购房经验 篇三：300万魔都买房-小镇青年二手房购买经验总结（三）

踩盘看房之精准看房

上篇说到，先根据链家或者其他的地图看房确认区域，然后每个周末去实地看看，看完几个区域估计几个月半年就已经过去了，这个时候新微信号里面可能已经加了几个不同中介小哥了，甚至在踩盘的时候甚至已经去看过某个小区的房子了。话不多说，接下来就是真正进楼看房

精准看房怎么看？

央视记者问大妈“过年放烟花你怎么看”，大妈回答说“我趴窗子上看” 开个玩笑。精准看房当然需要接触到中介小哥小妹了。所以先说一说我接触过的房产中介的印象。

链家，最专业最规范，建议精准看房的时候第一先去他们家，和他们好好聊聊，说一下你的预算，每个链家的店里面都有一个区域内的地图，可以直接问中介，按照我现有的预算大概能买得起哪几个小区。篇一里面提到只有大概的预算，而和链家中介看几套房子，然后让他们帮你算一下：首付，税费，中介费，贷款，每个月的月供。算了一两套再对照之前的表格基本上就能自己算了。但是链家的中介费当时是3%是最高的。我之前接触的链家中介，因为当时的确是淡季，中介跟了一两个月之后转行做微商去了

太平洋房屋，我爱我家还有其他连锁大中介。基本属于第二档，服务差不多，都是常规带看，我接触过我爱我家和太平洋，基本上差不多。后来和其他买房的同事交流，发现所有的中介其实都是一样的，没付钱之前都是很客气的，付完钱之后，就是满满的坑，这一部分下一篇详说。

其他小中介: 忘记名字了，记得是在浦东新场的中介，中午和这个中介小哥看完一套房子加了个微信，下午我们就回程去逛古镇去了，然后居然收到了这个小哥的抱怨消息，语气相当不友善，大概是说不要做的那么绝之类的黑人问号脸？ 后面根据朋友圈的信息发现是我们中午看的那套房子下午被人买走了，小哥认为我们是买家把他给跳掉了。拉黑拜拜。

说一下我们当时看房子的流程，第一次都是一脸懵B的对吧，基本上是概念都懂一点点但是又什么都不是很清楚。我们当时直接找了个链家，然后和中介说我们的总预算，希望买个小两房，希望在这一个区域。然后中介就骑了个小电动带我们看了几套房子，中介的套路是：来都来了，所有可以看的房子都带看一下，基本上购房预算的上下三四十万的房子都会带你看，好坏一起对比。然后一圈看下来之后，回到门店，会问你比较倾向于哪几套，然后把房源打印出来要求他们帮忙算一下首付，税费，月供等。然后我们就说要考虑考虑拿着纸就闪了。为什么前面说链家比较专业呢，因为他是唯一一个拿纸笔把所有的东西写清楚的，其他中介可能也写了，但是没有什么印象，也可能是先入为主吧。

后面几次约看是用安居客约的，前面的文章提到过安居客上面的房源信息很混乱，但是没关系，我们要的是中介信息，因为安居客上面有很多连锁中介。输入目标小区，然后根据不同的房屋中介公司找小哥聊天，因为上面的房价是假的。所以会和他说预算是300万，这个片区有合适的房源可以推荐么，他会发一些房源出来。如果上来就说什么时候来看房，留个号码什么的小哥，我就不理了。我选择小哥的标准是看着比较顺眼，然后在APP上沟通的时候多说一些信息的，会发房源出来，然后和他约好时间周末过去看房，让他提前安排好。争取一天多看几套。

这样基本上约看个三到四次，整个区域的房子基本上就都看过了，然后你对各个小区的房型，大概的价位也有了基本的概念，如果离地铁口近的看不到满意的，可以和小哥说远一点也没有关系，我们前几次看的区域都是两房朝南，客厅暗厅的户型，家里的领导一直没有特别满意。后来地图找房，找了个离地铁比较远的小区，总算找到满意的户型：阳台在客厅，一南一北两个卧室

