规划要趁早，观念要转变，养老事业从业者给你8500字的养老建议

创作立场声明：作为养老产业从业者，对养老产业的一些想法分享给大家。

一直比较喜欢政策研究，对政策也有自己的判断，之前的工作是教育行业，主要关注的民办教育政策的发展，2017年的民办教育促进法，要求九年义务教育不得举办为营利性，这就是基本堵死了民办教育对最重要的义务教育阶段的通路，2019年的小区配套幼儿园政策算是基本打破了民办和公办幼儿园的格局，让很多投资人对民办教育的发展都不太看好。

这其实也想得通，毕竟教育是国计民生，政府还是要牢牢掌握在自己手中，教育的目的就是要教育出自己能够教育的住的人嘛。

现在的工作内容变化不大，但是到了一家养老产业公司，主要关注养老产业政策，说白点就是机构养老，就是现在很火的综合型养老院。我个人也比较看好机构养老，等自己老了有条件的话肯定会选择养老院。

我的理解是：养老就和癌症一样，虽然平时基本不会出现大问题，但其实防的就是那一下子的“突然”，你不知道在家的某个时候自己会发生意外，那个时候没人会注意到你，就和你不知道癌症哪天会降临在你身上一样，而当癌症真正到来的时候你才后悔没有及时体检筛查；所以，我还是建议选择机构养老，治未病，防患于未然，防大于治，这才是真正地为自己负责，为家人负责，当然，这一切，都是建立在经济基础和观念基础之上的。

这篇就给大家普及一下养老常识，不提问题只说现实，好提前对自己的养老有个规划。

一、养老事业的发展

从最初的“政府来养老”，然后“政府帮养老”，到现在的“养老不能靠政府”，伴随着是国家市场经济的发展，当然，作为韭菜的年轻的我们也能理解这样的套路，但那些更容易理解国家政策、体恤国家难处的老年人们却有些不知所措，我说的是那些没有保障的低收入老年人，而这些自然由年轻的韭菜们来承担。

从2013年开始，国家就陆续发布了推进养老事业发展及市场化的政策：

《关于加快发展养老服务业的若干意见》

《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》

《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》

《关于贯彻落实新修改的《中华人民共和国老年人权益保障法》的通知》

《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》

《关于推进养老服务发展的意见》《关于进一步做好养老服务与发展有关工作的通知》

《城企联动普惠养老专项行动实施方案》

《关于进一步扩大养老服务供给促进养老服务消费的实施意见》

《关于促进养老托育服务健康发展的意见》等等等等。

这些政策的目的是希望借助社会力量并通过市场机制，以及大幅度降低养老社会组织和企业的准入门槛，吸引社会各方面的力量参与解决中国的养老问题。

在政府的引导和大力推动下，确实产生了成效，近年来大量的社会投资转向养老，新出现的养老社会组织和企业如雨后春笋，呈指数增长。

尽管国家越来越重视养老问题，但是为老年人提供服务的社会组织和企业以及各类养老机构仍然面临严重的生存和发展困境，比如资金不足、养老机构入住率偏低、服务质量不高、管理和服务不规范等问题。从服务对象角度看，老年人也并没有因为这些政策的出台而从中体会到更多的获得感，他们的需求也没有得到更好和更充分的满足。

我们公司就面临着上述所列的问题，由于疫情的影响，本来是2020年就可以运营，只能拖到2021年的10月左右，这对于公司的资金压力是非常大的，现在虽然开始营销，公司推出的10%年化的存钱+免费入住业务很具有吸引力，但是签约的老人非常非常少，销售都说是老人被骗怕了，老人可以给孙辈花但就是不舍得给自己花，老人虽然有钱就是感觉花在任何地方都不安全，子女也基本顾不上老人对养老选择的需求，这就是现实。有时候我也在思考，我们的客户群是不是定位错了，是不应该是子女而不是老人，这些都有待市场和时间去检验，目前也没有什么好的办法。

二、养老的方式有哪些？

养老的方式就是“养老不能靠政府”的外在体现，现在按照养老设备设施基础和老年人身体状况的不同，基本的养老方式有4种，分别是社区养老（在自己小区养老）、居家养老（在自己家里养老）、机构养老（在养老院养老）、农村养老（在敬老院养老）。看完这个，你应该就能分清楚养老院、敬老院的区别，那是按照人分的。

