楼市或将迎来“报复性反弹”，很多人严重误判了！

楼市的低迷气氛似乎越来越浓厚，让人不禁产生了一种强烈的“预感”——许多人或许对市场的判断出现了偏差。

大家可能都注意到了，自2021年底楼市开始走下坡路以来，至今仍未出现明显的回暖迹象。在这期间，管理层频频出手，推出了众多旨在提振楼市的政策措施。

然而，这些举措给人的感觉却像是零散的碎片，缺乏一种系统性和连贯性。

这引发了一个问题：为什么管理层不直接找到问题的根源，并一举发力来恢复市场呢？其实，这并非管理层不想，而是市场环境的变化和政策调整的复杂性使得他们不得不采取一种更为谨慎和渐进的方式。

要理解这一点，我们需要回顾一下“三道红线”政策的出台背景。该政策旨在降低房企的杠杆率，化解房企过高的债务风险。

然而，疫情的冲击却给经济复苏带来了不确定性，这使得房企去杠杆化的影响被成倍放大。从恒大等大型房企的资金链问题开始，一系列千亿级头部房企也相继陷入了债务困境。这种信誉受损不仅影响了企业的运营，更让购房者对问题企业的房子望而却步。

数据显示，在短短不到一年的时间里，前50强房企中有约30家出现了各种债务问题，占比高达60%。这不仅涉及民企，还包括混合所有制企业。

这一现象的广泛性和严重性已经超出了小范围问题的范畴，上升到了整个房地产行业的信誉层面。

房企的房子卖不出去，直接影响了土地市场的交易情况。

流拍、底价成交成为了各城市土地市场的常态。这一现象并不奇怪，因为土地成本与商品房售价之间存在着密切的关联。

当土地成本占据商品房售价的60-70%时，地价的高低直接影响着房价的水平。

当地价低迷、市场缺乏热度时，周边业主的信心自然会受到影响。

原本每平米2万的二手房价格，在旁边地块地价仅为每平米6千的情况下，新拿地的开发商可以以每平米1.2万的价格销售并仍然保持盈利。

这使得那些高价二手房的业主在出售时不得不面临价格下调的压力。

在考虑折旧和税费成本后，他们的售价甚至可能无法高于新开发商的售价。这正是本轮房价调整的重要逻辑之一。

你或许已经洞察到了楼市问题的核心，然而，国家的视角更为宏大和深远。为了振兴楼市，关键在于重塑土地的价值。那么，如何达成这一目标呢？

深谙“物以稀为贵”的道理，两大主管部门已经精心策划了一盘大棋。去年底，自然资源部发文，要求各地解除土拍限价，其意图十分明确。

在当前楼市环境下，这一举措显然不是为了突破土拍的下限（毕竟，每个城市都设定了土拍的最低起拍价格），而主要是为了放开顶价限制，为土地市场注入新的活力。

与此同时，地方政府也积极配合（这无疑得到了决策层的默许）。

2024年初，曾经的“楼市四小龙”——合肥、苏州——纷纷在土拍中诞生了新的单价地王。以合肥为例，一块楼面价高达2.5万/平米的地王应运而生；而在苏州，新挂出的住宅用地楼面起拍价定为5.5万/平米。

既然敢挂出如此高价，想必政府已与房企达成某种默契，成交自然也毫无悬念。这一价格也将刷新江苏住宅用地的单价纪录。

随着土拍旺季的来临，预计会有更多城市效仿这一策略：暂时搁置那些地段不佳、性价比不高的地块，因为当前的市场信心和资金状况尚不具备全面开发的条件。

相反，他们会像苏州和合肥一样，精心挑选城市中最优质的地块进行拍卖，以此向其他房企和购房者展示土拍市场的繁荣景象，激励大家积极参与其中。

然而，仅靠单价地王的诞生还不足以确保市场的全面复苏。

毕竟，这只是局部现象。因此，住建部近日又出台了一项新政策，要求各地科学制定2024年和2025年的住房发展规划。这项政策的核心思想是“以人定房、以房定地”，通俗地说，就是要严格控制土地供应节奏，以迅速预热市场。

