环比暴跌近8成！2月新房成交量，近10年最惨！

又到月初，陆续看到各家机构的市场报告，看着这一个个数据，除了“惊讶”，也真不知道说什么。

给大家看几组数据：
根据兔博士数据显示，上海2月新房共成交915套，环比1月下降77.3%，同比2019年2月减少47%；本月成交量创2006年以来新低。

2月本是传统淡季，在疫情影响下，人们的买房欲望得到抑制，成交更为“惨淡”。

而另一方面，整个2月上海并无新增供应（年后最先取证的项目是绿地海珀外滩，于2月28日取证）。

换句话说，2月全市的成交均来自于年前开盘的项目网签去化。在价格上，因内环内不少高单价项目网签，拉高了整体均价，2月新房成交均价57669元/平，环比上涨11%。

2月新房成交量top10板块

接下来的市场又会怎么走？新房市场会回暖吗？

壹

谈起市场预期，我们总喜欢说宏观。

什么房产税啊，经济不好啊，降息啊等此类话题对房价的影响。

毋庸置疑，宏观事件始终影响着市场，但到底是怎么样的路径？中间的逻辑和传导链条那么长，弄到最后，还剩下多少影响？

所以，谈宏观没有意义；同样如此，谈市场情绪也没什么用。情绪最多只是加强了市场的震荡幅度，但决定不了市场。

简单来说，市场还是由供需关系决定。房价怎么走，一定是由供求关系说了算。

贰

首先我们来看看新房的供应量。

据统计，今年上海共有200多个新房项目待开（待开项目具体情况将于近期发布）。更具体来说，从这两年的土拍来看，2016年至2019年年底，上海共成交173幅涉宅用地，90幅地块未上市，总待售面积643万方；再加上今年1/2月成交的宅地新增土储177.52万方。所以，总共有820.52万方待入市。

老实说，这个存量对上海来说并不算多。

按照2015-2016年的行情，那时候成交面积远大于成交面积，供不应求，价格自然会涨上去。

2017年7月，上海成为第一个实行“新房摇号”的城市；而摇号的本质原因在于新房供需已经严重失衡；上海本身已进入存量房时代，新房供应急剧减少。

但我们再换个角度，未来的新房供应都在哪儿？市中心宅地供应越来越少，新房存量已经不多了。待售的宅地中，主要集中在外环外。

特别是在南桥新城、顾村、金山新城这样的板块，未来的供应有所保障，但如果没有地铁的加持，这些板块依旧是内生型市场，缺乏配套也会成为购房者犹豫出手的重要原因。

楼市进入十字路口，分化也会越来越严重。可以预见的是，当疫情结束，楼市回暖之时，上海楼市的分化也会逐渐明显。

市中心与远郊区域的分化，同板块间不同产品的差异化，部分楼盘可能日光，走出慢牛行情，也有楼盘可能难以享受到回暖的待遇，有些楼盘可能持续低迷。

叁

过去两年，我们一直生活在被限价的保护中，没有人能说清楚“限价“究竟是什么？我们也以为有“限价”撑腰，房价不会涨。

举几个例子：2月28日，绿地海珀外滩领出年后第一张预售证，共203套住宅，套均面积203平。据悉，该楼盘申报的价格是14.2万/平，最终获批均价高达13.8万/平。这一价格比周边楼盘此前获批售价高出了不少。

除此之外，不少房产群发出了另外两盘价格的预告：前滩东方惠礼9.05万/平，突破此前前滩楼盘8.4万/平的限价；古北天御8.4万/平，比同区域的古北金鹰府高了1万/平。

再来看看去年，2019年入市的中骏天璟，由于地理位置更靠近国家会展中心，楼板价超过其他项目，开盘价5.95万/平，高于板块均价5.8万/平。而随后推盘的万科天空之城三期、招商虹桥公馆依旧保持5.8万/平的价格。

限价并不等于涨价，一个新的价格体系正在形成，当然，接不接受由买家说了算。

可以猜测，受市场热度和认可度的影响，前滩、徐泾等区域价格体系已经确定，但部分位置好、产品力佳的楼盘可能会面临“价格上调”。

肆

看着2月“惨淡”的成交数据，肯定有人问：现在是买房的时机吗？如果是刚需自住，永远合适。

买涨不买跌是种盲从跟风的心里，抄底远没有我们想象的那么简单。市场好的时候，我们需要一盆冷水，来打消过于乐观的热情；市场不好的时候，我们需要一份信息，来改变过于悲观的消极。

现在我们要做的，是找对选择。选择新房的朋友，不妨关注下3月即将开盘的新房项目，制定好购房规划，找对区域。