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选房、看房、买房——5000字长文记录我是如何在2个月内把房拿到手的

许天天 08-16 10:43 关注

先说结论:不管怎么买房其实都不安心!你永远不会知道在拿到房本之前会遇到什么坑、坑有多深、进坑了还能不能出来等等!以本人亲身经历给各位做个参考,遇到的坑会在文末列表总结。

准备

钱,先看看钱够不够首付。最重要的就是这个了。

首付按照购房者名下有几套房来划分,买首套房的话首付3成,买第二套房的话首付6成。在此基础上,如果首套房想要首付8成也没人阻止你。当然全款买房更好,可以省下税款。但是从总体经济情况来说,我还是不太建议全款买房的。壕就当我没说吧。

对房价的预算也要考虑清楚,可以利用首付比例倒推。比如,我有50万首付首套,那么我选择的房价范围就是50/0.3=166万,特别要注意的是这里面不包括税费,所以还要留出几万块的余量。根据这个总价,就可以在想要的位置里开始找了。

对房子的需求

务必要提前想好,买房是用来干什么的?现在常见的俩词儿是“刚需”和“改善”。刚需方面,比如要学区房、婚房这种,名下没房,迫切需要一套房子来保障生活;改善的话,就是对现有居住环境不满意,比如小区环境太差、人太密集、生二胎了房间不够大等等,不是非常必要但如果可以有也很想有的那种。

选房、看房、买房——5000字长文记录我是如何在2个月内把房拿到手的

要不要中介

首先要看买的是新房还是二手房。当然现在新房也可以找中介买,有的中介给的价格比售楼处还低。我之前看楼盘的时候,对这种中介卖得比售楼处还便宜的情况有点不理解。对于新楼盘出售的流程,我听同学讲过一些:有的地产商是自带销售团队,有自己的营销方案,哪开盘了这个团队就去哪干活;还有一些地产商自己是没有固定队伍的,就会和一些营销公司谈,让他们去做楼盘销售,再抽成给他们。很多这种游击队型销售队伍都是三年不开张,开张吃三年的那种。于是我就用我仅有的一些地产知识跟中介聊了聊,聊出来的结果是:地产商除了自己的销售团队外,还与几大中介公司签约;售楼处的抽成与中介的抽成走的不是同一资金来源,简单来说就是进的会计科目不一样——售楼处进的可能是宣传费,中介进的是外包费。大概意思是这样吧,但是毕竟我最后没买,我也不知道这个中介是不是真的会比售楼处便宜。当然,如果确定签约购买,还是会与售楼处签约,中介只是起到介绍作用,并不会在购房时作为卖方出现。而中介给的价格比售楼处低,就是把这部分钱返了一些给客户。大概就是这么个意思吧。有买过的朋友来讲讲啊!!!

二手房的话,如果不是从朋友、亲戚这种知根知底的人手里买的话,我建议还是找中介比较靠谱。第一,中介可以帮助规避风险;第二,中介是最高效、最靠谱的信息渠道,每天接触的房源很多;第三,很多在买卖双方之间不好谈的问题,可以让中介去谈;第四,买房的所有流程基本不用费脑子,全程傻瓜式操作,让干啥干啥就行。最后,说句不合适的话,如果买方本身有一些“硬伤”,且自己不能规避,那我建议还是找中介吧,他们是办法总比问题多的典型代表,为了赚到中介费一定会帮你全部搞定的。

选房

小区位置

前面提到,关于买房是“刚需”还是“改善”一定要提前确定好。因为只有确定了这一点,才能决定要看哪个区域里的房子。

现在大部分刚需都是奔着学区房和婚房去的,如果能够同时满足学区房和婚房两个需求的话,那简直不要太完美了。选择学区房,其实就是选学校,然后就是看价位。不管在哪个城市,老城区的学区房价格都很高,毕竟身为老城区,没有几个像样的优秀的公立学校怎么能担负起老城区的名号?但是,老城区的学区房可不见得适合做婚房,很多学区房都属于老破小,周边环境可能也就商圈和交通还不错,居住环境、小区绿化、物业管理这些基本不要想;十全十美的学区房,那就一个字:贵。现在买学区房的理想状态是有一套老破小占名额,再来个边缘大三室日常居住,老破小还能租出去。

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改善的话,就比较简单了,无非就是面积大、舒服、环境好、物业给力、邻里和谐这些。邻里和谐的基础是房价不能太低、面积不能太小,因为没钱的人买不起大房子,有钱的人基本素质会高一些。这也不是歧视,这就是现实。你看哪个高档小区里天天有大喇叭跳舞的、楼道里脏乱差的、电梯里扔垃圾的?所以,价格还是能决定一些事情的选房、看房、买房——5000字长文记录我是如何在2个月内把房拿到手的

