魔都的置换到装修 篇一：我在魔都的置换到装修之置换

本文仅个人体验，未必适用每个人。

本人写作能力有限，写的比较杂乱，如果恰好对您有帮助，我很荣幸。如果对您毫无帮助，也别喷，我玻璃心。

一、置换念头的萌生

置换的念头其实一直在，先说下原房子的情况

1.房子小

原房子，高层电梯房，建面78平米多点，套内面积也就60不到，两室一厅没有餐厅。头四年都是我和老公两个人，活动范围也就卫生间和主卧。对，我们不做饭，客厅都不去。所以住的也没毛病。

2.小区环境差

04年郊区的破小区，都是高层，人特别多，加上物业不给力，小区里乱停车，电梯里抽烟，遛狗不牵绳，下雨天在地下停车库里遛狗的情况屡见不鲜

那彻底激发这个念头的导火索就是，16年女儿出生。头一年，由于种种原因，女儿一直在老家由公婆照顾。到了17年底，他们来魔都跟我们同住。

多可怕，四大一小，挤在60不到的房子里，这里要说一下，我与公婆的关系还算可以，主要靠他们对我的包容，这点我非常感激。

于是，在18年农历年的时候，我和老公就商量换房子。看了下现在房子的价格，算了下能置换的起的房子，到18年4月就着手操作，最后产证到手是1月底，总共历时9个月

二、置换的流程

在真的走流程之前，请先确认您有魔都的购房资格。这个自行百度。

置换的流程，无非是先买房还是先卖房。这没有标准答案。不过我们都是外地户口，在上海只能有一套房子，所以只能先卖房。

值得考虑的点是，先看房，还是先挂牌自己的房子。

这其实也要看房市如何，比如我的流程就是血和泪的教训，这个待会说。

如果房市很火热，挂出去分分钟就卖掉的话，就先去看好中意的房子，再挂牌自己的房子

如果房市很萧条，就先挂牌自己的房子，等签了定金合同再去看都不急。因为只要你需求明确，并且你的需求和你出的价格对等，那么你要的房子中介肯定能帮你找到，而且很快。

用一张图来说明吧

划重点

办张新的电话卡，因为无论买房还是卖房，只要有一家中介知道你这个意向后，每天会有无数的人打电话找你，而且能持续很多很多年。比如，我们6年前买的房子，到现在还有人拿着那个时候的信息问我们要不要买房。

三、我的置换之旅教训

我，一个天真的老少女 ，一决定换房子就去看房。四月开始看，这个时候，其实魔都房市已经转凉很久了。我完全没有了解过啊！！

大概看了三次房子，就看到了我dreamhouse啊！！！谁知道，这才是噩梦的开始。

看房的时候，恰好是全家人唯一一次一起去的，大家都表示很满意。坐下来算了算钱，勉强能够。于是乎.....第三天就约了房东给定金......于是...4个月过去了，房子没卖掉，定金损失了。

还好第5个月的时候，我们自己房子卖掉了，所以继续找原卖家谈，当成新合同谈，还把价格谈下来了，这样算起来，损失也不是很大。

总结几点：

1.置换周期

如果是置换的话，置换周期尽可能拉长。通常情况，卖房子，买方如果也是贷款，并且是商贷公积金贷款组合的话，周期怎么也要有一两个月

2.关于中介

我们卖房子是走的国内比较大的中介公司，买房子是走的我叔叔的中介公司。

这里还发生了一件事，就是我们的买家在付完首付贷款审批通过后，看到房价下跌，找了各种理由想反悔，各种理由包含中介公司隐瞒重要房产信息等，最后那家中介公司是退回所有中介费。 心疼中介公司

我买房换中介公司主要是价格，之前走的小中介收费1.6个点，而我叔...收我0.4个点....

如果你有很好的渠道，那么放心大胆用小中介，毕竟小中介存在一定的风险，对买房过程中出现的问题也未必能妥善解决。最大的几家中介，中介费据说能谈到1.8，稍微大点的能谈到1.5，特别小的中介能谈到1.2一下吧，只是听我叔说的。

3.能否不用中介

能的。借用我同事自己不用中介买房做的表 （不好意思，正放看不清，活动一下脖子吧）

以及费用图

作为卖房一共去了两次房产交易中心，一次过户，一次交税

作为买房一共去了三次房产交易中心，一次过户，一次交税，一次拿证

所以，理论上不用中介也是可行的，就是要卖家也愿意配合，以及自己多麻烦点，多做准备工作，了解流程

4.税费贷

买完房子后，真的可以说是弹尽粮绝 面对高额的二手房交易税，只能走税费贷

税费贷不是所有银行都有这个产品，我知道是工行，农商行等都有，期限一般是1-5年，我选5年

工行5年的利率是17.44%，提前还款也不会改变利息，只会缩短还款期数

农商行的更低点，但是我没选，所以具体多少不了解

税费贷是需要在申请房贷时申请的，需要的材料和房贷的差不多，像工行的就是一张特定的信用卡，差不多半个月就能出来，只能房产交易中心刷，刷完会根据约定的还款期限进行计算每月的还款额。

好了，房子买完了，这个系列后续更新装修事项