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你的中介费,值吗?

好好住APP 03-12 14:46 关注

最近,孙俪和罗晋主演的电视剧《安家》格外火爆。跑道房、豪宅老洋房、凶宅等噱头赚足了眼球,房地产中介们在上海励志又辛酸的拼搏故事,也让人唏嘘不已。

你的中介费,值吗?

这部剧的热播也让很多人对现实生活中的「房地产中介」行业产生好奇。中介是不是真的和人们的刻板印象那样,门槛很低、鱼龙混杂?是不是真的有中介能够做到「没有我卖不出去的房子」?在一直和房子打交道的中介看来,什么样的房子才是好房子呢?好好住就和几位北京的中介聊了聊他们眼中的这个行业,并从专业的角度,为大家整理了一篇选房干货。

文章太长不想看

资深中介们的买房经

 买房前需要 

(1)明确自己最主要需求,如房子大小、交通、学区等;

(2)明确手头的预算。 

 看房时  

(1)不能光听经纪人介绍房源的优点,一定要「逼问」出缺点;

(2)不能只听经纪人说,一定要自己实地感受;

(3)一定要仔细留意房子不同时间段的采光和通风效果;

(4)观察是否有漏水之类的隐性问题。

 选房时  

(1)预估一下未来的收入,在自己可承受的范围内努力跳一跳,选一套面积更大或是楼层更好的,减少再次换房的麻烦;

(2)不能光考虑买,也要考虑卖。房子在未来置换时好不好出手,也是现在买不买它的重要指标;

(3)当然还要注意房子的产权问题,是否有抵押,房子产权有没有纠纷等,以避免不必要的麻烦。

你的中介费,值吗?

你的中介费,值吗?

小王

某直营中介

24 岁 / 入行 3 年半

///

听经纪人说得再多,

都不如自己去看一次。

///

Q1 为什么会想当中介呢?

最初也没想着要卖房子,就想着来大城市看一看,就在北京找了经纪人的工作。入行后发现这个行业还挺神奇的,北京的房子标的额都比较大,房子就这么被委托到你的手里,很有可能,这是客户和业主一辈子仅有的一两次大额交易,而你参与了其中。

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Q2 房产中介平时的工作内容主要是什么?

刚入职的新人会从租赁开始做,一般三个月到半年后开始转做买卖,买卖房屋佣金相对高一些。平时工作和《安家》剧里还挺像的,有时候客户一个电话过来,不管是中午还是晚上,我们就要去带看,有的客户会反复看好几次,有的客户联系了几次最后又没有过来,平时常常会遇到这种情况。

Q3 所以中介的收入真的有盛传的那么高吗?

入职的时候有基本工资,但一般三个月转正后就没有基本工资了,全靠提成。做销售收入很不稳定,业绩突出的时候一个月能有 7-8 万,当然这种情况非常少,也会遇到这个月没卖出一套房,就只拿几千块钱了。

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Q4 看了这么多房,对「买房小白」来说,你有什么看房的忠告可以提供吗?

客户选房一般会提很多要求,要装修好、位置好、靠近地铁、价格又便宜,但满足这些全部要求的房子基本上是不存在的。所以客户得知道,或者我们得引导客户去发现自己的核心需求,其他的要求满足六七成就可以了。有几个尤其要注意的——

(1)看房的时候,经纪人一般只会着重说这个房子的优点,这时候也要让他跟你说一下房子的缺点。当然,他说的只是一部分,你一定要自己实地去感受一下,比如,他说这个小区物业好,那你就可以自己在小区里转一转,听经纪人说得再多,都不如自己去看一次。

(2)看房过程中一定仔细,有的房子因为时间久了,会有漏水之类的隐性问题,这些都需要特意看一下,例如有的房子只有中午采光比较好,经纪人就会选中午那段时间带你去看,但你也要关注其他时间段,房子采光、通风效果怎么样。

