投资理财早知道 篇一百七十四：房价下跌35%，债务危机要来了？

闲扯几句，我平时很少过问家里周边的房价，

不过周末我出门遛娃，和门口房产中介的哥们聊了会天，才知道宁波的房价跌成屎了。

他说我们小区房价现在大概卖2万8吧，急出手估计还要打个折。

我直接亚麻带，21年可是能卖到4万2

三年时间房价下跌35%，按照135平算，跌去小两百万....

这可比股市跌得惨多了，

关于这事，我倒是发现一个潜在更大的风险，

当时很多人，拿着总价500万的房子，借助过桥资金，做了接近300万的抵押贷，

但现在房价跌到300万之后，马上又要到期重新授信了，

届时如果按照300万的估价，可能只能抵押出200万。

也就是如果这帮人杠杆拉满，又搞不到新的100万缺口的话，很可能面临资金链断裂的风险。

08年老美次贷危机的根源，就是债务放给了很多没有实际偿付能力的购房者，

而这次我们虽然金融化程度没有那么高，但也面临类似的一个困境。

我身边也不乏月薪八千就敢买月供1万房子的，这波跌下来，真不知道他们后续怎么应对。

..........

话又说回来，关于房价下跌，

之前我曾经看到过一个观点：

就是房价是货币的蓄水池。

一旦房价大幅下跌，资金会从房价里流到市场上，从而引起通胀。

显然大错特错，

所以2018年我就写了这么一篇文章：

实际上房价下跌一定会引起通缩，因为房地产经济本身就是一个印钞机，

没有房地产经济的推动，对于咱们老百姓来说绝不是喜闻乐见，而是要吃人…

这几年行情下也确实验证了我的判断。

不过唯独有一点不同的是，按理来说，房价快速下跌，印钞机关停，M2增长应该会变得缓慢才对，

可实际上M2增长却远超预期。

这就表明一个问题啊，现在地产经济不行了，却还有另一台印钞机在协助启动。

这个印钞机是谁呢？我反复思考了一会，发现底层逻辑是：印新钞，还旧债

打个比方，地方zf，要还欠建筑商的1000万，没钱怎么办呢？

于是上面通过货币政策工具，来解决地方zf的债务问题。

具体举个例子，zf要修一个桥，拿到了这个项目的供应商按要求，先自己垫付了1000万。

因为供应商也相信地方不会赖账是吧。

但没想到3年后，zf依旧在拖欠这笔款项，因为卖地实在卖不动了，没钱了。

这个过程M2并没有增加，zf靠着信用，赊账买服务，但并没有支出这笔钱。

再说第二种，原先地方zf要修桥，然后去跟银行申请1000万贷款，用来支付给供应商。

这个过程确实有创造1000万的M2，也用来和别人的服务产生了交换。

可过去地方zf更多采用的是第一种模式，

这种模式绕过了银行体系，并没有直接创造M2，

换句话说，这些M2只是被隐藏了。

只有把信用换成货币，才产生M2，如果将信用直接换成商品与服务，其实没有产生M2。

正是因为要利用货币政策工具，制造很多钱来还旧债，就如上面第一个案例，得还掉欠建筑商的1000万。

这些钱投放到了市场，就引起了这几年的M2大涨.

所以M2大涨，可以理解成，M2或许本来早就应该是这个数了，只是没有进入到表内，

现在印钞还债之后呢，才实打实的安在了表上。

这点上日本和我们确实不太一样，小日子在90年代房价泡沫破裂之后，自身的M2是几乎增长停滞的…

为什么没有出现和我们一样的情况？

因为当时小日子的债务主要由中央承担，都是显性债务，所以房价下跌，M2增长很快就停下来了。

而我们的地方zf，主要以城投的隐性债务为主，因此直到现在才浮现这种情况。

那问题来了，为什么新发那么多M2，却没能引起通货膨胀？

这个最简单，因为房价上涨时传导的M2，显然更容易形成投资正反馈。

而现在已经处于房价下行周期，新增资金经济信心明显不足。

大多资金，都流向定期存款而没有用于投资，消费，因此通胀并不显著。

就说这些吧，这篇文章比较敏感，不知道能不能发出来，随缘了。

……

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