举个例子来说，如果某座城市未来两年的住房需求为20万套，而目前库存已有15万套，那么在未来两年内，原则上将不再新增供应足以建设20万套住房的土地。

考虑到需要保持一定的库存量，比如5万套，那么最多只会供应足以建设10万套住房的土地。

当然，如果库存过剩，那么在这两年内可能会完全停止供应新的土地。这一策略的目的就是通过减少土地供应或暂停供应，来改变楼市的供需关系。

这种策略在过去已经得到了验证。从2015年到2018年，楼市正是在类似的政策推动下迎来了繁荣期。即使在今天，一些县城也出现了类似的情况。

由于土地供应有限，新开发的楼盘数量稀少，虽然新增人口并不多，但市场需求依然存在。

在这样的环境下，购房者只有有限的选择余地，因此房价保持稳定甚至有所上涨，其抗跌能力甚至超过了一些大城市。

除了之前提到的楼市逻辑，还有一个重要的因素，逐渐成为推动楼市复苏的“杀手锏”。

在“房住不炒”的大背景下，我们不得不思考：仅仅依靠市场的刚性需求和改善型需求，真的足以让楼市稳定回暖吗？如今，这个问题似乎有了明确的答案。

关于国家如何恢复楼市活力，一直存在着“房住不炒”与“吸引投资者入场”两种不同的声音。

然而，从近期的一系列动作来看，管理层在多次刺激楼市而效果不彰之后，显然已经认识到投资者在推动市场复苏中的不可或缺的作用。

这一认知的转变，为楼市带来了新的契机。

果不其然，在放宽购买第二套房产的限制之后，近日多个地区又进一步放开了第三套房产的购买资格。

虽然政策上并未明确提及鼓励炒房（实际上，官方永远不会公开倡导炒房，使用“投资”一词或许更为恰当），但明眼人都清楚，购买第一套房可以说是刚性需求，购买第二套房或许是为了改善居住条件，而购买第三套房则很难摆脱投资的属性。

以苏州和南京为例，这些地区宣布放开的第三套房贷款政策中，如果购房者名下的前两套房产没有贷款负担，那么购买第三套房产时甚至可以享受到首套房的贷款利率。

更为宽松的是，南京和徐州等地的政策甚至不追溯购房者在其他城市的房产贷款情况，只关注当地房产。

这意味着，即使你在全国范围内拥有多处房产，但在单个城市内，你的住房套数仍然是重新计算的。这种政策的出台，无疑为投资者提供了更多的投资机会和空间。

历史总是惊人的相似，该出的招终究还是要出。

面对人口下降、老龄化的社会趋势，许多人可能会认为购房需求将逐渐减少，市场购买力也将随之下降。

然而，事实并非如此悲观。通过放开多套房购买政策，市场购买力得到了有效提升。

数据显示，过去四年里老百姓存下了58万亿的巨额资金。虽然这些资金不可能全部流入房地产市场，但随着购房资格的全面放开和低利率政策的吸引，这无疑为那些寻求投资渠道的人们提供了一个新的选择。

如今，一种强烈的预感在我心中涌动。

无论是通过热点城市核心地段的土地拍卖，来激发市场热度，还是住建部对2024年和2025年土地供应的严格控制计划，亦或是再次向投资者开放楼市的大门，这一切的目标都只有一个——让当前的楼市企稳并回暖。

我们有充分的理由相信，只要楼市恢复其两大要素：供应端（通过控制土地供应）和需求端（通过支持投资者入市），再加上一线城市政策的持续放宽以带动其他城市的热度提升、以及土地拍卖市场中地王的涌现以激发当地城市的活力作为“引线”，中国的房地产市场终将迎来新一轮的报复性反弹！这不仅仅是一种可能，更是一种大概率事件！