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交通

门口有几趟公交车、距离地铁站有多远这些看起来不太重要的问题,在选房的时候还挺重要的。衣食住行四大方面,“行”得不顺,也会造成一定影响的啊。如果门口有能够直达到公司的车那是最好的,如果不得已要倒两趟车也是勉强可以的。但如果每天非要花4小时在通勤往返上,那就还是再考虑考虑吧。

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商圈

我之前看新楼盘的时候,就特别看重商圈,因为有了商圈基本上除了学区问题外,其他问题都解决了。比如吃饭,比如购物,比如交通等等。为了带动消费,商圈附近肯定也会安排公交车或地铁站。但是商圈附近可能环境会有点吵,外加一些流动摊贩,可能会略脏一些。而且,如果是私家车出行,那么距离商场的远近,跟出入小区的难度也是成比例的,毕竟一到周末大家都会往商场跑。建议买房前在这方面多了解下。

其他的比如医院、公园这些就不说了,我觉得这些都属于锦上添花的东西,不用特别在意。

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房屋本身

前面说了那么多关于周边条件的,下面来说说怎么挑房子。

首先要想好了要几居室。这个怎么定呢?用我自己总结的经验来说:2-3人就选三居,4人选4居,5-6人选别墅吧啊。

小三居是目前新楼盘的趋势,当然我说的是我家附近的啊,我看了四五个新盘,基本都这样。建筑面积120平方米左右的三室两厅两卫,公摊25%左右,你算算一个卧室多大面积吧。其实这种小三居也不是不好,这种设计能够更好地发挥房子的功能性,把卧室、书房、活动室、客厅、餐厅等等这些都可以分开,互不影响。只不过这种互不影响是建立在牺牲面积的情况下。

如果有钱肯定还是买大三居,功能和面积都兼顾了,就是钱没了。

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然后就是朝向。务必务必,强烈建议,一定要买南北通透!南北有窗户能对流更好!我有朋友就是买了朝南户型,夏天热死,真的热死。最后没办法了,在大门加了一个纱门,平时在家开着大门跟楼道里的窗户通风。

接着是房山。对于现在的居住条件来说,我觉得东西房山都差不多,但是西房山的隔热保温一定要做好,我觉得需要比其他位置更费心处理一下。另外,买边侧一定要看好是不是漏水,特别是房顶墙角这些位置。仔细看看有没有水渍或者发霉。如果有这种情况那最好是不要买,或者问问业内人士有没有补救办法。漏水真不是闹着玩的。

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▲右上角图标为上北,所以东西房山就是橘色圈里的。

看房

上面都是理论知识,下面以我们自己的经历来验证一下。只代表我们自己的想法和感受,仅供参考。

先来说下我们的需求:主要目的是为了改善,两室换三室。由于公摊损失,所以建筑面积要在130平方米以上。离一方父母近一些,小孩上学后免不了需要老人接送,我们也可以顺便蹭饭,父母年纪大了也可以就近照顾。小区环境不能太差,物业管理要尽可能完善。电梯房。优先考虑洋房,也尽可能只看洋房;高层户多人多,实在太乱。不能临街。不要一二楼。

其实最最重要的是离父母近,这就将我们的选择范围缩得很小了。不过,因为父母住的地方是个比较大的成熟社区,开发商一共盖了6期,所以房源还算丰富。不过456期高层比较多,所以我们主要看的还是23期的房子。但2期的环境一般,路面破破烂烂的,绿化也稍微欠点儿,于是选来选去,就选到了3期的小区。

这个小区是11层和高层混搭的,那时候还不流行洋房的说法;按现在的标准看,11层到顶的楼房也能算是洋房吧。全部带电梯。因为分地面和地下停车,所以停车位也比较多。其他方面的条件跟我的需求基本都能符合上。所以就锁定了小区里的两栋位置比较好的楼开始看。

因为位置好,这两栋楼的房源并不是很多。跟中介讲了我们的需求,同时又在一些房源网站上查信息,把想看的房子发给他。其实对于买不买房我还是有点犹豫的,毕竟要花一大笔钱,而在年初那种情况下,这么多钱花出去是不是真的是个正确的选择,我们谁也说不好。但是上半年房价确实不贵,外加我们看的小区不是学区房,附近配套比较一般,用中介的话来说就是:这一片都涨的话,这个社区也是最后涨的。因为实在没有什么可涨的点。

