沪漂买房经验（六）一波多折 在失业的阴影下网签

创作立场声明：本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息，不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验，难免有所偏重，欢迎大家理性交流，么么哒！

系列文章回顾

沪漂买房经验（一）前期准备：如何了解自己的购房资质、财务状况，如何获取限购政策、贷款政策的相关信息。

沪漂买房经验（二）如何计算首付以外的购房成本：在购买二手房时，增值税及附加税、契税、个税的计算方式。

沪漂买房经验（三）如何高效看房选房：二手房交易流程，如何挖掘自己的居住需求，如何选择房产中介，实地看房的注意事项等。

沪漂买房经验（四）上海二手房交易 我砍了20万：选定房子之后，如何约房东商议房价，议价过程中有哪些注意事项等。

沪漂买房经验（五）定金合同这么签 烦心事少好几件：签定金合同之前的准备工作，什么是产调，定金合同里的关键点等。

上一篇介绍了有关定金合同的注意事项。其中说到定金合同虽然具有法律效力，但是不会在交易中心备案，依然存在业主一房两卖的风险及政策风险，因此最好尽快进行网签（即《上海市房地产买卖合同》示范文本）。

我们在这件事上，算是反面教材了，从签定金合同到网签，我们隔了2个多月 ……

问题出在房子的产权上。房子有4个产权人，为了方便介绍他们的关系，我们把其中一个简称为A。产权人包括：A、A的父亲、A的前妻、A的儿子。A的父亲已经去世，遗嘱说要把自己1/4的产权给妻子。但产权不是说转移就能马上转，而是需要公证，公证就耗费了近2个月。公证后还要办新的产证，要把产权人中的A的父亲改成A的母亲，又需要1~2周。

这个情况我们在签定金合同之前是了解的，当时觉得没关系，因为我们不是很着急搬进新家，还能有更多的时间去准备首付。但在等待的过程中，我差点就失业了……

失业的影响

去年12月中旬的某天，部门突然遭遇暴力裁员。经理给我打了个电话，说HRBP会和被裁的人约谈，让我做好工作交接。短短一下午，人减少了一半 ……

我幸免于难，部门也给了承诺，留下的人属于最小单位，但是看到公司的流氓做派，我不禁担惊受怕。如果跳槽，年底机会不多，整个行业都在瑟瑟发抖。时间衔接上出现问题，可能会造成公积金断缴，影响贷款（连续缴存至少6个月是公积金贷款50万的必要条件之一）。思来想去，还是决定暂时不动，同时扩宽筹款渠道，为填上可能的资金缺口做好准备。

留在公司，最糟的情况就是突然被裁，公积金封存断缴，也失去了收入证明。公积金贷款会有50万的缺口，商业贷款也会有一点缺口。查了一下定金合同的相关条款：

若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》（登记种类：存量房地产买卖）当日将相应部分房价款自行支付甲方。

《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》是在办理过户的时候拿到的，而我们约定的过户时间最晚是在2月底。也就是说，我最多有两个半月的时间筹钱，为最坏的结果做准备。厚着脸皮给家里打了电话，又跟朋友们打了一圈招呼，再加上自己股票、基金账户里的钱，基本差不多了。

