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选房不用愁:设计师教你如何挑选住宅(简单易懂,推荐收藏!)

卡拉卡拉 03-25 20:19 关注

创作立场声明:文章为本人原创,什么值得买平台首发。

买房对于国人有多大的意义?对于很多人,房几乎可以和家划上等号,房子并不只是提供安身之所的冰冷建筑,更是心灵放松的安全港湾。

在不少城市,房子更是与医疗、教育、配套和生活品质息息相关,一套好房的定义往往与“区位”概念密不可分,当然,区位因素也是随着城市建设和国家正在不断改变的,而往往人们在选房的时候,区位因素的考虑权重是远远大住宅本身的。

区位因素往往显而易见,但住宅本身的综合素质却也和日常生活息息相关,那么从住宅本身出发,一套“好房”应该从哪些角度进行选择呢?

选房第一标准:

选房不用愁:设计师教你如何挑选住宅(简单易懂,推荐收藏!)

开个玩笑啦!说正经的,好的住宅都有一些共同点,比如:合理的规划及分区,良好的光照及通风,设计尺度与功能相匹配等等,掌握好这些基础的原则,就能够帮助我们选到一套好的住宅。

常用概念汇总

容积率:建筑总面积/建筑用地面积,反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量,即土地的开发强度,对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,别墅的容积率一般≤1。绿地率按照国家规定应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

得房率:套内面积(使用面积)/建筑面积,指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

梯户比:梯户比可理解为每层楼的电梯数和户数的比例,比如一梯两户、两梯四户、三梯四户等。梯户比将大大影响居住体验,比如一梯两户的住宅私密性就比两梯四户的更好,高峰期等待电梯的时间更短,使用电梯也更加方便,

车位比:这个比较好理解,车位配比=停车位数量/总户数,一般在0.7-1.1不等,结合小区区位,基本上决定了车位的价格和紧俏程度,对于一线城市有车一族,车位配比是一个需要考虑的重要因素。

居住区总图

由于售楼处的效果图并不是开发商的设计总图,所以并不能和竣工图完全一致,效果图虽然看起来很美,但是能够告诉我们的有效信息并不太多,最多只能做到基本的楼宇位置及道路规划没有太大问题。

如果有条件,尽量查看开发商的技术总图和施工图蓝图,这两套图纸大部分售楼处都会有,但是一般都在总监手里,很多销售都会嫌麻烦干脆说没有或者无法提供,无论如何,值得尝试一下。总图和蓝图虽然仍然不能保证和竣工图毫无差距,但是基本上能够做到大差不差。

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总图上哪些信息跟我们有关系?简单地说就是看标注的文字部分:

设备用房

比如换热站、泵房、配电室等,一套设计合理的住宅规划,在高层住宅,设备用房一般是位于地下远离住宅区域的,但是不排除个别规划不太合理的或者是低层住宅,有可能会有部分住宅紧邻设备用房,这些区域不定期有人员作业,同时设备用房的设备一般是24小时运行的,选择远离设备用房的住宅,一定程度上能够避免噪音的干扰。

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消防通道

如果遇到不给力的物业,消防通道会经常被乱停车,经常被堵塞,经常会有人在附近高声打电话挪车,半夜晚归的人首选停车的位置就是消防通道,建议还是远离吧。

车库出入口

靠近地下车库出入口的低层住宅同样会受到噪音和灯光的干扰,对睡眠敏感和喜欢安静的人有非常大的影响。有的楼盘效果图压根不标注地下车库出入口,或者是改用绿化带迷惑前来看房的客人,非常的坑人。有的业主在后期踩点时才发现车库出口正在自己窗户底下。

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楼间距及朝向

楼间距和朝向决定了住宅的通风和采光,标准的楼间距和朝向只能通过蓝图来确定,除了楼间距和朝向,其他影响通风和采光的因素还有拟选择的住宅楼层高度和拟选择楼宇南侧的楼房高度等。

