三线城市买房经历分享 篇二：从购买炒家盘真实经历谈谈二手房交易的坑

三线城市买房经历分享 篇一：我走过最长的路，便是开发商和中介的套路：一手房篇小编注：想获得更多专属福利吗？金币加成、尊享众测、专属勋章、达人福利任务你想要吗？如果想要，赶紧来申请认证站内生活家！猛击此链接张大妈上很多装修文章都讲到装修套路满满，其实人生何处不套路呢？房子，对于很多人来说是一生之中最大的消费，当然要慎之又慎，可是不买不知道，中间水深不见底，更多人甚至是买了房子白切鸡饭| 赞30 评论40 收藏197查看详情

原文再续，书接上一回。

可能现在楼市开始比较淡了，加上上一篇内容有点冗长，不是很受欢迎，有丢丢打击积极性 但我依然要完成这一系列。

二手房相对于一手房，议价空间更大，可选择性更广，按我所在珠三角三线城市来说，一手房的松动带动了二手房的降价，但普遍是把前两年上涨过多的价格水分挤出来，房价跳水的情况依然没有出现。那么二手房交易过程中要注意什么呢？下面我用真实的例子为大家介绍。

一、空手套白狼的炒家盘

我的朋友（真的是朋友，不是自己），经过漫长1年多的看房历程后最终于2018年3月入手了广州一个炒家盘。

对了，说一下什么是炒家盘。在此之前先了解正常的二手房交易流程是：

• 1、买卖前的产权审核；
  2、交定金与签订买房合同，一般是买卖双方和中介签一式三份；
  3、卖家赎楼，如果已按揭完则略过。
  4、选银行申请贷款办按揭；
  5、过户及交税，一般过户当日付清首付款，一般当日完成；
  6、银行放款

• 7、办理收楼手续。

所谓的炒家，我以前的认识以为就是有钱人低价全款购入便宜的盘，放一放等楼价上涨了然后高价卖出，从中赚取差价。只有自己真实踩过盘才明白，这种操作认识就是穷人思维。

真正的炒家是不过户，只需要用10%的定金就能实现空手套白狼。

其实炒家的套路也非常简单：

先低价吃入老破小，注水精装修整容，再高价出手。

为了降低交易成本，入手时不过户，只办理全权委托公证，炒卖周期短，不需要购房名额，逃避正常交易税费。

只要将原始卖家的房产证复印件、身份证复印件、婚姻证明等都拿到手，再在二级市场上寻找下个买家，直接进行交易及办理过户手续，完全不需要原业主出面。

所谓的“全权委托公证”，是指卖家通过公证的形式将自己的房子的处置权交给炒家。炒家在签订买卖合同之后，办理按揭之前，迅速寻找下一个买家，后面的交易，原业主可以完全不参与，不知情。

有人会问，为什么卖家要办理这种全权委托公证，一般来说有几种情况，第一种情况是卖家不方便处理自己的房子（比如生病或者人在国外），第二种懒得处理，第三种是被欺骗了。大多都是被蒙在鼓里了。

二、炒家盘长什么样

如果经常留意广州的二手房市场就会发现有非常多类似北欧风格装修的盘放出来。

这种盘的特点就是：

1、重新装修，风格年轻亮丽吸引人；

2、总价低、面积小、位于中心城区地铁沿线（地铁口）；

3、没有小区环境，周边都是老破小老城区；

4、大多办理了全权委托公证。

5、楼梯楼，中高层。

6、同时约几个买家集中看房，营造火热紧张的氛围。

我朋友购买了一套广州市上下九附近的炒家盘，近长寿路地铁口，周边配套成熟和交通便利无敌，总价239万，面积70方，单价3.4万，三房一厅两卫（厉害了！），实际上一个房间是暗房无窗。

看图片就非常心动，全新装修带大部分家具家电，省时又省心。那么实际入住的体验是怎么样呢？

传统的石米外墙

窗外的景色

阳台外是四方的天井

没有网线，需要走明线重接

烟机安装歪了

总的来说，实际入住体验并不像网络图那么靓丽，也不像广角镜头里面那么宽敞，楼道也是很阴暗，但由于位于市中心，周边配套非常成熟，生活和交通非常便利。这种房子能买吗？答案是能的，在一线城市买房本来就没有十全十美，各有取舍。

