奥维云网党山清：地产新周期，精装新格局

2023年8月25日，由全联房地产商会指导，奥维云网（AVC）主办的“数·前装 破·时局 奥维云网2023数字生态大会地产家居大数据创新峰会”在杭州雷迪森铂丽大饭店盛大开幕。

三年大疫重创，带来的不仅是行业的转型升级，更是市场维度的认知颠覆，2023年迎来了整个中国地产家居生态最激烈蜕变与生长的发展阶段。地产红利逐渐消失，增量存量格局生变、旅游市场重启，酒店迎来新发展时机、家居市场流量争夺日趋激烈，家装成为争夺入口的第一渠道。

本次地产家居大数据创新峰会以“数·前装 破·时局”为主题，以精装+家装为主线，以地产家居大数据为依托，以数据真实呈现房地产精装修与家装行业现状，研判未来发展趋势，并与行业上下游共研共建，寻找新增与存量发展金钥匙。

在地产家居大数据创新峰会上，奥维云网党山清发表《地产新周期，精装新格局》主题演讲，以下为演讲实录：

地产预期持续走弱，精装规模萎缩。上半年地产政策层出不穷，但成效并不明显。在防风险、促消费，从卖方市场向买方市场转换的当下，房地产有着什么样的发展趋势，精装修市场将会如何变化。企业在增量不在，存量竞争日益激烈的市场中应该如何破局，相信都是各位比较关心的话题，那接下来的汇报将针对以上问题跟大家做一个讨论与沟通。

首先，第一个问题，目前我们正面临一个什么样的房地产市场。

房地产作为经济周期之母，规模大，链条长，其繁荣与衰退对经济发展影响巨大。回顾前几轮的房地产周期，地产稳，则经济强。

我们可以看到，2007-2008年全球经济危机之下，四万亿的出台迅速带动房地产市场反弹，同步带动国民经济快速回暖。

2014-2015年经济放缓期，去库存政策的出现，再次带动地产、经济的复苏。直到16年底房住不炒政策的出台，才逐渐遏制住房价的快速上涨。

回到目前的房地产市场，我们再次面临着前所未有的困难局面，但目前的情况与过往大不相同。

首先，房住不炒的基调已经逐渐烫平了过往地产周期的波动起伏，我们很难从数据当中看到地产从衰退到复苏到繁荣再到下降的过程。

其次，销售成为了行业复苏的命脉，过往资金端对房企的“输血”，目前变成了“抽血”，因此，房企能否活下去主要靠自身造血能力的高低。为什么强调说销售回款成为行业复苏命脉呢，从图中我们也能看到前几轮房地产周期中，销售回暖之后，过一到两个季度新开工才会复苏，但是在目前的状态下，销售好，开工就会好，其他指标也会跟着立刻变化，因此，抓销售，成为了重中之重，销售回款成为行业复苏命脉。

此外，我们还面临其他一些发展趋势，比如，市场透支，包括需求透支、供给透支、房价透支、支付力透支。第二，住房双轨制，新房+保障房，未来可能会平分秋色。第三，需求端，从“有”到“优”，关注居住质量，未来会有一些高端改善的需求。第四，房企端，剩者为王，未来可能会呈现532格局，5成国企、地方国企，3成央企，2成民企。第五就是未来的企业布局，可能要更多聚焦高能级的城市或者是人口流入量更大的城市。

综合来看，在目前的房地产市场，作为国家支柱产业，未来会走K形走势，一部分向上，一部分向下，两极分化。

第二，精装市场有什么新的变化？未来将有什么样的市场格局。

首先，精装规模是下降的，但是，规模下降的同时细分市场会有一些发展亮点。比如华东持续为市场主力，西南受成都、重庆等城市拉动，占比大幅提升。比如一二线，就像图中蓝色和橙色的一二线占比，这两年大幅提升。再比如5万以上售价楼盘，规模占比也在持续走高。再比如腰部房企，10-100名的房企，规模占比持续走高。

目前奥维监测的5万/㎡以上楼盘每年在200个左右，主要集中在四个一线城市，占比超7成，上半年的楼盘由59个开发商开发，包括保利、华润、深业集团等等，这些项目、城市、房企都可以予以重点关注。

精装部品配置率，图中红色折线没有被遮盖住的部品，都是配置率上升比较快的部品，包括洗碗机、中央空调、热水器、智能家居产品等，这些基本都是可以给我们生活提升舒适度、便利性、幸福感的家居产品。

房企方面，一方面，TOP10房企在精装项目中配置这些产品的比例在逐年提升，另一方面也会比10名以外房企配置率更高。

当然了，我们也会发现不同房企在对待同一单品的偏好也不尽相同，比如保利中央空调配置率达到90%，万科只有41%。因此我们也可以关注不同开发商偏好。

此外，我们再来看一下精装市场厨电套系化情况，烟灶肯定是标配，那第三件单品选什么，洗碗机或者消毒柜，数据来看，洗碗机更胜一筹。但从城市来看，消毒柜各城市配套率不尽相同，比如武汉2022年消毒柜配置率只有7%，成都却有67%。再之后的一个单品就是一体机，相对配置也比较高。