回到现实，我认为只有两种养老方式，一种是“干部养老”，一种是“非干部养老”，我不是带节奏拉矛盾，干部集中的养老院不是你一般人能进去的，即便那里的设施很一般很一般，但那就是圈子，是圈子就有文化，有文化就有传承，传承需要自己的人啊。

（一）在小区养老——社区养老

顾名思义，就是基于社区、街道的养老，依托社区养老服务设施，在街道层面建设具备全托、日托、上门服务、对下指导等综合功能的社区养老服务机构，在社区层面建立嵌入式养老服务机构或日间照料中心，为老年人提供生活照料、助餐助行、紧急救援、精神慰藉等服务，还可以提供老年人急需的助餐、助浴、助急、助医、助行、助洁等服务。

社区养老解决的更多的是老人白天无处安放的问题，老人也不会住在社区养老机构，社区养老的房屋也一般是租赁的和非适老化的，晚上的问题就无法解决，晚上才是最危险的时候。

（二）在家里养老——居家养老

居家养老就是在家养老，在家养老就是最为传统的养老方式，只不过现在拿出了新的概念，国家要养老机构、社区养老服务机构为居家养老提供支撑，将专业服务延伸到家庭，为居家老年人提供生活照料、家务料理、精神慰藉等上门服务，进一步做实做强居家养老，让居家老年人享受连续、稳定、专业的养老服务。

居家养老说是一种养老方式，倒不如说它仅仅是为了丰富完善养老方式的说辞之一，如果说在家睡觉就也可以算是养老服务之一的话。

（三）在敬老院养老——农村养老

农村养老的针对性就很强了，不管是身体健康的老人，还是有重大疾病、特困失能、残疾老年人都基本上只能在这里度过剩下的难熬的日子了。最新的概念是互助式养老，广泛发展互助式养老服务，采取社会捐赠、老人自筹、村民互助等方式举办农村幸福院和养老大院。换汤不换药，农村真正需要的是关注和回乡。

（四）在养老院养老——机构养老

机构养老就是城市养老院，健康颐养中心、健康城、养老中心等等名称，现在提倡的是医养融合，就是养老综合体，和商业综合体、教育综合体一个思路，也是目前最新最合理的思路。现有最新最时髦的概念全部往上加：互联网+医疗康复+健康管理+智慧养老+创新研发+旅居养生、5G、人工智能、物联网，医养融合型智慧健康养老产业示范，反正怎么天花乱坠怎么来，有普通型和护理型床位，满足不同老人的不同需求。

到目前为止，机构养老仍然是最合适的养老方式，没有之一，也是我最认同的方式。当然，这要看自己的条件如何，看政府的支持和决心如何，如果把前3个养老方式投入的钱和精力分一点到机构养老，进一步减轻机构养老运营公司的经济和政策压力，我相信效果会好很多，老人也会更愿意相信一站式配套的机构养老。

三、规划要趁早，观念要转变，别指望“养儿防老”

养儿防老，积谷防饥，这是老祖宗留下来的“养老智慧”。

新中国成立以来，改革开放让国家经济腾飞国力强盛，这让国家统筹发展养老事业有了经济基础；计划生育让人口结构发生了根本性的变化，这也导致了老龄化社会背后养老压力的倍增；互联网和人工智能让所有的事情都变得更加智慧，让网上看病成为可能。

随着老龄化社会的来临，国家为养老事业提前布局谋划，加快发展养老服务业，建立健全的社会保障体系，鼓励社会资本和民营企业参与养老事业建设，所有的一切，都深刻影响着养老事业的发展。

