你的中介费，值吗？

最近，孙俪和罗晋主演的电视剧《安家》格外火爆。跑道房、豪宅老洋房、凶宅等噱头赚足了眼球，房地产中介们在上海励志又辛酸的拼搏故事，也让人唏嘘不已。

这部剧的热播也让很多人对现实生活中的「房地产中介」行业产生好奇。中介是不是真的和人们的刻板印象那样，门槛很低、鱼龙混杂？是不是真的有中介能够做到「没有我卖不出去的房子」？在一直和房子打交道的中介看来，什么样的房子才是好房子呢？好好住就和几位北京的中介聊了聊他们眼中的这个行业，并从专业的角度，为大家整理了一篇选房干货。

文章太长不想看之

资深中介们的买房经

 买房前需要 

（1）明确自己最主要需求，如房子大小、交通、学区等；

（2）明确手头的预算。 

 看房时  

（1）不能光听经纪人介绍房源的优点，一定要「逼问」出缺点；

（2）不能只听经纪人说，一定要自己实地感受；

（3）一定要仔细留意房子不同时间段的采光和通风效果；

（4）观察是否有漏水之类的隐性问题。

 选房时  

（1）预估一下未来的收入，在自己可承受的范围内努力跳一跳，选一套面积更大或是楼层更好的，减少再次换房的麻烦；

（2）不能光考虑买，也要考虑卖。房子在未来置换时好不好出手，也是现在买不买它的重要指标；

（3）当然还要注意房子的产权问题，是否有抵押，房子产权有没有纠纷等，以避免不必要的麻烦。

小王

某直营中介

24 岁 / 入行 3 年半

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听经纪人说得再多，

都不如自己去看一次。

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Q1 为什么会想当中介呢？

最初也没想着要卖房子，就想着来大城市看一看，就在北京找了经纪人的工作。入行后发现这个行业还挺神奇的，北京的房子标的额都比较大，房子就这么被委托到你的手里，很有可能，这是客户和业主一辈子仅有的一两次大额交易，而你参与了其中。

Q2 房产中介平时的工作内容主要是什么？

刚入职的新人会从租赁开始做，一般三个月到半年后开始转做买卖，买卖房屋佣金相对高一些。平时工作和《安家》剧里还挺像的，有时候客户一个电话过来，不管是中午还是晚上，我们就要去带看，有的客户会反复看好几次，有的客户联系了几次最后又没有过来，平时常常会遇到这种情况。

Q3 所以中介的收入真的有盛传的那么高吗？

入职的时候有基本工资，但一般三个月转正后就没有基本工资了，全靠提成。做销售收入很不稳定，业绩突出的时候一个月能有 7-8 万，当然这种情况非常少，也会遇到这个月没卖出一套房，就只拿几千块钱了。

Q4 看了这么多房，对「买房小白」来说，你有什么看房的忠告可以提供吗？

客户选房一般会提很多要求，要装修好、位置好、靠近地铁、价格又便宜，但满足这些全部要求的房子基本上是不存在的。所以客户得知道，或者我们得引导客户去发现自己的核心需求，其他的要求满足六七成就可以了。有几个尤其要注意的——

（1）看房的时候，经纪人一般只会着重说这个房子的优点，这时候也要让他跟你说一下房子的缺点。当然，他说的只是一部分，你一定要自己实地去感受一下，比如，他说这个小区物业好，那你就可以自己在小区里转一转，听经纪人说得再多，都不如自己去看一次。

（2）看房过程中一定仔细，有的房子因为时间久了，会有漏水之类的隐性问题，这些都需要特意看一下，例如有的房子只有中午采光比较好，经纪人就会选中午那段时间带你去看，但你也要关注其他时间段，房子采光、通风效果怎么样。

