沪漂买房经验（二）上海二手房 如何计算首付以外的购房成本

创作立场声明：本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息，不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验，难免有所偏重，欢迎大家理性交流，么么哒！

在上一篇文章 沪漂买房经验（一）前期准备 中，我主要介绍了如何了解自己的购房资质、财务状况，以及如何获取限购政策、贷款政策的相关信息。

有几个伙伴留言说，其实说到底，前期准备就是要准备好钱，哈哈哈，可以说是鞭辟入里，抓住主要矛盾了

今天的文章，就接着聊钱的事情吧，来帮值友们梳理一下，有哪些首付以外的购房成本。

上海的住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种，它们相应的税收政策和贷款政策也有所不同。我先花一点篇幅，介绍一下这两个概念。

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准，上海市普通住宅标准主要有以下三种：

1. 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

2. 单套建筑面积在140平方米以下；

3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于450万/套，内环线与外环线之间的低于310万/套，外环线以外的低于230万/套。

注意，以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。

注：来源于《关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市【2014】6号

对于没有耐心看官方文件的伙伴，我来划个重点，如果你对居住面积有一定的要求，比如想买个2居或3居，基本都是属于非普通住宅哦！所以在下面的计算中，我都是以非普通住宅为例，而且都是我看过的房子的真实例子哦！

在购买二手房的时候，需要缴纳各种税费，包括增值税及附加税、契税、个税。

增值税及附加税

为了尽可能的降低增值税及附加税，在选购二手房的时候，我们最好选择原业主持有时间大于等于2年，并且卖出价与买入价之差较小的房子。

下面来举个例子。

房子A：建面100.88平米，挂牌价488万，业主持有满2年，买入价为300万。购买A需缴的增值税及附加税=【（488-300）÷1.05】×（5%+0.6%）=10.03万。

房子B：建面85.81平米，挂牌价435万，业主持有满2年，买入价为50万（买的早，那时候房子普遍便宜）。购买B需缴的增值税及附加税=【（435-50）÷1.05】×（5%+0.6%）=20.53万。

很容易看出，房子B虽然面积小，价格低，但是却比房子A多出一倍的增值税及附加税

契税

唯一首套指买房的人名下无房，非首套指买房的人名下有其他房产（不在上海的也算）。

由于房子的核定价格和增值税相比，要多很多很多很多，所以为了简化运算，在计算契税的时候，我们往往不以“核定价格-增值税”为基数，而是直接以核定价格为基数。如果预算有限，家里的常住人口又不多，比较推荐买不到90平米，但是非常接近90平米的房子。

下面来举个例子（采用简化运算）。

依旧是刚才提到的房子A：建面100.88平米，挂牌价488万。买房的人名下无房，属于唯一首套，TA要缴纳的契税=488×1.5%=7.32万。

房子C：建面89.41平米，挂牌价410万。买房的人名下无房，属于唯一首套，TA要缴纳的契税=410×1%=4.1万。

房子A是电梯房，一梯八户，公摊面积大，所以其实套内面积比房子C大不了多少，但是契税却多了近80%

个税

如果想实现免征个税，就要寻找“满五且唯一”的房子，即业主是在转让家庭名下满五年且唯一的住宅。也就是表格最后一行中的“3、可选承诺唯一免征个税”。

对于不满足满五且唯一的房子，为了简化运算，依旧不以“核定价格-本次交易增值税”为基数，而是直接以核定价格为基数。

下面来举个例子（采用简化运算）。

依旧是刚才提到的房子C：建面89.41平米，挂牌价410万，属于满五且唯一。购买C需缴的个税=0。

房子D：建面78.24平米，挂牌价435万，满2年不唯一。购买D需缴的个税=435×2%=8.7万。

房子D虽然面积小，但是比房子C多出了近9万的个税

总结

在这篇文章中，给大家介绍了如何计算首付以外的购房成本，具体包括增值税及附加税、契税、个税。

下面是考试时间哦

房子E：建面82.28平米，挂牌价430万，房本上有2个人，2位业主持有该房产均满5年，但是其中一位业主除了这套房子还有其他房产，房子的买入价是100万。

请问，如果想买E的人名下无房产，TA需要缴纳的税，一共有多少呢？？？