从朝向来讲,南偏东的住宅日照会非常理想,而南偏西的住宅会受到西晒的影响。其他朝向的住宅采光就要更差一些。

住宅位置

住宅位置主要指的是住宅楼宇在小区中所处的位置、楼层高度等等。

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采光需求

一般来说,为了保障住宅的采光需求,可以参考建筑间距的两个参考值:在正南正北的前提下,多层间距30米左右、高层间距50米左右能够保证比较理想的日照水平。如果楼间距不是正南正北,那么适当减少也无所谓,这个参考值仅能参考,为了保证日照水平达到规范的标准,建筑间距的设计,都是由专业的日照计算软件来辅助完成的。另外,“日照良好”和“日照达标”也是两个概念,对日照比较在意的朋友,可以查阅《城市居住规划设计规范》。

一般来说,高层和多层的一二层在日照水平上比较难达标,即使达标也只是达到下限,而很多老旧小区在设计之初,日照也并非必须满足的条件,采光也就更差一些。如果对于日照的要求比较高,又是购买高层的话,建议选择从中间位置往上的楼层,基本都能够达到满窗8小时日照的优秀标准。

“不山不顶”

即不买靠近山墙的和顶层的住宅,山墙就是建筑的侧立面墙体,通常也叫冷山,由于靠山墙的住宅和顶层住宅有大面积的墙体都是楼宇外墙,外界环境的温度变化对其影响比较大,这些住宅往往保暖性较差,另外顶层还可能会有防水的困扰。

住宅设计尺度

这一部分也是箱底比较核心的内容,当完成楼座位置和层高的确认后,我们就要进入住宅设计尺度的判断了。

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单看“设计尺度”这四个字可能比较缥缈,设计尺度决定了户型使用的舒适度,在住宅的户型设计中,合理的设计尺度一般都是一个范围区间,合理的设计尺度能够为我们的装修和规划提供更多的设计可能,而丰富的设计不仅能够提升住宅的感官体验和档次感,更重要的是能够带来便利的居住性。

在分析设计尺度之前,我们要先了解一下进深和面宽的概念。面宽,就是一套房子,或者一间居室,东西墙之间的宽度;进深,就是一套房子,或者一间居室南北墙之间的距离;面宽进深比就是说面宽和进深的比值。

从住宅布局上,分析设计尺度是否合理可以以功能分区来分别衡量,一般的功能分区主要包括卧室、客厅(餐厅)、厨房、卫生间、功能房(书房、健身房等)

卧室:卧室的涉及一般比较纯粹,就一般的两居室的普通卧室,公认最舒适的设计尺寸,面宽应该在3300-3600mm,而进深应该在4500-4800m左右。这个尺寸的卧室,能够便于安置尺寸合理的寝具和衣柜等,并且预留的动线空间足够,空间感也非常的适宜居住和睡眠,如果是主卧,还可以适当大一些,以满足更丰富的使用功能。

舒适的卧室尺度设计舒适的卧室尺度设计

当然,对于大户型的带有卫生间的主卧,也有对应的设计尺度作为参考:

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客厅:在传统的客厅布局设计中,客厅的尺寸主要考虑的就是沙发和电视背景墙的尺寸,目前市面上的组合沙发长度一般在2500-3500mm,而电视背景墙的最佳宽度一般在2200mm左右,对于适宜的观看距离,60寸的电视一般在2000mm左右,70寸的电视在2700mm左右。综合以上数据,最舒适的客厅设计面宽应该在3600-4500mm左右,而进深应该为面宽的1.2倍为宜。

舒适型客厅的设计尺度参考:

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厨房:对于非开放式厨房,厨房的设计尺度几乎决定了厨房的布局,特别是橱柜的设计,比如L型、U型和双列型等等。

部分售楼处的住宅的效果图中,会特意改变家具的正常比例,使人产生错觉,从感官上觉得厨房很大,这一点在厨房的设计上体现的尤为明显,对于常见的整体厨房设计,舒适的设计尺寸如下:操作台面进深≥600mm,操作空间(活动空间)宽度≥600mm,单边台面厨房进深≥1200mm,L型台面厨房进深≥1800mm,U型/双边型台面厨房进深≥2400mm等等。

另外对于传统中餐操作,舒适的台面长度也有一定的要求:洗菜盆600mm,操作台600mm,灶台800mm,所以舒适的操作台总长度应该在2000mm。

另外厨房还涉及到下厨动线的概念,也就是储藏、清洗、操作等设施的顺序,在进行设计时也要提前考虑,能够保证装修后的使用顺畅。

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只要是按照上图的下厨动线布置厨房设施,那么无论采用何种类型,使用起来都会非常的顺手