（3）还需要注意房子的产权问题，注意业主的房子是否有多次抵押。抵押能不能解决，房子产权有没有纠纷，后续会不会出现一些麻烦事。

△ 「奇葩户型」并不少见

孙佳

麦田房产

35 岁 / 入行 11 年

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有时一个月只能拿底薪，

有时年薪则可以 100 多万。

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Q1 讲一讲这 11 年从事经纪人的感受吧

我入这一行，很直接地就是希望能给家里带来更好的生活，经纪人的收入没有明显的天花板，确实给年轻人很多机会。我负责的片区是东二环附近，东直门、东四十条这一带，是北京比较核心的位置，价格相对其他地方要更贵一些。单价大概都是 10+万/㎡，总价按面积从四百多万到八九千万都有。收入差别很大，有时一个月只能拿底薪，当然也有年薪 100 多万的时候，我们这个行业看起来可能有非常大的机会，但说实话，想要做成大单还是比较难的。

Q2 能分享一下带看四合院的经历吗？

说实话，直到现在为止，我都没有成交过一单四合院。2010 年我带客户谈过一个有乾隆生母的九龙壁四合院，当年报价是 4.8 亿，特别兴奋，但最后也没卖成功。胡同的宽窄、能不能停车、四合院有没有改建、是正座还是倒座、走的什么上下水，甚至包括院里的一棵树，好多因素都能决定这个客户要不要四合院，客户来看的多，但能够直接选中的基本等于没有，豪宅买卖比电视上演的，困难度要大几千倍吧。

Q3 这一行业是否有什么潜规则？

我听说不少人为了跟物业搞好关系，需要定期请人家吃饭喝酒，每逢过年过节都要给物业送东西，从周大福的金首饰到几百块钱的电影卡都有。还听说，有的物业会明目张胆地开价，一年几万到十几万，不然就不让进小区，这些钱都是经纪人自己贴，开支也挺大的。

Q4 对「买房小白」来说，你有什么看房的忠告可以提供吗？

根据自己需求，努力往上跳一跳。其实很多人买了房子之后，过不了多长时间，就觉得这个房子不适合自己，不满意。所以还是要尽自己最大的能力，买一个更好的房子，比如面积更大一点，或楼层选更好一点。不然再换房就需要投入很多时间和精力。

F

专攻豪宅中介

34 岁 / 入行 5 年

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有钱人不挑剔啊，

需求很简单，

就是喜欢的就买。

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Q1 当时是怎么会想跨行开始做经纪人？

我之前做的是办公室工作，比较安逸，而我一直想做销售试试看，生完孩子后，总觉得自己还是得闯一闯，就决定来这个行业。我们公司和《安家》里公司形式差不多，但我们专攻豪宅，顺义的中央别墅区。我自己也赶上了 2016 年初房地产市场好的时候，收入比之前坐办公室高了不止十倍，每年几十万或者一百多万都不一定。

Q2 豪宅的客户一定很挑剔吧？

顺义这边，说实话就是有钱人多，身价都是几亿几十亿的。他们从来不会很挑剔很「事儿」，需求很简单，就是一定要买到自己喜欢的、适合的房子。对于这些级别的客户来说，他们不仅只有这一套房子，可能现在住的是 500㎡，想置换一个 800-1000㎡ 的，和刚需买房还是有一点区别。

Q3 所以，「豪」们看房会侧重什么呢？

中央别墅区这边特殊一点，全北京 70% 的国际教育资源在这里，大部分客户都是为了孩子买房。有些人可能喜欢两三百平的大平层，这就需要家庭的构造没有那么复杂，一家三口，小孩在客厅里可以跑得比较舒服。假如说家里又有老人，又有孩子，还有阿姨，那么肯定需要一个别墅，不可能挤在一个平层里，而对于别墅来说，也有层次的分别。老人肯定希望有自己的卧室，自己的客厅；孩子长大了需要自己私人空间；主人也需要自己的空间，这样就至少是三层了，再加一个地下室，做储藏空间。有些人的司机也住家里，这种级别肯定就是豪宅独栋，总价从 5000 万到一个亿不等。