我们要重新审视老祖宗留下来的“养老智慧”，“养儿防老”还能指望吗？

不查不知道，一查吓一跳，现在大家还是在生儿子，生儿子，生儿子，蛮可怕的，不过儿子多了也好，娶不到媳妇就不生儿子了，养老的压力就减轻了很多。

（一）规划要趁早

早早规划永远都不是什么坏事。财务、身体规划一个都不能少。

人生苦短，规划永远不怕早。那种被生活被动推着走的人，更容易发现，生活其实是一袭千疮百孔的袍子，但缝缝补补的时间早就错过了。

父母比我们人生经验足，可能在我们结婚前，就开始考虑晚年是否在我们身边了。我们可以坦诚地和双方父母们聊聊，看看他们的真是想法到底是什么。

一个问题是一方老人不愿长住，只打算偶尔搭把手或者看看孩子，那么就做好财务支援、情感沟通。生活不就是一点点鸡毛蒜皮，加一点点处心积虑，加一点点精打细算么。

还有一个就是老人的身体问题，孩子病了很快就好，老人病一个你试试？心脏病、高血压等等老年病一旦发生，旷日持久的全家轮转，不光是老人不能帮看孩子，还得有一个人全职照料。

所有的这些问题，我们必须提前考虑，尽早规划。更要把财务规划和身体规划做好，我想到的几点是这样的：

（1）要留出将来养老的钱，也要把身体锻炼好，不要指望孩子会为我们的养老出多少力。

（2）不要把所有的资产和精力留给孩子，要多为自己考虑一些。

（3）除了孩子和伴侣之外，还要建立更多元的情感支持体系，比如多交真心朋友、多和说的来的亲属走动。

（4）如果有可能，尽量攒一些资产，不要在消费主义的蛊惑下全花干净。

（5）多锻炼身体，吃优质食品，像珍惜灵魂一样，珍惜我们的皮囊。在医疗创新大爆发的时代，人均寿命将70-80岁的基础上大大提高，人均100岁不再是痴人说梦。

（6）毕竟，和孩子、父母一样，我们也只有这一生，每个日子过了以后都不会再回头。

（二）观念要转变

1、老人观念转变

2018年中国老龄科学研究中心与社会科学文献出版社共同发布的《老龄蓝皮书》称，中国老年人“养儿防老”观念正在深刻转变：老人不在指望子女养老，而是更倾向于选择养老院。

认识老龄化社会的现实，人人“知老”“尊老”，摒弃陈旧观念，就能创造一个老年友好型社会，使我们每个人都能从容应对亲人以及自己的衰老。国家也正努力探索普惠式养老之路，通过更好发挥政府和市场作用，让亿万老年人能享受“买得起、买得到、买得好、买得安”的养老服务。

中国的代际照顾问题，已经越来越像西方了。

随着中国经济的发展，将来会有很多本土公司将成为国际化公司，派驻员工到海外工作。而这个过程，与19世纪英国再全球开辟殖民地，与20世纪美国打开全球商品市场的历史进程毫无两样。届时，我们的子女，不仅会在全国飞，还会在全世界飞，总之，哪里有更好的机会，就去哪里。我们又怎么舍得让孩子放弃自己的前程，非要让他们留在身边呢？

我总觉得，我们这一代，可能是中国有史以来第一批真正接受“养老要在养老院，不必依靠子女”观念的人。

之前看到一篇采访，有位老人对于养老的规划和观念就很明确：与其将养老期待寄托在子女身上，还不如将养老主动权握在自己手中，坚持锻炼、健康饮食造就硬朗的身体，学习娱乐、旅游交流练就强大的内心，提早做好财务和养老规划，选择合适的养老方式，优雅从容的老去，不给社会、子女增添负担。

2、子女观念转变

老人的观念转变了，子女的观念也要跟着转变。对于老人来说，帮助孩子转变养老观念，释放孩子尽孝压力，选择养老机构是自己的选择，更希望孩子身体健康、事业顺遂，让自己放心让孩子放心。对于子女来说，不必在意身边其他老人对于把父母放在养老院不管他们的流言蜚语放在心上，养老院能提供的服务，绝对比家里好的多。子女不能陪伴老人，老人也没有朋友和说话的人，在养老院就会有很多的朋友和时间来排解孤独。

关于养老观念的转变，我也写了一份文案，发在了公司微信上，说的都是事实，没有任何夸大，供大家参考：

老年人“养儿防老”的观念正在淡化，这已是不争的事实。

在“养儿防老”观念淡化的背后，老年人不再依靠“养儿防老”的底气又来自哪里呢？除了国家社会保障体系的完善和对养老事业的重视和大力发展，更有社会养老机构的积极参与，满足了老年人的各项需求：