所以因为一直在考虑,我们对看房不是特别的积极主动。经常一周也不跟中介聊的。结果因为我们的犹豫,本来看上的一套很不错的房子,位置、楼层、房屋内部完好度这些都非常棒的房子,在我们走出大门五分钟后就给卖了。于是中介着急了,我们也有点后悔。后面就加快了看房的进度,在距离上次失手大概一周多之后,买了现在这套房子。房主还是挺诚心的那种,其实在我跟他谈价格的期间,还有其他中介来找过,但是因为我们已经谈到一半了,他也没有再跟其他中介联系或者叫高价。最后签约完,他说之前他交过的物业车位水电燃电视网络这些费用,全都给我们了,不用我们再退余额给他了。

通过这事儿我们就觉得吧,买房真是是看缘分的。之前想买的那套是中间门洞,我们买的这套是东房山中楼层,而且成交价格只比之前想要的那个贵了1万块。这么比起来我就觉得还是挺值的。而且基本上我们的各种要求都满足了。这就很令人满意了。

买房

毕竟是两家不认识的人,所以我们也没有想着要扔掉中介。所以中介费我们也给的心甘情愿。后来交易的时候两家人坐一起聊天,盘盘道儿发现其实都有互相认识的朋友,毕竟我们这里是个小地方选房、看房、买房——5000字长文记录我是如何在2个月内把房拿到手的

谈价格时候,中介会给买卖双方各自一个房间,中介在其间传话。这里的建议是尽量稳住底价,当然房主说200w才卖,你想还家到180w的话,那是不可能的。这个还价空间也就1-5w的,不要期望太多。我们都诚心交易,所以中介往返两个来回之后就把价格谈下来了。

这时候双方就可以坐到一间房里了,中介开始起草第一份协议,主要是买卖双方与中介的约定,比如中介要提供什么服务啊,什么时间交首付啊,什么时间腾房啊这类的。接着就是双方付中介费,中介会给一个中介费的明细单,但是没有发票。交钱的时候,是在双方、中介团队以及中介公司摄像头的见证下完成的,所以不用担心他们搞事情。接着把定金交给房主,协议约定,如果买方反悔,定金不退;卖房反悔,退换双倍定金。如果需要贷款,中介会帮忙算好贷款多少年、多少钱是最合适的,同时给出建议。

后面就是要等排期到中介前正式的购房合同,以及准备好首付。因为我选择的是公积金贷款,所以签订购房合同当天,就可以带着材料去公积金中心和建行去办理了。一开始我们是想把还款年限做短点儿,每月缴纳的公积金全部用来还款。这时候中介提了一句说,建议我们不要把每月还款额做得这么高,他怕万一后面我们工作有变动、收入有变动的话,这笔钱还不上。我一听,也对啊,于是就把月还款额又调低了,建行的工作人员帮忙算了下,给出了贷款年限的建议。接着签合同、到窗口交首付。交完首付会给一个回执单,工作人员特别说了两次这个回执单只有1个,不能补办,一旦遗失后果自负。

等过几天接到建行电话,贷款批下来之后,就可以去预约房管局过户了。这里就发生一件让我很不爽的事情了。因为疫情原因,很多到大厅办理的行政事务改到了线上,包括预约房管局。因为中介说之前都是他们预约,但是现在不行了,如果他们去约,估计要等待一两个月的时间。而且因为改成了线上预约,所以要求买卖双方要在一个app上上传证件信息、人脸认证等等。结果,也不知道他们是怎么培训的,告诉我们这个预约只需要买卖双方各一人的信息就行。我们等了一周多,毫无动静,app一直显示会签中,我们就以为这就代表着房管局在审批。后来中介打来电话,说让我们打电话问问房管局和app客服现在是怎么回事,我们一打电话才知道:因为我们是共同持证,各占50%,所以买方需要提供2个持证人的信息。

我那个气啊简直了,刚好那段时间正好是618,如果不是因为这个拖时间,我可能已经拿到房子了,赶上好价就能预约买电器了。真搞不懂这种中介都是怎么培训的,后来一个劲儿的跟我道歉。道歉有屁用啊?耽误的时间找得回来吗?我本来还觉得有个中介挺好的,因为这事儿我就想凭啥给他们那么多钱,还要容忍他们这种烂服务?真是给人恶心的够够的。

选房、看房、买房——5000字长文记录我是如何在2个月内把房拿到手的

过户当天有中介全程陪同办理,按要求签字就行了。大概1个小时左右可以办妥。房本在一周左右的时间会发下来,同时全部款项会打到卖方账户上。之后就可以约定时间去做交接了。

