如何做一名合格的包租公-房屋出租的15条心得体会

1 前言

自从2017年把家里的三套房子装修好，除了一套自住之外，另外两套就一直用来出租回血。在这个过程中也是交了很多学费。

出租房子并没有我们想象的那么简单，在这个过程中会遇到不少你预料不到的问题。这两年从一个啥都不懂的小白修炼成为一名合格的房东。下面把自己的一些心得体会整理归总。怎么做到最大化收益，以及安全保障。

2 房屋出租15条心得体会

1)租客的选择很重要

首选普通家庭年轻的一家三口这种。房子出租过程中你会遇到形形色色不同职业和年龄段的租客，经过对比，最好打交道最稳定的就是这种一家三口的情况。基本都是长租，而且房子几乎不需要你操心。

其次是有稳定工作的年轻人，这种按部就班早九晚五工作的年轻人也是非常适合出租的对象。比如公务员，企事业单位等。不会经常有一些乱七八糟的朋友来借住或者糟蹋你的房子。

最后，个体户和没稳定工作的年轻人要慎选。因为稳定性差，房子家居之类的也不会给你爱惜。可能今天还在你这住，明天就收拾东西跑了。

2）尽可能多收押金

押金是租借房屋出现问题之后保障房东权益最重要的东西。现在很多租房平台都是付三押一的规则，对于房东的保护是远远不够的。

比如我就遇到退房的时候，墙上被租客家小孩画成了大花猫，最后只能没收押金来抵御这方面返修的费用。对于家里还有贵重家具家电的房东，押金必须要尽可能的多收。至少不低于5000块。如果是空房子出租，也应不低于3000块。

3)房租至少提前10天收取

因为现在的租房合同一般都是一年一签，而租客付款是三个月一付。越早的收房租，越能在租客突然退房的时候留给房东足够的时间去寻找下一任租客。避免房屋的空置期没有收益。特别是临近过年期间，如果租客退租，近期的一个多月都是比较难租出去的。

4）签订合同尽可能细化保护房东资产和权益

和租客签订租房合同，不能一概参照网上模板或者采用中介公司的模板。还要根据自己的实际情况细化进去一些内容来保护房东的权益。比如我的一个同事的房子出租给别人，结果租客家做饭的时候把厨房烧了。由于这方面的责任在合同中并没有明确，最厚吃亏的还是我同事。

5)水电物业最好房东代缴

很多房东为了省事，房子租出去之后，把水号，电号交给租客就不管了。平时也不查是否按时缴纳。最后退租或者租客跑了欠下一大笔水电费。这也是亲身经历，其中一套房子租客说他自己交水电物业，结果最后跑了欠了3000多的费用。身边朋友房东有一个最夸张的租客2年没交电费欠费7000多直接耍赖不要押金搬走了。

所以房东代缴水电物业，每个月及时交租客付账，才是最稳妥有效的办法。

6）签订免责协议

租客租用你的房子，在这个过程中若发生由于租客本人原因造成的生命或者财产损失，或者发生违纪违法的行为，应由租客负责，与房东无关。为什么说要签这个免责协议。因为你把房子租出去之后，你并不能监控租客的一举一动，有些租客会用你的房子来做一些违法的事情，本人同事房东遇到过租客是搞传销的，而租之前他并不知道这个事情。最后被一锅端罚了房东5000元。

7)列好损坏赔偿标准或清单

还是回到合同，再次说明一下不要想着省事，把赔偿和损坏清单列入合同，避免后期屋内财产收到破坏时双方扯皮。

8）没事多去房子转转检查一下

租客家小孩墙上的杰作

签订合同租客正常入住之后，很多房东就会偷懒，很久都不去房子检查一下。而租客看到房东也不来，就会慢慢把之前的一些约定当做耳边风，比如开始在墙上钻孔啊，家具家电乱搞等等，反正房东也不来检查。等到最后要退房房东去检查房子发现已经和刚租出去的状态天差地别。所以，作为房东，不能偷懒，没事多去房子转一转，发现有问题及时提出和整改。

9)最好装一个智能锁

作为房东，刚开始租房子的时候经常会遇到客户上门看房。为了租一个房子出去可能需要来来回回就跑很多趟。后面装了智能锁之后，直接可以远程设置临时密码进行开门，并且能监控到开启和关闭时间次数等，非常方便。并且租客退房之后，直接更改一次密码即可，避免了老式的钥匙锁带来的风险。

10）二手家具家电性价比更高

这套二手沙发500元

在出租的2套房子里面，有一套是空房租了2年，租客退房之后，就打算买点家具家电入场，可以租更高的价格。最后一算，最简单的租房用的家具家电一套怎么省钱都要7000以上。最后转战本地二手家具市场。配齐三套床和床垫，3个衣柜，沙发一套，餐桌椅，茶几电视柜，洗衣机冰箱电视。一共花了3600元。而且二手家具本身性价比高，租客不小心弄坏了也不心疼。

11)空房出租和带家具出租需要综合考虑

出租了一年多的空房

这点也是需要房东重点考虑的地方。空房出租单价低，但是省事，不用担心租客弄坏家具家电。带家具能租更高的价格，但是家具价格也会有年限折损。所以建议根据本人实际情况来定。时间充足动手能力也好的，建议带家具家电出租。这样收益率更高。平时工作比较忙动手能力一般的可以空房出租。

12）投资房产出租租售比很重要

除了第一套刚需房子是用来自住，专门买来投资出租的房产，租售比是非常重要的一个指标。比如你这套房子总价100万买来。用于出租每个月可收租金3000元。按照租金收益每年3万6，需要27年左右才能收回购房成本。租售比就是27，而实际上租金不会一成不变，一般会随着时间慢慢增长。而房子在27年后还会有一个升值。（最起码是可以跑赢通胀的）。所以个人建议租售比在25以下都可以大胆投资。

13)地理位置是关键

地理位置的好坏不单单关乎房产的升值空间，租金也会有很大影响。成熟热闹的社区，交通方便，就很容易把周边的租房价格推上去。在早期投资的时候，更多的需要看这个片区的未来规划。比如本人2017年投资的一套，由于地理位置在郊区。所以购买单价较低，但是看重其中2大优势，一是背靠奥林匹克公园，适合养老。二是周边有新规划的工业园区。在收房1年后工业园区分别进驻了京东物流和吉利汽车两个大工厂。周边小区租房价格直接飙升翻倍。好一点的社区房源更是推出就秒光。

14）合同签订时间不易过长

有些租客需要长租，而且又不喜欢搬家，在签订合同的时候往往会要求房东签约3年或者5年。这种情况对房东是比较不利的。因为三五年内由于合同的原因，你不能进行转租，不能涨房租，不能卖房。所以，比较灵活的建议还是一年一签，第二年需要续签再根据市场实际价格来定。

15)不要做仁慈的房东

你仁慈，体谅租客，有时候租客不仁慈。我在这方面吃过亏。其中一个租客，到了约定时间没有交房租。说手头紧需要缓一缓。结果最后超期10多天租客弃租走了才发现。去收回房子的时候里面还被搬走不少东西。那点押金完全不够这部分的损失。所以，作为房东，该正常按照合同执行的咱也要保护好自己的合法权益。涉及原则问题坚决不能仁慈心软，最后吃亏的还是自己。

3 小结

包租公有时候并没有我们想象那么美好，想要好好经营房子出租需要花费不少时间和精力去管理。这两年作为房东，被挖过坑，吃过亏，每一条都是血泪的教训，欢迎同样有房屋出租的值友可以一起学习，讨论，借鉴。