1、吃得放心：健康合理的膳食，营养均衡，比自己做饭更加经济、省事，不需要再吃乱七八糟的保健品、营养品。

2、玩得舒心：适合老年人的文化娱乐设施，身、心、脑的锻炼器材一应俱全。还有一群观念相同的老年朋友们，下棋聊天，载歌载舞，生活不再孤单。

3、学得开心：活到老、学到老，高科技的体验活动，丰富多彩的老年大学课程，既是学生又是老师，“恰同学少年，风华正茂”。

4、住得安心：房间设计100%适老化，地板防滑、呼救按钮、绿氧新风、照护设施配套齐全；全国各地旅居换住，畅享异域风土人情。

5、医得省心：“互联网+医院+康复中心”，挂号不排队，就医有名家，康复有行家，健康有管家，足不出户就能享受到优质的医疗资源和贴心的医护服务。

四、共有产权养老试点项目

大家应该也看明白了，养老院要建起来运营起来要的就两个：房子和钱。房子是由地和建筑物组成的，钱就很赤裸裸了。这些问题和矛盾，国家肯定看的出来，于是就有2016年在北京恭和苑项目的试点，为此我写了一些简单的分析报告，贴一部分给大家看下。

（一）背景

共有产权养老设施的模式则被定义为居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。

2016年2月，北京市民政局、北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》，支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。

2017年12月，北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合召开新闻发布会对共有产权养老新模式进行解读并介绍了试点的阶段性成果。

（二）项目概况

项目总建筑面积49120㎡，其中，地上建筑面积36770㎡，地下建筑面积12350㎡。建有养老居室365套，养护中心39间、68张床位，社区卫生服务站（设全科、中医、康复等科室）、公共活动设施（书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等），完全按照养老建筑规范建造，用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%，可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。

（三）运营情况

1、产权：居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。

居室：企业永续持有每间居室5%的产权，95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营，购房者可以购买、出售其余95%的产权，年限为50年，拥有不动产登记证。获得产权后可以与商品房一样转借、出租、出售，收益也归己有，老人去世同样适用。“在世有资产，离世有遗产”。

公共区域：公共区域约占总面积40%的医疗、护理、餐饮等公共服务设施，由企业持有经营。

2、入住和购买资格

入住：年满60周岁（含）以上的老年人，《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。

购买：具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员）；连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。

再交易购买人：具备北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。拥有共有产权的居民不影响继续购买普通商品房的资格；已经在京拥有房产等也不会影响符合条件的居民购买共有产权养老居室。买卖恭和家园养老居室，不受北京现行普通商品房限购政策影响。

3、销售情况

2016年4月7日获得预售许可证，可销售养老公寓365套，销售均价每平方米45448元；车位84个，销售均价每平方米3842.39元。

2017年6月10日开始认购，2017年7月14日正式网签，至2017年9月23日累计签约143套。销售率为39.18%。

服务费3000元/月，无论居室是否空置都要收取，杜绝购买者将养老房挪作他用。

均价45448元/㎡，79㎡的户型全款359万，基础服务费3000元/月，50年服务费为180万，加上购房款，这相当于50年购房人最少需缴款539万元，合6.82万元/㎡。

餐费：1650元/人/月，其他费用如民用水电、取暖费另计。

4、销售分析

均价4.5万元明显低于周边二手房价格，且买卖恭和家园养老居室，不受北京现行普通商品房限购政策影响。

若加上50年的服务费，合6.82万元/㎡左右，较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。此外，由于项目完全按照养老建筑规范建造，用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高，相对于普通住宅，这种养老用房得房率偏低，只有65%左右，无专业服务需求的年轻人购买，是很不划算的。保证乐养老房的纯粹性，也遏制了炒房投机的行为。

（四）模式运营分析

1、对于老人

（1）产权有保障：购买人持有95%的产权，期限50年，可以与商品房一样转借、出租、出售，收益也归己有，老人去世同样适用。“在世有资产，离世有遗产”，在此养老心里踏实。

（2）服务有优势：由“养老居室”、“长期照料（医护）床位”和“公共空间”三大主体部分构成，融合了居家养老、社区养老和机构养老的24小时养老服务优势。

（3）养老有保障：企业会对养老服务提供永续的专业经营。政府背书，监管力度大，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展无关的活动，严禁改变土地使用性质。