1、全权委托公证的房子可以买，只不过是买家和炒家交易，原业主不参与。这个操作是合法的，风险一般在于原业主。

2、假设原业主A房子实收原价100万卖给炒家B，炒家B在与业主A签订了房屋买卖合同和哄骗业主A办理全权委托公证将原业主委托书、身份证、户口本、结婚证复印件拿在手里，一般来说会付清全款，甚至只付一定首付，马上拿到钥匙进行装修，一般不超过30天，基本半个月装修出一套样板房，迅速委托中介在市场上寻找下家C以150万卖出去，届时下家C只需要和炒家B交易，炒家B不过户，不办理贷款，不需要名额，只需要用高额的佣金就可以吸引中介为其卖力推销。炒家B扣除两次交易的中介费、装修费，依然能空手赚一笔。

中介朋友圈

3、如果你是原业主A，那么你可能自己的房子被人卖了150万而实收只有100万，如果你急需要名额去买改善房，这样一来一回会影响自己买改善房的进程。

4、炒家B一般会用：自己没有名额，朋友没有名额，朋友在国外，儿子还未满18岁，未满社保为由来哄骗业主办理全权委托公证，同时会不停地拖延时间，尽可能将办理贷款或者过户时间拉长以在市场上寻找下家。

5、有人问，那我自己买老破小然后重新装修自己住得了，何必跟炒家交易。实际上炒家与中介已经形成了默契，只要有价格低于市场价，面积小交通便利，有改造潜力的优质老破小中介就会优先把这些房子推荐给炒家，或者有能力的中介会优先盘下来寻找下家。所以这些优质老破小一般都轮不上市场上的买家。

6、虽然炒家盘装修会掩盖房子原来的缺陷，比较漏水管道老旧隔音差等，并不是一无事处，他们大多交通便利配套成熟，有市区学位（一般学位都比较普通），非常适合出租，不失为一个投资的选择，如果日后遇上拆迁，那是赚翻了。

三、另一种炒家盘

另一种炒家盘常见于二三线城市，这种炒家盘跟上面最大的不同是，炒家盘大多装修底子不错，炒家签了购房合同后连装修都不用装修，只需要放2、3个月，这段时间炒家会跟原业主说自己在等社保满来拖延时间，炒家就会利用这2、3个月的时间差造成的房价差来赚取利润。比如以下这个三线城市的盘：

原业主A实收71万，收取炒家B的10万首期定金，炒家B放了2个月之后，市场价普遍上涨了，最后79万卖给新买家C，实际上这78万只有71万是给了原业主A，炒家需要给第一次交易的中介费1.5万，以及帮他找到下家的中介1.5万元，自己在2个月之内净赚5万元。

这种炒法有一定风险，利润空间不算大，因为三线城市的楼价不像一线城市那么保值坚挺，但在楼市普遍上扬的情况下屡试不爽。但这种炒法起步低，炒家只需要保证自己有购房名额和一定资金，如果到了合同约定的期限都找不到下家的话，炒家只能自己把房子盘下来。炒家B会要求新买家C在原业主面前演戏，要求新买家假装是炒家B的朋友、亲人，以达到蒙骗的目的原业主。

遇到了一个看起来老实的中介，把他们的交易手段都和盘托出

四、说完炒家盘，再来说说二手房交易费用

购买二手房，需要付的费用主要有四大块：房子费用、税费、中介费、交易手续费。

第一块房子实际费用

这是卖家实收。只能靠自己和中介怎么把价钱压低了。

第二块税费

税费必须清楚房子是过2个，还是过5年（我们当地以契税发票时间来计算）。这里的注意事项：

1、过五年唯一住房，那么只需要交一个契税；

2、如果是过五年不唯一住房，需要交个人所得税和契税；

3、不满2年，需要交增值税、个人所得税和契税（其它税种金额不多可以忽略）

以当地为准

不像增值税和契税那么直观，个人所得税有两种计算方式，一种是差额计算，一种是全额计算。这个地税会帮你计算，但这个有些中介会故意报低个人所得税的金额来吸引买家，去到税局买家才发现个人所得税多计算出来好几万的情况也是常见的。所以买家千万不要被中介牵着鼻子走，对中介的说话要有所保留。中介为了交易成功两头哄骗什么话都说得出来。