现在说起来，好像云淡风轻，一切都安排的明明白白。其实当时的心境，真的是非常非常煎熬 ……

网签前的准备

网签和贷款是在同一天办理，需要提前准备好以下材料：

卖家：

• 产权人有效期内身份证原件及本人到场

• 原始买进的合同、发票、契税单

• 产证原件

• 收款卡

买家：

• 客户夫妻身份证原件及夫妻两人到场

• 夫妻户口本原件（外地家庭需提供签约前63个月正常缴纳的社保或者税单，有居住证也可以带来）

• 结婚证

• 家庭名下未成年小孩出生证明及全套户口本原件（若有）

• 若有婚史提供婚史材料，如离婚证、离婚协议书或者法院判决书原件

• 夫妻征信报告原件、工资卡近一年流水、收入证明

• 公积金账号

• 定金收据

• 主贷人上海X行卡（根据客户提供的材料选择银行）

买家需要准备的东西多一些，有几个tips分享一下。

关于户口本原件：夫妻两人有可能不在一个户口本上，把两个人的户口本都拿来就可以了。

关于征信报告：在贷款放款前，避免申请各类消费贷款、住房抵押借款，以免影响贷款及放贷。说直白一点，申请贷款的阶段不要申请信用卡，不要乱借钱。蚂蚁花呗暂时还没上征信，但是蚂蚁借呗上征信。京东白条由于不确定借款的来源（可能来自小额信贷），可能上征信，也可能不上。建议以后有房贷需求的伙伴，日常消费的时候最好集中在一张信用卡上，只要记得按时还款，就不会影响征信。征信报告可以在某些银行网点的自助机上办理，刷完身份证之后，稍等一会儿就会打印出来。

关于工资卡近一年的流水：最好提前把自己的流水过一遍，如果上面有看起来陌生的收入或支出，要查好这笔钱到底是什么。办理贷款的时候，银行的工作人员会询问TA不理解的项目。比如，银行老师在看我的流水的时候，发现了两笔入账的钱，明细是“XX贷”，就问我这是什么，我说是投资某P2P到期的回款和利息。他一开始可能是以为我借了小额信贷的钱吧 ……

关于收入证明：月收入证明、年收入证明等都可以，哪个显得收入多就拿哪个。年收入证明会包含年终奖，所以会比月收入*12的金额更高。如果公司允许，可以考虑提供年收入证明。

关于主贷人银行卡：如果只用公积金贷款，银行卡必须是在上海开户的。如果选择公积金贷款+商业贷款，银行卡的开户地就无所谓了。一般让公司背景更好、收入更高的那个人做主贷人。

网签及办理贷款

绿中介把银行老师直接叫到了网签的会议室，所以我们的网签和贷款是同步办理的。有的伙伴是先签网签合同，然后再由中介带着到银行办理贷款。

我对这个环节的印象可以总结成四个字：任人摆布 ！不停地按照交易专员和银行老师的要求阅读、确认文件、签字。

网签合同的内容是按照定金合同抄下来的，需要买卖双方再次确认各项条款。在这一步，有任何不清楚的地方，都可以询问交易专员。我们的卖家提出了推迟交房的要求，原定是卖家收到银行放款后的七日内交房，他们考虑到置换的时间，希望我们能答应推迟到3月底交房。

我估算了一下，如果答应，我们大概会晚一个月拿到房子。我老公是不愿意的，因为这样会损失一个月的房租。可是我觉得都到这个时候了，不要搞的不愉快，就答应了。后来发生的事情大家可能猜到了，疫情爆发，假期延长，银行迟迟不能正常复工，业务办理速度放缓。我们的贷款审批比预计的时间晚了近两周。这么一算，3月底交房反倒是个合适的时间了。

交首付

下一步，经纪人陪我和卖家到了银行，在柜台将首付款转账给卖家，经纪人也将之前收取的定金转账给卖家。卖家需要在首付收据单和定金收据单上签字。最后，经纪人给银行转账凭证和两个收据单拍照、复印，交给银行老师，作为申请贷款的资料。

等候贷款审批

贷款审批一般需要5~10个工作日，审批通过之后，银行会通知绿中介的交易专员，并寄送一份贷款合同至绿中介。

为什么没有直接寄给买家呢？我感觉一方面是银行寄给绿中介更方便（有长期的合作），另一方面，在办理过户的时候，这个合同是要交给交易中心的，到时候中介直接拿过去就好了。等到银行放款之后，买家会收到邮寄的贷款合同、二手房评估报告以及告客户通知书。

交易专员会通知买卖双方准备过户。等贷款合同寄达，经纪人会同买卖双方约好时间，提醒带好所需材料。

总结

网签和办理贷款阶段的事情，不像之前签定金合同那么麻烦。如果中介效率高的话，所有的手续2个小时就能走完。

提醒有买房需求的小伙伴们，平时请维护好自己的征信，在工作比较稳定的时候办理买房手续。最好能避开裁员高峰期，比如年底、年初，免得给自己带来麻烦。

如果买房的时候自己还在租房，网签之后可以预估一下装修的周期。如果超过了现在房子的租期，提前和房东打好招呼，看看能不能再续租几个月，免去中途搬家的麻烦。