精准看房看什么？

个人意见

1. 看小区，区域踩点的时候可能有的小区进不去，那有中介小哥之后你就可以进去了。和中介确认下小区的年代，小区的停车位，老小区是不是有做外立面改善？楼梯里面杂物多不多？小区绿化怎么样。小区是电梯房还是楼梯房？建议每个预算合适的小区都看看。我们当时从地铁口的小区慢慢看到了离地铁口骑自行车十五分钟的小区。而最后买的就是离地铁口最远的那个小区

2.看房屋户型，因为预算是确定的，所以某个区域内能买的房子基本上是确定的，所以和中介多看几次，基本上一个小区有什么户型就都可以覆盖掉了。建议每次和中介看房的时候都用手机的记事本来记一下今天看了哪个户型，总价是多少，上家买入价是多少。然后回家之后看安居客或者链家的APP找到所看房子的户型，照片，整理下作为备注。重点是和对象商量下对这个户型是不是满意，是不是对某个户型有强烈偏好。

小结：

精准看房是个真体力活，因为经常要爬上爬下，在小区里面走来走去。当时看房的时候每天的微信步数都是榜首。前面说了一堆，总结如下：

第一步是直接去链家的门店找中介聊一聊，了解这个区域每个小区的大概情况，然后让他们帮忙算一下大概的首付，税费，每个月的月供。

第二步，根据第一次看房得到的信息，对比网上的信息（我用过的四个APP：链家，贝壳，安居客，房天下）详细看一下，确认下相对中意的小区。

第三步，用安居客或者房天下找离小区最近的中介店（APP上中介小哥信息都会写哪个哪个分店），在APP上和中介沟通一下，找自己看着舒服的，APP上回答不敷衍，约周末带看。

P.S.: 最好不要一直让同一个中介带看，避免到后面不在他手上买都不好意思，而且后面还涉及到谈中介费，当然如果和中介聊起来很投缘那另说。不同的中介可能有所谓的独家房源，多看多一点选择。（另外看房过程中如果中介让签字的，请务必看清楚内容，说这一条是因为在网上看到的事情，有个人看中了一套房子，当时因为什么原因没在带看的中介手上买，但是签了个字，后面在另外一个中介手上买了这套房子，前面带看的中介依据签字讨要中介费，虽然是小概率事件也一并写出来，给各位值友参考）

P.P.S: 为什么要找离小区最近门店呢，因为一般小区的房子都是这个门店的人维护的，即使是同一个连锁的人，另外门店的小哥拿到的房源价格和信息都不是最新的。我们遇到过的情况是同一个连锁中介，离房源远的门店A报价305万，没有降价空间。而近的门店B第二周去的时候说房东已经降价到290万还可以谈。但是门店A的人并不知道这个最新的消息。

第四步：持续看区域内的房子，大概确定自己的比较喜欢哪个小区，房子户型面积，房屋年限等等。最好不要在看房的时候对房子流露出很满意的，因为小哥们倾向于你看房子的当天就把你拖到门店签合同，而且他们的话术真的是一套一套的，防不胜防。如果不注意被忽悠进他们门店的谈判室，即使对房源很满意，也请先找个借口（吃饭什么的）坚决的离开门店，出来缓一缓，想清楚自己的心理价，要注意的事项，哪怕一个小时后再回去签。下一篇写我们的买房经历各位大佬就知道原因了。

第五步：等待，和小哥们保持联系，刷小哥们的朋友圈，等待中意小区的新出的房子，或者已经看过的房子降价。

其他:

关于房屋税费的事情因为与房屋买入价和上家持有年限关系太大，就不BB。就说一下贷款（的事（仅针对首房首贷），贷款一般都是在中介合作的银行办理的，大概率是组合贷款，商业贷款一般都是30年。公积金贷款金额是50万每个人，有补充公积金可以多加10万。也就是说，一般来说都可以贷款100万，如果两个人都有补充公积金，就可以贷款120万，公积金贷款年限是（30减掉房屋年限）。我们房子是2005年左右的，有一个人有补充公积金，所以我们公积金的贷款金额是110万，最后下来的贷款年限是20年（理论上应该是15年，建议自己计算月供的时候先按理论来算）

推荐用房天下APP，里面计算是比较清楚的，截图如下。