交接主要包括:物业及车位交接、自来水、电、燃气、供热、电视网络、宽带及电话这些。物业及车位交接是到物业管理处去签一堆单子,重新购买门禁卡,车位过户。自来水、电、燃气、供热都要到负责区域管理的单位去办。电视网络因为房主之前是订购了套餐,电视台建议我们不要更名了,等套餐用完会自动终止,我们想用的话再来重新申请;如果现在非要过户,必须要原房主同时来办。宽带是广电的,跟电视一起。电话好像没装,我们也没去。所有这些交接必须要买方带好新房产证、身份证并本人去办,避免幺蛾子。

整个过程大概就是这样。最后总结下:

选房前一定要想好自己要什么,从位置到楼层、房型,一定要提前想好。

看房时多了解房屋情况,翘翘墙面、瓷砖,多看看死角位置,有没有水印、发霉等等。

中介能够帮买方解决很多问题,比如扯皮撕x有他们冲在前面,我们还可以与卖方维持好表面和平;但是,自己还是要对买房这事儿上点心,如果我们机灵点,可能也不用白等两周时间才通过资格审查预约过户。中介该查的一定要去让他查,公安局、水电暖等等这些跟房子本身有关的事情,他们都可以查到;签订协议时也要注意他们有没有写清楚如果出现问题,他们要负什么责任。

交接时一定问清楚,中介是不是去查了原房主的水电暖燃物业等有没有欠费或违约情况。

祝大家都能买到喜欢的房子!

就到这里,谢谢大家。

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全部评论 (22)
呆萌鹿1011
2
08-16 16:44

通过本人有限的买房经验,我现在喜欢住在森山老林里,啥也不图,就图个安静。多希望没邻居没喇叭没广场舞啊。

许天天
0
09-03 16:14
vesper1024: 找中介这条,只能说楼主被洗脑洗得死死的,你看重要的事情还得自己去打电话问... 1

没办法,坏人太多,谁知道会不会那么巧自己就中奖了。

vesper1024
0
09-01 16:38

找中介这条,只能说楼主被洗脑洗得死死的,你看重要的事情还得自己去打电话问...

许天天
0
08-21 16:07
beluo: 楼主没找绿房子的人当中介,是因为现在这个中介费便宜吗? 1

你是不是我肚子里的蛔虫!!!!!哈哈哈哈哈哈!!!确实有这方面的原因

beluo
0
08-21 09:59

楼主没找绿房子的人当中介,是因为现在这个中介费便宜吗?

许天天
0
08-16 21:58
懂不懂: 还有分房间中介中间传话这个情节的吗? [皱眉] 1

有的,因为对买卖双方的话术肯定不一样。不管做哪一方,一定要强势,中介就会更倾向于你提出来的价格。

许天天
0
08-16 21:57
呆萌鹿1011: 通过本人有限的买房经验,我现在喜欢住在森山老林里,啥也不图,就图个安静。多希望没邻居没喇叭没广场舞啊。 1

我也[喜极而泣]我就想老了之后这房子卖掉完了去山脚下买个大豪斯[喜极而泣]

懂不懂
0
08-16 16:08

还有分房间中介中间传话这个情节的吗? [皱眉]

许天天
0
08-16 15:31
萝莉在车上被轮流让座: 因为楼主比较有钱。[赞一个][赞一个] 1
许天天: 有钱我直接上商圈万科大豪斯了 2
展开隐藏评论
萝莉在车上被轮流让座: 那。 我把比较换掉。 楼主有点钱[傻笑][傻笑][傻笑][傻笑][邪恶] 3
许天天: 哪有啊,欠了一身债 4
萝莉在车上被轮流让座: 那。 我把点再去掉吧。 楼主有钱[小眼睛][小眼睛][小眼睛] 5

[喜极而泣][喜极而泣][喜极而泣][喜极而泣]有几块钱…

萝莉在车上被轮流让座
0
08-16 14:46
萝莉在车上被轮流让座: 因为楼主比较有钱。[赞一个][赞一个] 1
许天天: 有钱我直接上商圈万科大豪斯了 2
展开隐藏评论
萝莉在车上被轮流让座: 那。 我把比较换掉。 楼主有点钱[傻笑][傻笑][傻笑][傻笑][邪恶] 3
许天天: 哪有啊,欠了一身债 4

那。 我把点再去掉吧。 楼主有钱[小眼睛][小眼睛][小眼睛]

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