暗自苦笑。在规划院的朋友应该都秒懂了，都是大家当初吹过的牛逼。

3、出手的时机，不要沉迷于过去怎么没买，比较现实的时机判断是不要太快也不要太慢

　　这绝不是一句中庸之言，因为购房者往往多数都是房地产相关知识较为匮乏的，了解更多可在 小周解卡 公衆號了解。现在房地产交易中的猫腻和套路又很深，尤其是二手房，所以我一般建议是这样：

（1）按照一般决策的方法，先进行信息的充分收集，多了解多看；然后充分的思考、讨论；最后选择一个相对最优方案。卖方最常用的手续就是不让你经过这个阶段，你明明处在收集信息阶段，他搞各种手法促进你付定金，这种情况一定要提防，不要太快。

（2）如果是已经信息对称、也经过了充分考虑，也不要过于犹豫。在符合我前面的三条的前提下，我不建议你对房价下降抱有过大的期待，反而是限购、限贷等方面的趋严，容易导致意想不到的情况。比如前段时间住房贷款全面收紧，首套房的9折优惠基本上很难拿了，贷款审批难度、放款时间也都困难了许多；更加不说有的地方的限购一下子又弄得失去购房资格了。　　

4、最后一个，买什么类型，重点从上班近一点、学区学位好一点考虑，新房二手房不是关键

一般购房主力也是上班的主力，同时娃儿的上学也是重要事情，所以主要从这两方面考虑，如果你有更强的经济实力支撑，可以再将其他的因素考虑进来。有一种方法叫做特征价格法，是说房子给了你各方面的效用，对于我们一般大多数来讲，这两件事都是最重要的，所以我是比较反对仅仅为了买新房而导致这两方面都无法顾及的。

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