省钱！利用房贷利率改革，教你如何少还贷款

段宜江讲保险，我们懂保险

最近财经圈铺天盖地的一个话题，就是房贷利率要换锚了，近期银行会给大家发通知，重新签订房贷合同。这个事其实还是挺重要的，毕竟现在的社会里大部分人都有房贷，而房贷少则10年多则30年，这个事情对大家来说影响还是挺大的。所以我们也专门把这个事情拉出来分析一下

Q1：先说说什么是房贷利率换锚？

大家以前的房贷，都是在国家定下的基准利率4.9%的基础上，进行上浮或者打折产生的。比如说，你买房的时候，贷款利率是8折，那你最终的房贷还款利率就是4.9%×0.8=3.92%；那如果你买房的时候，利率是上浮20%的，那你的房贷还款利率就是4.9%×1.2=5.88%。而每当央行调整基准利率时（上面的4.9%），你的房贷仍然保持原来的折扣或者上浮，跟着基准利率相应降低或者升高。

但是以后的房贷利率就不是这么个算法了。以后的房贷方式，央行给出了两种方案，一种是固定利率，一种是浮动利率

Q2：什么是固定利率？

这个简单，你现在的利率是多少以后就一直是这个利率，贷款期内再也不变

Q3：什么是浮动利率？

浮动利率是指以国家的LPR利率为基础，加上你自己的利率加/减点而得来的。其中国家的LPR利率是每个月都可能会变动的，你自己的利率加/减点是不变的

也就是新的利率=LPR+你自己的利率加/减点

那什么是LPR利率呢？这个就是我们这次利率换锚的原因，也是国家利率市场化以后推出的新的贷款市场报价利率。它是由国家每个月发布的MLF利率加上银行的加点形成的。

记不住这些没关系，知道一点就行了，以前的贷款基准利率是央行自己定的，波动比较小，而现在的LPR利率很大一部分因素是根据市场情况定出来的，利率的波动会频繁的多

那你自己的利率加/减点又是什么呢？举个例子来说。

例1：你以前的利率是打了8折的，以前的实际利率就是=4.9%（央行基准利率）×0.8（8折）=3.92%。

利率加/减点就等于以前的实际利率（ 3.92%）-目前的5年期LPR利率（4.8%）=-0.88%

这个加/减点一旦确定是永远不变的。也就是你未来的利率永远就是当期公布的LPR利率-0.88%。

例2：你以前的利率是上浮了20%的，以前的实际利率就是=4.9%（央行基准利率）×1.2（20%）=5.88%

利率加/减点就等于以前的实际利率（5.88%）-目前的5年期LPR利率（4.8%）=1.08%

这个加/减点一旦确定是永远不变的。也就是你未来的利率永远就是当期公布的LPR利率+1.08%。

记住一点，浮动利率=LPR+你自己的利率加/减点，而浮动利率之所以浮动，是因为每一期的LPR很可能都是变化的，而你自己的固定利率加/减点是不变的

Q4：说了这么多，到底哪种好？

这里说三点。

第一：之前的央行基准利率4.9%已经很久没变过来，而LPR利率最近半年内就已经下调了两次，从4.85%下调到了4.75%，你自己品一下

第二：我们国家的经济周期这两年本来就是在触底回升的阶段中，再叠加上这次疫情的影响，经济已经不单单是触底这么简单了，而是已经在地上砸了个大坑出来。之前一篇文章讲过经济周期，在经济周期处于低点的时候，国家能用的最好的财政政策就是降息降准，所以今年内一定会频繁的看到LPR利率的下调

第三：对比发达国家来说，美国的联邦基准利率现在在1.5%～1.75%，整个欧元区的利率都在0附近徘徊，甚至有些地方还出现了负利率。从趋势上来看，我们国家利率必然也会越来越低，而且下降的空间还不会小

所以既然长期来看利率会持续走低，那当然是签订LPR浮动利率会更加划算。否则就算未来利率真的降到0都和你没半毛钱关系了

Q5：重新定价日的选择

决定好利率定价方式以后，最后会有个重新定价日。这里有两个选项，一个是你房贷放款的对应日，一个是每年的1月1日。既然上面说了未来长期降息是大趋势，那重新定价日自然是越早越好。越早重新定价利率越低，交的钱就越少

Q6：是所有人都要重签么？我怎么觉得不会呢？

凡是在2020年1月1日之前签订完成的所有存量房贷贷款人，都要重签。从3月1日开始，到8月31日结束。

Q7：这么麻烦，能不能不变？

不能。没这个选项

这里是段宜江讲保险，我们只做科普，不推产品。也欢迎您搜索：段宜江说险，用您能听得懂的大白话，帮您分析每一个险种，跳出保险中的大坑，让买保险从此简单。