LPR还是固定利率:尽管经济学我不懂,但经验还是有的!
上篇文章「长文慎点:深入浅出带你看懂房贷转换选LPR浮动还是固定利率?」想不到还是引起大家的关注,今天就顺便把以前的存货给整理一下。
本人非金融行业从业人士,也没有收受银行/房企的PY交易,本着跟大家分享房产知识的心态来写此稿,只想把这话说到前头,个人观点,不供参考,也不求观点一致,如果想喷也可以喷,反正搁着屏幕也打不死我,当然也感谢各位的点赞、分享、收藏、打赏和关注。
-壹- 什么是LPR
LPR又称LoanPrimeRate,也就是贷款市场报价利率,为了方便理解,我们称LPR为「民行浮动利率」。
2019年10月8日起,央行将调整发放商业性个人住房贷款利率,不再按照央行贷款基准利率进行上下浮动,而将运用「lpr作为定率标准」。
也就是说以后商业房贷利率将不再使用「贷款基准利率」,而使用采用「LPR的方式计算」。
-贰- LPR怎么定
LPR的计算方法由18家银行共同报价产生,计算方法为去掉「一个最高价」和「一个最低价」,最后算术平均得出,每月20日重新报价计算,可以简单解读为,这是一个市场化利率的意思。
LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程,市场化定价,这个利率既有可能降低,也有可能提高。
-叁- LPR由哪些银行利率共同决定
LPR由18家银行的利率共同决定,去掉一个最高和一个最低,平均剩下的,就是它,每月20号更新。
10家全国性银行
中国银行,建行,农行,工行,交行,招行,民生,兴业,浦发,中信;
其他银行
西安银行、台州银行、顺德农商行、上海农商行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行;
当然未来它们可能也会换,也可能会增加更多银行代表。
能否不选择LPR
可以!
你可以选择「固定利率」,按照现有的利率执行;
也可以选择LPR加点,利率随LPR变化,每年调整一次;
但是二选一的机会只有一次,选了就不能改了。
-肆- LPR的利率现在目前是多少
-伍- LPR的转换方式
新的房贷利率=LPR+(现有利率-4.8%),由原来的乘法变为加减法
举个例子:我的的房贷当时批下来的是9折利率
原始的计算方式:4.9*0.9=4.41%
LPR的计算方式:4.8+(4.41-4.8)=4.41%
加点值=4.41%-4.8%=-0.39%(负数)
如果你是上浮利率,那么加点值就是正数,如果你上浮10%,加点值就是0.59%
简单来说就是:原来打折的,调整后还是打折;原来上浮的,调整后还是上浮;
以上看不懂没关系,再多看几遍就明白了。
算了,我还是做个表吧,看的更明白些。
总结一下这次调整的核心
选择转换LPR加点后,加点值是不变的,利率受LPR变化影响。
LPR涨,房贷利率涨;
LPR降,房贷利率降;
-陆- 重新定价日和重新定价周期
在上一节,我们都在用2019年12月LPR的4.80%做例子,为什么不以2020年4月份的4.65%为例呢?
LPR涉及到一个重新定价日和重新定价周期。
重新定价周期:1-5年,这不用多说了吧,既然都选LPR了,妥妥的1年啊,1年1变赌的是短期的多次下降,5年你来赌多次上浮,预期这样你还不如选择固定利率。
重新定价日:LPR是一月一变,一年之中LPR一直在变化,特别是最近一直在下降,是不是我选了LPR就可以享受最新的4.65%了?
NONONO!
重定价日为:默认定价日「1月1日],LPR是每月20日更新,所以我们参考上一年12月20日的LPR,当然还有种选择是「贷款放款日」,降息日是没法博,看参考银行资金的季节性宽松吧,1月新的额度出来,3-4月楼市小阳春,9月前学区房,比较理想的选月份2、9月,你看着办吧。
-柒- LPR是升还是降
我个人认为LPR在未来5年内,大概率会继续下降,目前是大宽松时代,几乎庙堂内外也是这个共识。
但是,敲黑板了,请注意各位,是但是!水有深有浅,山有高有低。
你的房贷应该不止5年吧?
目前我们的商业贷款利率是处于低位水平,不信各位请看下图!
应该看出了规律吧,每个周期的最低点是一直下行,是毋庸质疑的,已经是30年来最低点了。
看完我国的,我们再来看看美帝的,能否发现下些什么?