(3)还需要注意房子的产权问题,注意业主的房子是否有多次抵押。抵押能不能解决,房子产权有没有纠纷,后续会不会出现一些麻烦事。

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△ 「奇葩户型」并不少见

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孙佳

麦田房产

35 岁 / 入行 11 年

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有时一个月只能拿底薪,

有时年薪则可以 100 多万

///

Q1 讲一讲这 11 年从事经纪人的感受吧

我入这一行,很直接地就是希望能给家里带来更好的生活,经纪人的收入没有明显的天花板,确实给年轻人很多机会。我负责的片区是东二环附近,东直门、东四十条这一带,是北京比较核心的位置,价格相对其他地方要更贵一些。单价大概都是 10+万/㎡,总价按面积从四百多万到八九千万都有。收入差别很大,有时一个月只能拿底薪,当然也有年薪 100 多万的时候,我们这个行业看起来可能有非常大的机会,但说实话,想要做成大单还是比较难的。

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Q2 能分享一下带看四合院的经历吗?

说实话,直到现在为止,我都没有成交过一单四合院。2010 年我带客户谈过一个有乾隆生母的九龙壁四合院,当年报价是 4.8 亿,特别兴奋,但最后也没卖成功。胡同的宽窄、能不能停车、四合院有没有改建、是正座还是倒座、走的什么上下水,甚至包括院里的一棵树,好多因素都能决定这个客户要不要四合院,客户来看的多,但能够直接选中的基本等于没有,豪宅买卖比电视上演的,困难度要大几千倍吧。

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Q3 这一行业是否有什么潜规则?

我听说不少人为了跟物业搞好关系,需要定期请人家吃饭喝酒,每逢过年过节都要给物业送东西,从周大福的金首饰到几百块钱的电影卡都有。还听说,有的物业会明目张胆地开价,一年几万到十几万,不然就不让进小区,这些钱都是经纪人自己贴,开支也挺大的。

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Q4 对「买房小白」来说,你有什么看房的忠告可以提供吗?

根据自己需求,努力往上跳一跳。其实很多人买了房子之后,过不了多长时间,就觉得这个房子不适合自己,不满意。所以还是要尽自己最大的能力,买一个更好的房子,比如面积更大一点,或楼层选更好一点。不然再换房就需要投入很多时间和精力。

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F

专攻豪宅中介

34 岁 / 入行 5 年

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有钱人不挑剔啊,

需求很简单,

就是喜欢的就买。

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Q1 当时是怎么会想跨行开始做经纪人?

我之前做的是办公室工作,比较安逸,而我一直想做销售试试看,生完孩子后,总觉得自己还是得闯一闯,就决定来这个行业。我们公司和《安家》里公司形式差不多,但我们专攻豪宅,顺义的中央别墅区。我自己也赶上了 2016 年初房地产市场好的时候,收入比之前坐办公室高了不止十倍,每年几十万或者一百多万都不一定。

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Q2 豪宅的客户一定很挑剔吧?

顺义这边,说实话就是有钱人多,身价都是几亿几十亿的。他们从来不会很挑剔很「事儿」,需求很简单,就是一定要买到自己喜欢的、适合的房子。对于这些级别的客户来说,他们不仅只有这一套房子,可能现在住的是 500㎡,想置换一个 800-1000㎡ 的,和刚需买房还是有一点区别。

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Q3 所以,「豪」们看房会侧重什么呢?

中央别墅区这边特殊一点,全北京 70% 的国际教育资源在这里,大部分客户都是为了孩子买房。有些人可能喜欢两三百平的大平层,这就需要家庭的构造没有那么复杂,一家三口,小孩在客厅里可以跑得比较舒服。假如说家里又有老人,又有孩子,还有阿姨,那么肯定需要一个别墅,不可能挤在一个平层里,而对于别墅来说,也有层次的分别。老人肯定希望有自己的卧室,自己的客厅;孩子长大了需要自己私人空间;主人也需要自己的空间,这样就至少是三层了,再加一个地下室,做储藏空间。有些人的司机也住家里,这种级别肯定就是豪宅独栋,总价从 5000 万到一个亿不等。

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L

独立小中介

35 岁 / 入行 10 年

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买房是一方面,

但也要考虑这个房子

置换时候好不好出手。

///

Q1 在大中介和独立小中介工作会有什么不一样吗?