第三块中介费

中介费不要相信什么3%，3个点的鬼话，0.5个点，1个点，1.5个点做不做，不做滚蛋拉倒。

第四块交易手续费

这里是个坑！而且是可以避免的坑。告诉大家，真的不需要踩！这张清单是中介开出来的，除了税费之外还有什么手续费、登记费、印花税费、查档费、测图费、按揭费用等。

中介的话术一般是

中介：“我们可以帮你代办按揭，你全程不用自己跑得那么辛苦”

买家：“我不是已经交了中介费了吗”

中介：“中介费是不同的，我们只是收代办费，这些费用都是给银行、国土和税局的，律师、评估公司的，我们收几百跑腿费”

“4500全包，包办下来按揭”“4000，我们少收一点跑腿费用吧”

“最低3500，你自己工作还需要请假多麻烦，3500我们帮你办了”

“唉3000吧……”

实际上如果自身征信没有太大问题，一般按揭都能办下来，如果银行办不下来，中介也不会神通广大到可以帮你办下来。

最后我朋友自己只出了一个900的评估费还几十元的不动产权证工本费，其它所谓按揭费、律师费、测图费都是不需要的。

要找银行按揭也很简单，完全不需要依靠中介，我们一般是去各家银行柜台直接问，然后就会有客户经理负责接待，自己对比各家银行的利率，哪个划算哪个放款快，自己选择即可。有些银行要求有律师见证费，实际上这个并不是必须的（据客户经理自己透露），是可以谈的。客户经理表示很欢迎这种送上门的二手房货款。

五、怎么免交中介费，公积金租售中心了解一下

这时你会发现，中介的作用不过是介绍房源，这里并不是否定各位中介的作用，而且是目前的市场收几万元的中介费实在是给买家增加非常大的负担，也间接造成目前市场上哄抬房价的乱象，这是畸形的，不健康的。为此了改善市场的乱象，广州最近推出了公积金租售中心。一个清爽、真实、政府背书的房产网站。

真业主：广州住房公积金缴存职工实名认证。

真房源：多来源验证式发布(内部：公积金贷款信息;外部：房管部门数据共享、交叉验真;实勘)，确保房屋信息的真实可靠。

真价格：基于房地产大数据的房产估值。

真实惠：为公积金缴存职工提供比市场价格更优质、实惠的相关服务。

真便捷：快速获取租售所需的一站式服务。

相比于网上普遍存在的虚假信息，作为全国第一款由住房公积金管理中心推出的租售服务平台，“广州住房公积金租售中心”主打房产信息的真实性。与去年广州市住建委推出的“阳光租房”平台一样，“广州住房公积金租售中心”对房源有着严格的准入机制。为了保障广州市近425万住房公积金缴存者的利益，目前“广州住房公积金租售中心”仅对广州地区住房公积金缴存用户开放，以此确保房源发布人、购房人、承租人为实名用户。

　　为了保障发布房源的真实性，在“广州住房公积金租售中心”上发布的所有房源，系统后台将通过多个来源验证房源信息，例如住房公积金系统内部的贷款情况，以及通过不动产部门数据共享或通过技术级实勘手段验证发布人是否为房屋的产权人。值得注意的是，“广州住房公积金租售中心”只允许用户发布本人名下的房产。

　　在保障价格真实方面，对于“广州住房公积金租售中心”上发布的房源价格，系统后台会利用大数据技术进行实时监测，对于偏离市场价值的房源，线下团队需要上门实勘，以确保房屋出售、出租价格合理。

对于通过平台达成购房意向的，平台运营团队将第一时间提供住房公积金贷款咨询服务，并帮助交易双方顺利对接后续住房按揭、抵押登记等服务。这个网站的特点是“五真”，与业主直接对接，只需要交纳几千元左右的交易费用，不用大几万的中介费，实在是一项便民利民的好政策。但目前房源数量不算多，希望有朝一日能够全国推广。

六、结语

二手房比较坑的地方大概就是这几个了，买房的话心态一定不能焦急，不能紧张，自己多跑动，多搜，祝大家能买到称心如意的二手房。

PS：房产税来了，你们怎么看呢？