沪漂买房经验（三）上海二手房 如何高效看房选房

创作立场声明：本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息，不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验，难免有所偏重，欢迎大家理性交流，么么哒！

在上一篇文章 沪漂买房经验（二）上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 中，我主要介绍了在购买二手房时，需要缴纳的增值税及附加税、契税、个税的计算方式。并通过几个实例说明，即使是多种因素（如建面、挂牌价格等）类似的房子，也会因为税费的区别，导致成本有近10万甚至更大的差距。

在文章的结尾处，留了一个计算题（抱歉哈哈哈，以前当过老师，有点职业病 ）。先来揭晓一下这道题目的答案。

房子E：建面82.28平米，挂牌价430万，房本上有2个人，2位业主持有该房产均满5年，但是其中一位业主除了这套房子还有其他房产，房子的买入价是100万。请问，如果想买E的人名下无房产，TA需要缴纳的税，一共有多少呢？

（1）增值税及附加税：业主持有满5年，且为非普通住宅（在上一篇文章中我强调过，所有的例子都是非普通住宅），增值税及附加税=【（卖出价-买入价）÷1.05】×（5%+0.6%）=【（430-100）÷1.05】×（5%+0.6%）=17.6万。

（2）契税：如果想买E的人名下无房产，这套房属于唯一首套，且房子建面小于90平米，采用简化运算，契税=核定价格×1%=430×1%=4.3万。

（3）个税：这个部分有一点绕弯，题目中条件是“房本上有2个人，2位业主持有该房产均满5年，但是其中一位业主除了这套房子还有其他房产”，即房子的产权有1/2满五且唯一，不需要征收个税，还有1/2满五不唯一，需要征收个税。采用简化运算，个税=核定价格×2%×1/2=430*2%×1/2=4.3万。

综上，想买E的人需要缴纳的税费一共是 17.6+4.3+4.3=26.2万。

不知道值友们的收入水平是怎样的，从我的视角来说，26.2万的税费成本，真的很高很高了，能买多少肉吃啊

好哒，答疑环节结束！在今天在文章中，我们来聊一下如何高效地看房选房。

二手房交易流程

考虑到一线城市上车门槛较高，多数人都会贷款买房，所以做了贷款版本的交易流程图，供大家参考。

看房未动，需求先行

看房是一件非常耗费时间和精力的事情，即使在我和中介小哥都精心安排的情况下，周末一白天的时间（从早上接近10点开始，到下午4点左右结束），大约只能看10套房。回到家之后，还要对当天看过的房子做复盘总结（大约耗时1.5~2小时）。对于我这种体能一般的人来说，真的觉得劳心又劳力

所以在看房之前，强烈建议大家梳理好自己的购房需求，防止漫无目的地看，被中介带着乱跑。下面提供几个角度，帮助大家更好地梳理需求。

宜居：

• 家里的常住人口有几个，特殊时期有几个？这个问题决定了需要什么样的户型。我家现在的常住人口是2个，这样看来买个50平米的一居室也够住了。但是，我们双方父母都不在上海，如果假期要过来短住，两居室才能满足需求。而且，如果以后有了宝宝，老人又愿意过来帮忙带孩子的话，紧凑型的三居室才能满足需求。

  
  

• 对房子的原装修有要求吗？原装修特别好的房子，一般总价也会偏高。就我们看过的房子而言，大多数装修都不喜欢（原装修审美陈旧，或者和我们的需求不匹配），所以我们看房时并没有关注这一点。
  

• 要不要买电梯房，如果不要，理想的楼层是几楼？各个小区电梯的维护状况参差不齐，一般房龄越老，电梯越有一种摇摇欲坠的感觉……加上我老公一直反对住得太高，决定放弃电梯房。考虑到老人过来短住的需求，理想的楼层是2~4楼。虽然上海很多老公房的一楼都送天井（就是北方人概念中的小院子），但是我怕会潮湿，隐私性不够好，而且我怕我家猫会溜出去，所以1楼也不考虑了。

晒晒我家豆包，现在住在3楼，有时一开窗它就溜到窗台上看麻雀

环境：小区物业、绿化怎么样？是否靠近噪音源？我去看过一个就在中环边上的房子，不是一般的吵……

学区：是否需要带学区？愿意为了学区支付怎样的溢价？由于目前还没有孩子，学区的政策也时有变化，加上学区房溢价确实高，所以我们的首套房还是不考虑学区了。

便利：小区附近是否有超市、商场、医院？到最近的大规模商圈的距离是多少？虽然现在网购很方便，但周末的时候，还是想去看个电影，捧着书泡泡咖啡馆，所以希望附近有商圈。

交通：是否临近地铁站、公交总站或公交站，距离目前工作地的通勤时间是多少？由于我们近2年都没有买车的打算，临近地铁对我们来说非常重要。结合工作地点，敲定了几个地铁站作为买房的地理范围。