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餐厅:用餐空间的设计尺度根据需求相对灵活,并且在大多数的住宅设计中,由于餐厅和客厅并没有明显的分界,通常采用“软分隔”的形式进行划分,所以餐厅经常在使用中借用客厅的空间,具体到餐厅的舒适尺度,我们借用几张图来进行说明:

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卫生间:同样存在刚才厨房中提到的问题,就是在效果图中改变常用设施的尺寸来让空间显得更大,卫生间常用的空间尺寸如下(宽度*深度),如果要保证使用舒适则尽量不要小于下列尺寸,另外要注意数据均为安装所需的空间尺寸而非洁具的实际尺寸:

坐便器900*800mm,台盆1100*500mm,洗衣机不低于600*600mm,淋浴区900*900mm,浴缸1500*800mm。

另外在对卫生间进行设计时,坐便器的安装位置尽量不要正对卫生间门,从住宅风水上非常不好,最佳的卫生间设计则是打开卫生间的门口正对洗面盆。另外在设计分区时也要尽量考虑干湿分离的问题。

如果卫生间比较小,短边的宽度也不应该低于1500mm,这种卫生间的洁具只能采用一字型布置,并且在使用中也很不方便。

以下是舒适型标准“三分离”卫生间的设计尺度参考:

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功能房:功能房一般是住宅中空间最小、采光最差的房间,为了保证使用舒适度和功能性,功能房的尺寸也尽量不要小于2600(面宽)*2800(进深)。

一般来说,功能房无论作为书房、健身房还是储藏室,在设计上都没有太大的限制,尺度上也并不要求放得下双人床等大型家具,但是这个尺寸仍能保证便于进行装修设计和功能安排。

户型与面积

住宅一定是面积越大越好?并不一定,在设计合理的情况下,一套90平米的三室一厅通常会比一套110平米的两室一厅更舒适。这里就不得不提到户型与面积的问题了。

一般来说,两室一厅的合理面积应该在70-90平米,三室一厅的合理面积应该在90-120平米,四室两厅的合理面积应该在120-150平米,同样的户型,如果增加一个卫生间,面积应该增加十平米左右比较合理,这里的面积指的是建筑面积。

好户型有什么样的特点呢?首先是合理的设计尺度,过大和过小都会影响居住的舒适性;其次是功能分区合理,比如餐厅和客厅有明显的区域划分、卫生间能够做到合理的干湿分区;最后是动线简单合理,没有太多的过道和交通空间,有利于提高空间使用率,并且更利于进行居住分区的规划设计。

购房小贴士

图纸尽量看技术图纸,不要看效果图,效果图往往存在比例失真等情况;如果要参观样板间,也要尽量参观在建楼宇内的,而不要参观开发商设在售楼处内的临时搭建样板间,同样有尺度作假的问题;

如果购买精装修房,一定要反复核实交房标准,核对洁具、五金、乳胶漆、地板等设施的品牌(虽然很多品牌都有专门的工装渠道产品);

在查看图纸时,一定要注意楼栋内的管径设计是否合理,是否存在管径间入口设计不合理,侵占入户空间等情况,并尽量确认户内管线敷设情况,比如部分住宅水路设计在入户前已经进行了分路,给后期装修时安装中央进水等设施造成了极大的干扰。

关注住宅的“开口”,开口主要指的就是门窗,不仅要考虑开口带来的出入动线,也要考虑采光、通风等等,另外部分开口带来的视野功能同时也涉及到隐私的保护,在挑选低楼层时需要尤为注意;

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对于高层住宅,二层往往是下水堵塞最严重的,而且由于装修遗留等原因,在入住初期问题发生尤为频繁。如果挑选一层,要注意核实楼座外道路的设计情况,以免入住后由于距离道路过近,受到隐私侵犯或噪声干扰等。

结语

如果对这方面的内容感兴趣的话,再向大家推荐几本相关的书籍:

最后感谢各位的阅读,让我们下次再见!选房不用愁:设计师教你如何挑选住宅(简单易懂,推荐收藏!)

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全部评论 (2)
孖宝特工怼
0
04-08 08:37

你有钱么?你有得选么?你就不怕大家看了这么烂的文章,会笑死么?

青峰赤壁
0
04-01 14:56

消灭0回复。

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