LPR新机制以来已报价8次,一次比一次低。
我甚至能回想到移动公司给我打促销电话的情形,告诉你新的套餐多么的优惠,送多少G的流量、送多少分钟的通话时间,折合下来每个月多少钱,等我换过套餐才知道是个坑,她所说的每个月多少钱是促销期间给打的折扣,至于话费和流量送了几个月后不送了,最终我每个月不仅没省钱,还要花钱去购买流量,还要每个月多支出几十元的月租费,我想换回以前的套餐也换不回去了,套餐下架了。
所以韭菜当多了,也会积攒很多经验!
不要想当然的以为银行钱多的没地方花了,想做慈善,如果想让利于我,直接免去我几个月的月供多好,疫情期间都不停的打电话催促我及时还月供呢。
买大还是买小,买定离手,在根据大小的比例决定开大还是开小,怎么才能让大小的比例不那么均衡呢,LPR的不断下调就是不断冲击心理底线。
我们再次重申那个问题
LPR是由谁来定呢?银行。
贷款的出借方是谁呢?银行。
简单地讲这一切银行说了算。
没错,银行就是你的债主,这就有点意思了,你借了别人的钱,而且对方可以随意给你定利率。
有人会说:以前也是一年一变啊,以前的基准利率要加一个词,叫「央行基准利率」中国人民银行(也就是中国央行)主导的基准利率。
而LPR呢,则是银行以后自由决定是否对所有借钱的人加息。
通俗的说法就是:以前是央妈说的算,现在由商业银行共同说的算。
央行再怎么说也是相对独立的政府单位,不以盈利为目的。商业银行可是企业,企业则是以盈利为目的的。
还看不明白:TM参考油价改革套路,TM参考ETC的套路。
-捌- 我们未来会不会负利率了?
上文说到LPR在短期内会下降
最近无论是抖音还是一些自媒体都一边倒的推荐LPR,口径特别的一致,一致强调未来利率下行是板上钉钉的事,甚至毫不廉耻的说一年省好几万,微商都不敢这么吹,「一年省好几万」「未来利率一定是下降的」的口号式宣传让我产生逆向思维。
前事不忘后事之师,不要被一些低劣的拼凑稿件所洗脑,历史上美国次贷危机以前,LPR从2004年的1%上调到5.25%,LPR是怎么定价的?18家银行!你的钱谁借给你的?18家银行!
对了,还有很多不明群众说发达国家的银行利率的趋势是越来越低,甚至已有出现了负利率。
同志们啊,我再说一遍同志,我们是发达国家吗?
不是!我们不是发达国家,我们不是发达国家啊!美国散布我们不属于「发展中国家」,这是在「崩溃论」无果后,宣扬的「捧杀论」,我们应该有清醒客观的认识,你们这是糊涂啊!
那么发展中国家的银行利率又是多少呢,下面上图!
拆借利息一般都很低的,贷款利率哪里能这么低,银行有的就是很低得资金成本,放出去赚利差,所以贷款利率在此基础上+0.5以上才会属于属于正常。
-玖- LPR降的底线在哪里
我们有个公积金贷款利率3.25%,而且本次公告中明确「公积金个人住房贷款利率政策暂不调整」
这就有那么点意思了,你品,你细细的品。
首先公积金是渊源是什么?
住房公积金制度是上世纪90年代初从新加坡学来的,奇帆同志也曾提出建议取消住房公积金制度,网上也引发讨论是否该废除住房公积金,但是最终....
公积金的受益者是谁?
根据「公积金报告」机关、事业和国企占比超过50%,是公积金的缴纳的主力军,实缴比例最大,公积金存缴比例最高。
认的观点是,即使降,也不会降到比公积金低吧,如果LPR向发达国家看起,公积金尴尬不?
-拾- LPR的上限在哪里?
这玩意谁能猜得到啊,就像老板问我给我加多少工资合适?当然是多多益善了,老板也希望他的公司营收再上一个台阶,利润里再增加几个点。
至少我觉得吧,以我9折基准利率转换LPR4.41%来计算,上升两个点到6.41%的几率应该大于下降两个点到2.41%,你说对不?
怎么说呢,举个不恰当的例子,百度网盘刚开始也是哗哗哗的送空间,这是战略性亏损,后来呢?懂了吗?
-拾壹- 为什么要停止基准利率,实行LPR?
看到这里,估计很多人基本明白为什么要实行LPR了,没看出来的看看这张图。
LPR还是固定利率:经济学我不懂,韭菜当多了,经验还是有的!