擅用中介网站的地图找房

到目前为止，我们已经通过 沪漂买房经验（一）前期准备 和 沪漂买房经验（二）如何计算首付以外的购房成本 确定了预算，也梳理清楚了自己对于宜居、环境、交通等的需求。

接下来，我们可以利用中介网站的地图找房功能，填好限定条件，搜索出基本满足我们需求的房子，了解周边的房价，锁定几个较为理想的小区。

现在中介网站，基本都有VR看房的功能，虽然用起来觉得有点眼晕，但是确实能帮助我们对房子有更深入的了解。在这里分享一个小tip。中介网站将楼层划分为低楼层、中楼层和高楼层，但是不会明确告诉你到底是几楼。我们可以打开VR看房，走到窗边看外景，通过和对面居民楼的相对位置，判断究竟是几楼。

像这个房子，很明显就是顶层

找中介实地带看

下一步，我们可以在中介网站上直接联系该区域的经纪人，沟通好需求和时间，开始实地看房啦

选择带看中介

我们把上海主流的中介都接触了一遍，最后选择了绿中介的经纪人实地带看。这么选一方面是听有经验的伙伴说绿中介服务不错，另一方面也是因为接触过的别的中介都太滑了（“哥”“姐”一声吼，不加微信不让走，一路紧尾随，推荐房源不住口），莫名给人一种不靠谱的感觉……

我们和绿中介的经纪人沟通非常顺畅，他对我们的各种需求和问题都能及时反馈，每次带看会提前打印好房子的相关材料，并规划好路线。咦？怎么突然开始吹起了彩虹屁？声明一下，我在这里只是评价我接触过的服务，我也知道绿中介的中介费是最贵的，我选它也有不得已的苦衷（以后会写），大家就不要在评论区吐槽我了……

实地看房看什么

通过VR看房，我们已经了解了有关房子的基本情况，所以实地看房其实不会有什么惊喜。那实地看房的意义到底是什么呢？

我一般会把实地看房当成获取信息的一个重要渠道。看房的时候我会准备一支笔，边问边看边写。

• 问经纪人：房子是什么时候建成的呢？这个问题的答案和贷款的期限息息相关。

• 问经纪人：业主持有房子多长时间了呢？这是业主唯一的房子吗？这套房子是动迁所得还是买的？如果是买的，买的时候多少钱？有了这些问题的答案，我们才能计算上一篇文章介绍的各种税费。如果手快，对政策又熟悉，当场就能把税算出来，经纪人也会帮忙一起算。
  

• 看小区环境：路面是否有开裂？楼道里的窗户是否有破损？楼下的大门上小广告多不多？小区是否有门禁？小区停车位是否充足？小区的垃圾分类管理是否到位？这些都反映出小区物业的状况。
  

• 看房子的楼层、门牌号、梯户比例：听说过有大神会记录下门牌号，跳过中介，直接和业主聊买卖事项的，很佩服，但是我不敢哈哈哈。梯户比例最好是一梯两户，公摊面积小，邻里相互干扰少。
  

• 写下对房子的主要印象：一天要看约10套房子，不断在接收新的信息，到最后很可能记不清到底看了啥……我一般会在看完一套房子之后，迅速写下主要的印象，比如“有一个卧室非常小”、“离变电站近”、“靠近中环太吵”、“小区位置好”、“有遮挡采光差”等等。这样晚上回家和老公讨论的时候，马上就知道对方说的是哪套房子。

看房后复盘总结

看完房子之后，可以简单做个复盘总结，我是做了一张EXCEL表格。表头包括：区域、小区名称、年代、楼层、梯户比例、户型图、朝向、面积、售价、单价、持有年限、是否唯一、附加税及增值税、契税、个税、预估首付成本。

这样做虽然有点麻烦，但是方便在房子之间做对比，快速弄清自己的偏好。随着看房数量的上升，这个表格的作用就会越来越明显。两个人看着表格商量起来，也比一个个翻网页、翻纸质资料要高效很多。

总结

今天这篇有点长哦，估计会有值友觉得“你累不累啊？至于这么麻烦吗？直接让中介搞定不行吗？”

我觉得当然可以，毕竟咱们是要花中介费的，肯定要充分发挥中介的功能。但是中介只是在做一份销售工作，TA不一定完全了解你的需求，甚至有些中介本人都不是很专业。税费算不清楚的我就见过好几个。有的经纪人只想把你人诓过去完成自己的带看指标，根本不考虑带你看的房子是不是你想要的。

买房子可能是很多人一辈子花的最大的一笔钱，我觉得还是有必要麻烦一些、累一些的。把买房当成一个项目来做，也有一番乐趣在哦