2、对于企业

（1）经营成本降低，资金回笼快速：由企业与购买者共同持有，企业只占5%的，大大减轻了企业投入成本，有利于资金快速回笼。降低了企业资本投入压力，有利于调动企业积极性，增加供给。

（2）促进提高服务质量：企业有利可图，缓解了资金压力，有利于提供更好的养老服务，有利于养老产业长远的发展。

（3）“轻”资产、良性资产增加：传统模式是拿地-销售产权，主要收取床位费和护理费，资金回收较慢，多是“重”资产，难以实现快速扩张。现有模式下，投资商仅仅销售养老居室，不能实现盈利。但是信守养老服务承诺，将这些功能很强的养老设施妥善经营，在社会老龄化的大背景下，将成为良好的轻资产、良性经营性资产。

3、对于社会养老事业（政府方面）

（1）对推动养老产业发展有积极意义：按照国土资源部的《养老服务设施用地指导意见》，养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，应限定在40平方米以内，而项目最小户型的面积也近80㎡，为老年人提供更好的居住条件，能够更好地满足人们对美好生活的向往。

（2）吸引社会资本关注：共有产权等新模式的探索，既让社会资本看到投资养老并非只能选择一条艰难的道路，同时也尽可能避免社会投资方向“跑偏”。投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业，增强企业对养老产业的信心。

（3）政府可控，补充政府职能：弥补了政府对养老服务的补充。用地性质属于经营性养老设施，不适用房地产的土地利用政策。政府将加大监管力度，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展无关的活动，严禁改变土地使用性质。

（五）存在问题及风险分析

问题1 私下转借的谋私可能

从转借过程中，私下协议是很难监控和掌握的，一旦允许转借，拥有多套此类房屋的人员必会从中牟利，特别是中介的介入。

问题2 制度漏洞

养老问题的核心应在制度的前瞻性上。对刚需来说是个好事情，因为降低了购房门槛，但同时对监管部门来说，怎样通过合理的制度流程，来筛选、规范合适的人员购买入住就需要慎之又慎。

问题3 监管腐败

涉及到土地、房地产开发、养老、医疗、卫生部门等审批环节，政府的监管力度和执行力，并不能保证不出现腐败，况且是资本投入较大的房地产项目和养老项目。

问题4 养老观念的转变需要时间

中国的养老问题其实并未迫在眉睫，老年人的人口红利也并不是那么好吃，老年人和其子女的养老观念好需要转变，观念的培育需要一段时间。

问题5 政策风险

中国特色制度下的市场发展，注定是“两只手”管理，两个部门管理，完全的市场行为基本不会出现，政策反复的风险非常不可控。

五、结语

中国面临着老龄化社会诸多问题是现实，貌似有很大的养老市场和需求是现实，但是真正的养老需求不是很足是现实，养老产业兴旺不起来也是现实。没有急切和长期的需求，就刺激不了产业发展，这一切或许只能由时间也解决。

供给侧改革的制度和政策应该也会照顾到养老事业，但是真正适合养老事业的政策又是什么呢？

中国目前解决养老问题的思路采取的是政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则。

但却忽视了市场的多样化需求，不管市场喜不喜欢，需不需要，对不对路，政府只管往前推动。但解决养老问题的最终目的是要满足老年人的需求。

政府需要把支持和扶持的重点从机构转向老年人，特别是那些生活不能自理且又没有钱的老年人。这些人不是市场服务的对象，而应该是基本公共服务的对象。针对不同的老年人制定相应的政策，保证老年人能够获得满意和高质量的服务。

当政府把养老作为基本公共服务并覆盖所有老年人，特别是低收入老年人的时候，大量的需求将被释放出来，社会组织和企业将有大量的服务性工作要做。只有在这种情况下，养老产业才能从现在的困境中走出来，才会真正的兴旺发达起来。

其实，老年人和幼儿园的孩子一样，他们的需求很好满足，只要让他们开开心心的，感觉到安全高就可以了。我们每个人都会老，除了现在早点规划，还有就是量力而行，选择合适自己的养老方式，别指望别人，就指望自己。