「深度」2019年上海市法拍住宅房卖得咋样？

本文统计了2019年上海市住宅房，于淘宝网、公拍网、京东网等司法拍卖网站成交信息。

因存在悔拍、违规等不可预测的情况，时间跨度较长数据会有微小调整，不能保证相关数据的绝对准确和完整，文中内容和意见仅供参考。

本文相关内容只建立在上海市数据前提下，不代表全国趋势，仅供参考，谢谢！

01

先来看组数据：

①2019年总成交量1777套，同比18年增长约62%。

②2019年总成交金额约128.4亿，同比18年增长约52%。

③2019年总报名人次约1.2万人次，同比18年增长约142%。

自司法拍卖房从线下转到线上拍卖以来，仅上海市，近两年各成交数据增长趋势猛烈。

从2013年第一套法拍住宅房成功在线上成交，到2017年五年期间法拍房都处在“萌芽阶段”。

由上图可见，2017年的数据比较平缓，对于法院、平台、拍卖行、买家来说都处于试水的阶段。

而自2018年起，各成交各数据像打了鸡血一样，开始翻倍增长，直到2019年结束，依然没有停下来的意思，已然进入“生长阶段”。

那为啥最近两年的法拍房才开始猛烈增长呢？原因主要有两点：

1.司法拍卖环境越来越好。

法拍房最让人担心的两点，房屋腾空和税费买包的情况自18年之后越来越少。

例如，19年2月12日江苏省高级人民法院发布《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》，其中明确规定：

“人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后交付买受人。严禁在拍卖公告中表述“法院不负责腾空”。”

另外，据大衍这几年的观察，成交后税费各付的情况越来越多，特别是19年来很少看到买包的情况。意味着买家不需要再为卖家支付高额的税费，节省了很多成本。

2.不限购的优势

在沪打拼的朋友都知道，上海的限购令非常严格，非沪籍必须得结婚并且缴满五年社保才有一套购房资格。

司法拍卖房目前在上海是不限购的，也就成为很多外来想要定居的朋友很好的选择。

02

说完整体趋势，来看一下上海市2019年各区司法拍卖住宅房的成交情况。

浦东新区因为区域范围大，住宅房总基数大，挂拍量最多，成交量也最多，全年共成交了323套法拍住宅房。

紧随其后的是闵行区、宝山区、松江区，这几个地区的活动人口相对也不少，成交量都超过了150套。

崇明区、金山区的房子卖得不咋地，主要确实较远，大多房龄也比较老、小，除非工作在当地，否则很少成为上海定居的选择。

值得注意的是，青浦区、奉贤区、嘉定区的成交量并不算少，外环外的很多房子都是存在竞争力的。

2019年上海市法拍住宅房每成交一套，平均有7人参与竞拍，平均有65次竞拍次数，竞争相当激烈。

综合来看，静安区、徐汇区、杨浦区、闵行区的竞争最为惨烈。

2019年上海市法拍住宅房每成交一套，平均成交额是677.64万元。

黄浦区一马当先，平均成交额超过了1000万元。之后是紧挨内环地段的长宁区、徐汇区，平均成交额超过了900万元。

值得注意的是紧随其后的青浦区，未来经济趋势是否能管中窥豹。

2019年上海市法拍住宅房的均价是4.51万/元，相比二手房2019年均价5.29万/平，低了一套小县城房的差价。

均价最高的依然是黄浦区，8.34万/平。最低的是崇明区，1.52万/平。

均价排在前五的分别是：

1.黄浦区

2.徐汇区

3.长宁区

4.静安区

5.普陀区

03

看完各区的成交情况，再来看每月的成交情况。

1千万以上的别墅买的人依然很多，有钱人确实不少。

刚需房的总体成交价位趋近于100万-700万之间，其中200万-400万也是大多数人能够承担的房价范围。

大部分法拍房一拍的起拍价为当时市场价的七折至八折之间，总共占了71%。二拍的房子在当时市场价的五六折至七折之间，总共占了12%。

有很多竞买者故意让房子流拍，一拍无人问津，等到二拍降价后捡漏。这个方法以前运气好还真有用，但现在大家都是这么想的，从19年开始就几乎已经没有任何好房子等到二拍最终竞价是低于一拍起拍价。

最好的办法，就是看中好房源，确定没什么问题，也在自己承受范围之内，就赶紧买入，以免自作聪明白花冤枉钱。

七折以下能买入的房子越来越少，占比只有5%。而七、八、九折买入的占比刚好都是21%。超过当时市场价成交的房子占比32%。

19年上海市的法拍房竞争比以前激烈多了，看大衍以往的案例可发现，愿意出高价买限购资格，或是自住，或是投资的人非常多。

因为法拍房的特殊优势，这个比例完全有可能继续上升。

由上图可见，能一次出价就竞拍下的比例从来没有超过20%，五月的数据更低，相当有100套成交标的只有6套被“捡漏”。

全年“捡漏”的平局比例只有12.42%左右，也提醒各位不要抱着捡漏的心态去买法拍房，买到自己心爱的、合适的房子才是第一目的。

同样，五月份有将近一半的法拍房最终成交价超过了当时的市场价，全年成交价超过市场价的平均比例为31.32%，按照趋势这个数据还会上升。

2019年上海市法拍住宅房成交均价曲线图，类似于一只骆驼的侧边横截面。

最高的两个顶点是五月和十月，最低的是二月和三月。全年平均均价为4.51万/平。

尽管第一季度的均价低，也并不能判断年初就是买入房子的好时机。原因可能当时上架的房源在各区域的分布不一定均匀，上拍量少可能不一定有好房子，还有市场等因素。

目前，上海市大多的法拍房都集中在淘宝网、公拍网和京东网上成交，人民诉讼网也有少量房源成交。

各位可以根据自己的喜好，主要在前三个司法拍卖平台寻找合适的房源。

PS：以上数据整理自淘宝网、公拍网、京东网等司法拍卖网站，不保证相关数据的绝对准确和完整，文中内容和意见仅供参考，详细数据请以三大网站公布的实际信息为准，谢谢！