智能家居套系化方面，两件套居多，一件套的话一般是智能门锁，两件套加个智能安防，再往后配置较多的是智能开关，智能家居系统，再往后就是智能灯光、只能窗帘等单品。

品牌竞争格局，首先，厨电，老板、方太依旧处于领先地位，西门子、博世等紧随其后，份额持续提升。从房企集采厨电品牌角度来看，用户开发率高的房企一般份额相对更高。

舒适部品，目前整体的品牌份额趋于稳定，比如中央空调的日立、美的、大金。热水器的威能、林内、海尔等。当然，不同品牌在不同售价段产品表现不尽相同，比如日立、大金在5万以上楼盘排名靠前，美的、海尔在2万以下项目占比较高。

卫浴部品，整体外资份额相对较高，21年占比大幅下降后略有回升。国内的九牧等品牌也在淋浴屏等品类崭露头角。

定制方面，橱柜标配，衣柜成为最容易减配对象。木门定制份额相对更高，品牌集中度更低。整体来看，订制品类的定制占比近几年持续走低。

以上是精装市场的一些新变化，那在地产、精装困顿的当下，我们是否还有一些机会。

首先，我们对行业做了一些预测，地产，作为支柱产业，是支柱，但依旧会有缓慢下行趋势。

精装，根据之前几年上下半年的占比，预计今年在80-100万套。交付，从奥维数据预估，今年将是交付大年，交付就相当于各个品牌出大货的市场空间，整体300万套左右交付体量，但明年开始应该会有一定下滑。

在城市选择方面，我们梳理了近两年交付数据，发现城市交付集中度在上升，更应该关注高能级城市。

在房企选择方面，房企交付集中度在下降，短期应该抓大货头部房企，长期应该布局新拿地房企。

第二，酒店市场，目前酒店已步入稳定增长期，头部60强酒店集团占市场规模1/3，TOP10又占其中70%，市场集中度相对较高。未来头部酒店集团也将会逐步收并购整合行业资源。今年上半年，锦江新开酒店1500家，完成全年目标75%，签约2450家，完成全年目标70%。华住新开酒店641家，完成全年指标46%，签约200家，已完成全年目标。所以我们看到，酒店市场表现还是非常不错的。

目前，奥维监测了19城酒店新开业数据，包括各部品配置率、品牌等，目前已经提供给了部品企业客户做参考。从规模来看，我们预计全年约300万套左右新增及翻新市场规模。

第三，保障房，包括安居房、人才房、公租房、廉租房等，今年全年计划360万套市场规模，是对新房市场极大补充，此外，城市更新每个省份都蕴含着万亿级的市场机会，未来都可以去开拓。

以上，是对地产、精装行业的探讨、企业破局之道的思考，内容多、时间短，难免仓促，如果大家对哪一块比较感兴趣，还请联系我们，再做详细沟通。

家居罗盘4.0介绍

家居罗盘是由之前的地产罗盘升级而来，从地产罗盘到家居罗盘，不仅仅是名称的变化，更重要的是内容的全新迭代升级。

家居罗盘不仅包含过往地产罗盘的全部内容，还新增了酒店、二手房、家居线上、家装等板块。

家居罗盘的初衷，是为了适应目前的新形势，地产、精装萎缩，企业总要发展，总要寻找新的方向布局。存量减少，存量占比提升的当下，酒店、二手房、家装等市场无疑都可能成为新的突破口。

首页，包含各板块的汇总数据。

首先是包含地产全产业链数据，土地、工程、精装、交付等。还包括二手的挂牌、成交，酒店新开业数量和房间数。当然，还包括精装及酒店产品配置率。

地产洞察。

首先是土地分析，包含土地数据、成交量、面积、金额、楼面价等，还包括土地结构分析、项目排名、房企排名、城市排名等等。

工程分析，包括工程项目数、面积等，同样包括房企、城市规模排名、未来6个月要开工、完工的数据统计。

楼市分析，新开盘楼盘毛坯、精装项目数、规模等，各城市、房企的排名。

精装部品，监测了350+城市的精装项目，实地踏勘了解样板间上样产品品类、品牌、规模等信息，汇总成为精装数据库。

连续不断的监测可以看到行业精装规模走势，各时间段7大部品45个小品类不同品牌的竞争格局。不同价格段、装标段的占比、竞争格局等。

不同房企精装项目规模排名、不同城市精装配套项目规模排名，内外资品牌竞争格局等等。

由于监测了每个月全国不同城市不同开发商不同项目的精装数据，汇总之后，可以做任意维度的信息交叉分析，以便于给企业经营做指导

二手房。

监测19城市二手房挂牌及成交数据，监测每套房子30多个指标的数据，因此，这些数据都可以做相互的交叉分析。

二手房的价值点，可以主要应用到换装市场，知道哪个小区挂牌大、流通量大，相对应的就可以做一些广告、地推等。了解到小区楼龄，就可以找到15、20年以上小区推换装套餐。了解到小区物业信息，就可以找大型物业针对性谈合作。

酒店市场。

酒店市场和精装修比较类似，持续的监测可以了解到市场规模变化，了解到酒店集团对产品的偏好，了解到各城市酒店开业规模，了解到各供应商品牌给哪些酒店集团有合作，在哪些城市做的更好。

家居。

主要监测平台电商和专业电商在线上的规模、价格等等，给企业线上布局提供数据支撑。

家装。

切入点是整合家装企业的产品信息，分为供应及需求端。

需求端来看，包含各个城市有哪些家装企业、这些家装企业使用哪些产品、产品的哪个型号，组成什么样的套餐、以什么价位销售给零售端客户。可以了解大家比较喜欢用哪些或者消费者更愿意接受哪些产品、接受某个品牌的某个型号等。

供给端来看，可以知道品牌商给哪些装企提供了哪些型号产品。