我毕业之后一直在一家大型直营中介,现在辞职自己在做一个小中介公司,普通住宅为主,卖房和租房各占一半。佣金我们会稍微收低一点,大中介是 2.7,我们收 2.0。自己出来单干肯定会多赚一点,虽然成交量没有原来那么大,但是挣多挣少都由自己支配。

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Q2 不少人会觉得小中介比较「坑」,你怎么看?

我之前在大中介的时候,也挺看不起小店的,感觉不正规、坑蒙拐骗的感觉。但其实每个公司有每个公司的生存之道,现在房源都是共享的,主要就看自己跟业主和顾客的关系处得怎么样。我们现在就专门做几个小区,各种便民服务我们都有,跟客户走得比较近,客户有什么新房源也会第一时间和我们说,各有千秋吧算是。

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Q3 会有什么选房建议吗?

现在房子换手率也挺高的,买房是一方面,在买房前也要考虑这个房子置换时候好不好出手。现在要是一次性让年轻人买一个大两居三居的,极有可能买不起,那就只能慢慢来,慢慢进阶,因此一定要考虑房子好不好换出去。像《安家》里的跑道房,这种奇葩户型我们也遇到过,一般价位比较低,有一些懂风水的客户不喜欢房子里有缺角,但其实现在房子都是塔楼,不像过去的板楼,很少有不缺角的。我就只能跟客户说,如果要户型特别方正的,面积大一点,价钱可能就会高出一百万。因此,预算有限的话,在不会住得不舒服的情况下,我会建议客户可以买,过几年预算更充足了再换一下。

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张莹

链家明星经纪人

31 岁 / 入行 10 年

///

好的房子,

就是自己能居住上、使用上,

能把房子发挥到它最大的作用。

///

Q1 作为链家业绩超级突出的经纪人,看《安家》的案例有什么感触吗?

感触很多,对我来说,房子一定要适合客户,我才会建议买。比如《安家》里有一个情节,一对卖包子的老人前来买房,老人写上了儿媳妇的名字,付了一辈子的积蓄当全款,最后却被儿子赶出了家门。我看完之后感受挺深的。首先要表明,像剧情里这样操作是非常不专业的,在签约之前,经纪人就应该把贷款方式等信息都确认清楚,而不是到签约现场了才讨论。其次,就个人而言,我会倾向于站队徐姑姑,让他们贷款,好让儿子有一点经济负担。不然老头老太辛辛苦苦买了房子,到头来自己住不上,也没有任何保障。

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Q2 你会建议在买房前多久开始看房呢?

提前在网上查一些经验,加上实地来看房,一两个月应该就够了。如果半年一年一直在看房,会变得非常难以做决策,不知道应该买哪一个。最主要还是自己需求先明确,这样看到合适就可以买。要是看到的觉得不合适,那就继续等。

Q3 你推荐了很多人买到了各种「好房」,所以你自己看来,好的房子是怎样?

好的房子,就是自己能居住上、使用上,能把房子发挥到它最大的作用。我刚开始买房时,年纪小也不懂,买在房山,觉得那房子又新又好,当时有很多憧憬,距离的问题没有多考虑,心想大不了以后每天起早。但我们这个行业,工作时间不是很规律,我已经买那个房子五年了,还是经常住在自己在工作附近租的房子。所以就我自身经历来看,还是根据自己的实际情况多做考虑,平衡好通勤、成交量、地段优势、周边配套、价格等综合因素再选择,至于好房子的标准,我还是觉得适合自己的才是最好的。

你的中介费,值吗?

你的中介费,值吗?

房地产中介确实是一个能赚到钱的职业,然而在高薪背后,也有其他行业没有体会过的奔波和辛劳。对很多人来说,买房和卖房毕竟还是一辈子没有几次的大事儿。能找到一个靠谱、负责的中介,买到合心意的房子,才算安家呀。


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全部评论 (1)
雨夜一枝梅
1
03-12 15:34

如果觉得是买一种保险的服务,还行。 如果仅仅的帮着跑过户,不值。 这个真的取决于从业公司以及从业人员的抄手。

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