自建房购买二三事~~~

城市就是个围城。城外的就想进城，在城市生活久得就想去郊区，甚至农村生活。但是由于国情得原因，制约城镇户口得人去郊区/农村生活的因数主要是因为房子。当然，有人说，我可以租阿。。。至少我认为不靠谱，因为不确定的因素太多，好不夸张的说，你找个靠谱的房东比你找个老婆/老公的几率都小。。还有拆迁，新农村改造之类的问题，所以我认为购买一套靠谱的房产是实现在农村的第一要素。那如何/怎么才合法够买有这样一套房产？以我自己的经历来说说这个事情。

购买房屋产权性质的选择

农村房产我了解分成几种，
1：普通商品房，三证齐全，包括开发商，和拆迁安置房，这类房子和普通商品房。这种房子就是和城里得没啥区别，城里有房得也不用来这来买了。这个就不讨论了。
2：小产权房的商品房，有些村集体会搞块地，然后盖了商品房。这种房子只有一张土地证，没有房产证。比如一个小区有100户人家，大家都在一个房产证里。这种房子如何购买，我没买过不清楚。。
3：只有土地证的自建房，这类一般是村民自己宅基地上自己盖的房子。因为各种原因想卖掉，比如想进城买房了，或者欠钱了。。等等。这种房子购买一定要注意，为什么房主要卖，否者碰到赌徒之类原房主就很坑爹了。购买前一定要去周围邻居了解清楚。然后制定合同，合同上最好要注明万一拆迁了，拆迁赔偿髋的分配事项，一般还会让卖家在签订的合同基础上再写一个抵押欠条，就是比如这个房子50万卖你的，就写欠你50万，然后房子抵押给你这样的。最后要去村里去盖个章。此类房子有点悬。出纠纷比较多。（这个房子我朋友买过一套，我只是初步了解没买过。。）
4：三证齐全的自建房。这个是本文的重点。具体这类房子是怎么产生。我了解的是90年代末到2000年有段时间是可以交钱办房产证的。那土地证，房屋建设许可证和房产证都有了。各地政策可能不同。此类房屋的土地性质一般是国有划拨，现在房产过户需要变更土地性质，就是把国有划拨变更成国有出让，需要补缴土地出让金。自建房不管房子好不好都属于高档住宅/别墅，我们当地的补偿标准是 土地评估价的50%，会有专业的人来按照自建房所处的地段你评估，过户的时候你需要补缴这部分钱,举个例子，最近朋友看的一套房子在古镇的主街边，土地面积126平，需要补缴52万。目前我们这里土地性质不影响自住，以及拆迁补偿（就是 国有划拨/国有出让 补偿的标准是一样的）。这笔钱是目前影响购买自建房最大的因素。因为加上这笔钱房价就贵很多了。当然可以和原房主商量，让原房主承担一部分。。（我朋友想买的房主就不肯，只能作罢）

如何找这种三证齐全的房子呢。各大网络房产平台也是可以找的，但是我推荐是你选好你想住的地方，直接杀过去，找到当地的中介让他们给你找。因为这种类型的房子不太会上网，都是门口中介挂着，也是基本本地人消化。然后你留电话让他们有合适的房子通知你。

然后有了中意的三证齐全的房子后怎么办？

首先最重要的是你得让原房主把房产证的相关资料复印件给你。然后你自己拿着这些资料去房地产交易中心去查询，是否可以交易。因为这类型的房子那时的房产证办理都没有联网。房地产交易中心可能档案都不齐全（造成这类问题我分析的原因是以前都是人工操作，上系统后造成的疏漏）。如果碰到档案不全就得涉及到确权的情况，这就比较悲催了。确权的周期不定还是比较长的。以月为单位吧
确权后就是正常交易了。这种房子一般买前都和房东谈妥了。如果自己有经验的可以直接和房东去房地产交易中心过户了，如果自己流程不熟悉也可以找中介给点劳务费。然后就是等出不动产权证，拿到那房子就是你的了。整套流程就结束了。安心的折腾自己的新家吧。
另外估计大家心的还有一个问题就是这种自建房是否可以按揭！答案是可以。但是4大银不行，只能是小银行比如农村信用社这样的，利率都是一样的。

另外还有提醒一点。自建房购买前一定要了解原房主邻里关系。如果原房主和周围邻居关系都很差，那你买了后估计住的也不是很舒服。。

这些都是自己的购房房经历，因为专业的关系可能我说的并不是准确的东西，只是个人经历仅供参考！ 专业人士喷轻点， 狗头保命！