房贷和基准脱钩,我们的口号是什么?房住不炒!我们还知道什么?实业才是兴国之本!
今年这疫情实体也不好过,基准利率下调去救实体,微小企业也可以低利率融资,结果这帮孙子融到钱之后又投入到杠杆买房了,如果涨利率?那企业还活不活?我们最终希望是定向性越来越强的金融灌溉,而不是雨露均沾。
LPR施行后推行的是「1年期」、「5年期」。
你房贷不会就借1年吧,怎么着起步也得15年、20年的,如果不是年龄限制30年都想。
那LPR1年期的目的是什么?是通过LPR1年期利率下降,将中小企业短期借款利率下降,激活中小企业。
剥丝抽茧,LPR1年期的利率下降,再加上房住不炒的大方针,我主观认为无论是庙堂还是银行都不会对LPR5年期的利率进行大降。
-拾贰- 到底怎么选
啰里啰嗦的写了这么多,你能看到这里也不容易,授人与鱼不如授人于鱼,我总不能上来就说你要选XX,一定不能选XX。
选LRP的情况
1、5年内还清房贷/考虑卖掉,2021年LPR模式肯定是少还的,2022年高概率还是少还,23年持平?
2、上浮利率太多的:转换后明显能降低,都上浮30%了,赌一把也能接受。
其他的你自己看着办吧,该说的也都说了。
我选择的是固定利率
1、我个人不喜欢失控的感觉,所以不想将未来几十年的利息浮动决定权放到银行受理,我本来就能负担起现在的房贷,LPR的涨或跌,我不喜不悲,未来情绪不再因为LPR波动所影响,我如果选了LPR,这个月少还了100,下个月少还了100,等我适应了这个节奏后,突然每个月多了300,而且每个月都闹心一会,我估计会骂自己,我TM脑子进水了,当时非得改LPR。
2、LPR和固定利率就是一次赌大小,买定离手后赌的是二十多年,周期越长不确定性越大,以前国内的经济受房产影响太大,物价甚至都是和房价挂钩的,而LPR的出现是为了将经济和房地产分开,而他的使命不是为了降低我的还款压力;
3、我不认同LPR5年期会一直降,银行的本质是商业和利润,用华尔街的一句话说,资本逐利,金钱永不眠。所以长期来看LPR5年期应该会在4.9%,甚至更高,就看工资能否跑赢LPR的涨幅了,跑赢了被当韭菜,跑不赢了楼顶见。
4、经济方面,咱不是专家,但是韭菜当多了,警觉心就有了,下这么大力气让房贷和基准利率脱钩,如果不是为了28万亿的房贷,不是为了多赚钱,而且还要少赚钱,没天理了。
所以我选择固定利率,我都固定利率了,你咋割我啊!
总结
各位不用通过评论问我:「我利率多少,应该怎么选?」
成年人就是要为自己的选择负责,没有绝对的对错,我不认为选择LPR一定是对的,或者固定利率一定是对的,但是你在做选择的时候一定要知道将会面临什么风险,具体到个人,希望你自己能做出有利于自己的判断。
别问_问就捡垃圾
校验提示文案
师太从了我吧
校验提示文案
0rpheus
校验提示文案
齐欢
校验提示文案
Hoybean
校验提示文案
xsir317
我手动转回来了。
校验提示文案
可乐乐意
校验提示文案
Sammy666
校验提示文案
哑巴不聋
校验提示文案
甜番茄
校验提示文案
呆萌鹿1011
校验提示文案
x163263
校验提示文案
aron10
校验提示文案
kaixingbb123
校验提示文案
e1nino
校验提示文案
乔木胖子
校验提示文案
天神的足迹
校验提示文案
海布里的草
校验提示文案
鱼香肉丝面
校验提示文案
内涵气质
校验提示文案
球_球_水上漂
校验提示文案
专业的不专业
校验提示文案
小埋V汰孩
校验提示文案
老曹就是我
校验提示文案
骑驴也上树
校验提示文案
lanyt
校验提示文案
罪孽的蛋蛋
校验提示文案
值友7020144874
校验提示文案
wy4988
校验提示文案
kevinfox
校验提示文案
今夜有暴风雪
校验提示文案
水枪也走火
校验提示文案
[已注销]
校验提示文案
HelloDogecoin
校验提示文案
kukuyanhaifeng
校验提示文案
SS月亮
校验提示文案
垃圾miboy
校验提示文案
一路向西的人
校验提示文案
大风海盗
校验提示文案
bloogszhang
校验提示文案