我踩到的坑：记办理房产继承的过程

事情的起因是发生在2018年3月，当时，看上了本地一个楼盘的小户型，便突发奇想，想把现在我夫妻住的旧楼卖掉用来做首期。在计划进行中的时候，突然发现现在居住的是由于是房改房，从而引发了下面经历半年的一系列过程。

房子属于房改房(如果是商品房但写上两个人的名字，那问题就一样了)，是我爸当年向工作的公司买的，房产证上写的就我爸一个名字，可我妈在前两年去世了，当时并没有立遗嘱，因为当时也没能想到，这个房产证上写的“所有权性质：私有”“所有权人占有份额：全部”，名字就我爸一个，却是属于夫妻共同财产，我很想反问一下，那上面写的文字是笑话？既然属于夫妻共同财产，为什么当时的房产证上不写上所有条例呢？

然后我到有关部门询问过，该房确实属于夫妻共同财产，现在我妈去世了，我妈的那部分(50%)将会划分成多份，分别是我、我爸、我外公外婆平分(50%÷N)，然后在按现在我家的情况，由于外公先于我妈去世，所以计算下来我占1/6，我外婆占1/6，我爸占4/6。而这个划分情况，实际上只有工作人员的口头表述，如果我想提前查询，到底现在房子是不是这么分了，实际上有什么法律文件证明，好像也没什么途径能提前查到，所以第一步只能按照他们的说法去进行。

第一部分

是先要公证处办继承权公证，公证处已经为我准备了所需的材料列表，请看下表：

虽然看起来已经很详细，其实里面的学问大着，最麻烦和复杂的就是公证处了，我一一向大家分解。

（一）死者的身份证明：身份证和户口簿，应该都保留好的。

（二）死者的死亡证明：派出所消户证明就是在户口簿上；而死亡证明我这里是这样的：

（三）死者的财产凭证：我妈剩下的就是这个没有她名字的房产证了。另外的产籍纸和评估书要去有关部门办理。

评估书好像是这个，花了500元：

（四）死者与配偶的婚姻资料，还好还能找到，来看看古董：

（五）所有继承人的身份证明：

我和我爸的都没问题，但我外婆现在是加拿大公民，也有二三十年没回过中国了，护照都过期的，所以用了加拿大的公民证。

（六）其他证明材料。我和爸的都好办，但外婆在加拿大，怎么证明我妈跟我外婆是母女关系呢？还好，很多年前他们搞过一份公证，现在这古董派上用场了：

这公证是1979年的事情，要是当年他们没有搞这份公证，现在我来搞完全是无处入手了，因为我外婆现在身体有问题，不能回国的。

（七）其他注意事项，这是最复杂的一项，就是要证明其他继承权人放弃继承权，我在办理公证期间，在公证处看到了多少老人、扶着来的、不认识字的为了这个奔波，那些亲戚分散全球的，甚至找不到人的，都将会卡这里。

我的情况就是图片打钩那选项，外婆那边需要的是三份文件：1.外公的死亡证件，要由领事馆出证明。2.外婆的放弃继承权声明，要由领事馆出证明。3. 护照或公民证复印件。其中两份文件都是要中国领事馆出证明(没中国领事馆的国家怎么办呢？)，而且外国公民必须由律师代办，这次全靠我最小的舅舅愿意帮忙，不过过程也挺复杂的。家家有本难念的经，我妈的几个弟妹都在外国，但各有各忙，也不是全同意帮我，外婆年事已高，变得多疑多变，妈妈过世时又嫌我们处理的不够好，再加上身体刚刚发生病变，我舅舅都说这次外婆肯帮我，实在是非常非常幸运的。三个文件从开始办理到我收到，用了两个多月，花了差不多8000元人民币（律师费和EMS），在这谢谢我舅舅和舅母。

这是加拿大领事馆认证材料的式样：

放弃继承权声明式样和外国所用名字声明：

到这里，不由得让我想起了慈禧那句什么友邦的历史名言。我外婆已经是1949年离开中国的人，而且已经不记得是建国前还是建国后的(绝大多数是建国前)！国家不是不承认两个国籍吗？为什么到现在又会自动分出一份中国公民的财产给外国公民呢？更有意思的是，如果事情发展到后续，当我外婆也过世，她的那1/6遗产将会再自动分给我妈的所有弟妹，而我妈所有的弟妹都是在外国出生的，直接的就是外国公民，他们将会糊里糊涂毫不知情的自动获得由中国政府赠与的一份中国公民的房产。这里面各种细思极恐，到时怎么证明关系、怎么找人、如何办理等等一系列问题，意味着房产将冻结不能再流通(我又想反问房屋强制维修的话那所有权人是不是都要出钱？不出钱又会怎么样？如果出了什么牵涉到所有权人的法律问题，中国政府是不是要去找外国公民回来处理？)。

总之，为了上述材料都全部准备无误，我来回了公证处不到20次（我家到公证处的距离不到900米），详细的询问办理人员以确保文字的准确性和文件有效性，因为一旦公证处最后说我某些文件的字眼有问题，我外婆应该就不会帮我办第二次了。

材料准备齐全后，公证处就会办理放弃继承权的公证书，我把我的1/6和外婆的1/6都集中到我爸那成为100%，为什么全集中到我爸那呢？因为听税务的前台说，由我直接继承的话，以后转让会收取20%的税费，而由我爸继承的话就很少，所以……这也是听说的……无法查证。公证费是800多元，又等了差不多一个月，最后的公证书到手，就可以去办理房产继承。新的继承收税条例出来了，不知道这点有没有改，不然的话就是一个大坑。

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第二部分

继承办证所需的材料如图：

第一步：继承公证书，我们经过上面的步骤已经办好。但还有查册(房地产权证，以前的房改房是没有的)一项，又办理了半个月。

第二步：权籍调查，比较简单。

第三步：不征收契税证明，需要房产的本人来办理，不然的话就要写委托。

第四步：专项维修资金，房改房是不用的，但商品房要。

第五步：最后的办理，必须本人到场，还好我爸身体比较好。无非是在柜台等工作人员操作，和去排队交钱，其中有两项大头，是农业土地开发资金收入和补缴的土地价款，好几千。

第二到第五步的操作在本地都是在同一座大楼内，但真要办好这几步，我也分开走了好几次了。还有第六步就是等15个工作日后去拿不动产权证，如果不是本人去拿，要在办第五步的时候同时办好代理人。

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以上，就是我办理房产继承的经历，有相关情况的朋友赶紧查询一下，也可做好准备，以防踩到政策的坑。