L

独立小中介

35 岁 / 入行 10 年

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买房是一方面，

但也要考虑这个房子

置换时候好不好出手。

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Q1 在大中介和独立小中介工作会有什么不一样吗？

我毕业之后一直在一家大型直营中介，现在辞职自己在做一个小中介公司，普通住宅为主，卖房和租房各占一半。佣金我们会稍微收低一点，大中介是 2.7，我们收 2.0。自己出来单干肯定会多赚一点，虽然成交量没有原来那么大，但是挣多挣少都由自己支配。

Q2 不少人会觉得小中介比较「坑」，你怎么看？

我之前在大中介的时候，也挺看不起小店的，感觉不正规、坑蒙拐骗的感觉。但其实每个公司有每个公司的生存之道，现在房源都是共享的，主要就看自己跟业主和顾客的关系处得怎么样。我们现在就专门做几个小区，各种便民服务我们都有，跟客户走得比较近，客户有什么新房源也会第一时间和我们说，各有千秋吧算是。

Q3 会有什么选房建议吗？

现在房子换手率也挺高的，买房是一方面，在买房前也要考虑这个房子置换时候好不好出手。现在要是一次性让年轻人买一个大两居三居的，极有可能买不起，那就只能慢慢来，慢慢进阶，因此一定要考虑房子好不好换出去。像《安家》里的跑道房，这种奇葩户型我们也遇到过，一般价位比较低，有一些懂风水的客户不喜欢房子里有缺角，但其实现在房子都是塔楼，不像过去的板楼，很少有不缺角的。我就只能跟客户说，如果要户型特别方正的，面积大一点，价钱可能就会高出一百万。因此，预算有限的话，在不会住得不舒服的情况下，我会建议客户可以买，过几年预算更充足了再换一下。

张莹

链家明星经纪人

31 岁 / 入行 10 年

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好的房子，

就是自己能居住上、使用上，

能把房子发挥到它最大的作用。

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Q1 作为链家业绩超级突出的经纪人，看《安家》的案例有什么感触吗？

感触很多，对我来说，房子一定要适合客户，我才会建议买。比如《安家》里有一个情节，一对卖包子的老人前来买房，老人写上了儿媳妇的名字，付了一辈子的积蓄当全款，最后却被儿子赶出了家门。我看完之后感受挺深的。首先要表明，像剧情里这样操作是非常不专业的，在签约之前，经纪人就应该把贷款方式等信息都确认清楚，而不是到签约现场了才讨论。其次，就个人而言，我会倾向于站队徐姑姑，让他们贷款，好让儿子有一点经济负担。不然老头老太辛辛苦苦买了房子，到头来自己住不上，也没有任何保障。

Q2 你会建议在买房前多久开始看房呢？

提前在网上查一些经验，加上实地来看房，一两个月应该就够了。如果半年一年一直在看房，会变得非常难以做决策，不知道应该买哪一个。最主要还是自己需求先明确，这样看到合适就可以买。要是看到的觉得不合适，那就继续等。

Q3 你推荐了很多人买到了各种「好房」，所以你自己看来，好的房子是怎样？

好的房子，就是自己能居住上、使用上，能把房子发挥到它最大的作用。我刚开始买房时，年纪小也不懂，买在房山，觉得那房子又新又好，当时有很多憧憬，距离的问题没有多考虑，心想大不了以后每天起早。但我们这个行业，工作时间不是很规律，我已经买那个房子五年了，还是经常住在自己在工作附近租的房子。所以就我自身经历来看，还是根据自己的实际情况多做考虑，平衡好通勤、成交量、地段优势、周边配套、价格等综合因素再选择，至于好房子的标准，我还是觉得适合自己的才是最好的。

房地产中介确实是一个能赚到钱的职业，然而在高薪背后，也有其他行业没有体会过的奔波和辛劳。对很多人来说，买房和卖房毕竟还是一辈子没有几次的大事儿。能找到一个靠谱、负责的中介，买到合心意的房子，才算安家呀。