购房经验 篇一：300万魔都买房-小镇青年的二手房购买经验总结（一）

上个月二手房交房终于完成，房子稍微整理刷新了下就入住，总算是阶段性的安稳了，后面剩下的是逛张大妈和买买买，房子装修和家具家电购买的事情后面再聊，先专注聊聊买房。

之前买房的时候搜索过张大妈，发现魔都的二手房文章不多，现在把自己购房的流程汇总一下给各位看官，也是对自己买房的经验总结，因为不是专业人员。有疏漏或者错误的地方，请各位多多包（打）涵（赏）指（留）教（言）

文章主要是针对外地小夫妻购买二手房的自身经验，各位如果有购房需求，请注意时刻确认政策是否有变化。土豪请绕道

文章主要分成下面几个部分：

前期准备

• 资格确认

• 购房预算及总费用估算

踩盘看房

• 区域踩点

• 精准看房

实际购房

• 交易流程

正文

前期准备之资格确认

一图顶千言（网上搜到的）

简单来说针对没有户口的外地人，购房资格是结婚且需要在上海要交满60个月的社保（过去63个月），外地户籍的单身狗是没有资格购买的。或者想办法通过人才引进，投资，或者应届生进国企有落户资格等方式转成上海户籍（都是大佬路径，膜拜）

再说社保情况怎么查询？三个地方可以自助查询：

第一个是上海各个区的社保分中心，都有自助查询打印机，每周六带上社保卡身份证去自己刷就能知道过去的缴费情况。社保分中心的地址可以在微信公众号“上海人力资源和社会保障”下面菜单栏“服务大厅”里面有个社保经办机构地址。截图放在第二点里面。

第二个可以网上查，不过首次申请，还是需要去社保分中心自助机上设置密码，所以无论如何都要先跑一趟社保或者社区分中心。。。刚才发现上海人社的公众号里面也可以直接登录查询。如图

上海人社截图

第三个潜在的查询地点是所在小区的社区服务中心，有的社区中心有社保查询的机器，可以去设置密码和查询。社区服务中心可以在公众号“上海发布” 菜单栏“市政大厅”的“社区事务受理”里面查到。

上海发布截图

（请忽略我的灵魂涂鸦，谢谢）

小结：在上海工作一定年限或者有意留在上海发展的ladies and gentlemen乡亲们，可以通过上面的方式提前关注自己的社保情况，换工作的时候注意尽量不要断缴，因为针对非沪籍购买资格只有社保63个月缴满60个月的结婚人群（夫妻中的任何一人有资格即可，上产证的话，有购房资格的人必须上产证）。

前期准备之购房预算及总费用估算

记得之前看过一个说法，二线城市的人在魔都买房是休闲难度，一般县市的人魔都买房是普通难度，乡镇的人买房是地狱难度。很不幸我的通关难度是地狱难度。为什么想不开要走这样一条路？？？

言归正传，不管是啥难度吧，魔都买房多少要掏一下六个口袋，所以和父母郑重的谈谈能支援多少，加上自己的积蓄，预估一下大概能有多少首付，和关系好的亲朋好友打个招呼，自己准备买房了，后面可能需要借钱周转一下等等。

有了大概的首付金额，就可以算一下自己能买的起的房子总预算是多少。上海目前针对无贷款的首次购房首付比率最低是35%，针对本市有房或者本市无房但是有贷款记录的 购买普通住房首付比例最低为50%，购买非普通住房首付比例最低为70%。什么是普通住房，什么时候非普通住房呢？如下图，当然普通住宅非普通住宅还对房子面积有规定，因为现在还处在购房的初级阶段暂时可以不考虑。

吐槽一句，按照图片上的标准，上海除了老破小以外除了临港金山估计不存在普通住房了。普通住房非普通住房算是上海限制房价的一大杀器（PS 我知道常规大小的房子在上海能够正常买卖作为普通住房的是在浦东金桥，因为属于外环内）。

例如，能凑齐100万现金首付，那么能够买得起的房屋总价是不是100÷0.35＝ 285万呢？并不是，魔都买二手房还有一个大头是税费及中介费（一般为2个点）。

税费的计算很复杂，二手房的税费主要有 增值税及附加税，个人所得税，契税和房产税，（因为契税和房产税数额不大，在预估自己购房总价的时候可以先忽略，主要关注增值税和个人所得税）见下图

简单来说，购买满五唯一的普通住房，税费就很少了。而非普通住房估计税费大约在5%左右（这个数据一点都不准确，只是我买房时候的费率）？因为和卖家的购入价以及房屋是不是普通住宅有很大关系，所以没有办法准确预估。但是我们在预估总价的时候可以先简单用首付金额100÷0.4＝250万，以及100÷0.35＝285万，作为一个参考值，用这个参考值来作为踩盘看房的一个大概依据。详细的准确的估算会在后面踩盘看房里面说。

另外多说一句：税费计算常规操作分成两种，1）按照正常交易价格300万网签，按300万缴税。2）另外一种就是做低合同价到229万，这样房价就会是普通住宅，可以避免增值税及附加。而这样操作需要满足两个条件，第一个是房屋的评估价不能高于229万，中介知道是否可以做低。第二个是首付得增加，之前为300*0.35=105万，后面为（300-229）+229*0.35=151万。

总而言之，说一句废话，首付款越多越好

小结（说人话）：

前期准备主要包括三点

1. 提前一年或者半年查社保，确认自己的社保缴纳情况，如果换工作可以和下家安排当月缴纳社保，避免断缴。另外为什么要提前这么长时间呢？下篇见分晓。

2. 凑首付，和亲朋好友沟通，算一算自己能够凑足的金额，作为后续踩盘的依据。

3. 注册一个新的手机号及其微信号，现在看房中介小哥都会说哥/姐加个微信（华为手机有个微信双开功能）。分开处理可以避免干扰正常的工作生活。

其他碎碎念：

买房绝对是人生中的一件大事，个中滋味只有自己能体会。而决定在魔都买房更是一个需要巨大决心的事情。毕竟这意味这接下来的很长时间内需要看着钱袋子过活，从以前的大手大脚到买房后的负债累累，每次花钱都要计算？家里的领导是否可以接受？男人可以活得糙，女生呢？至于作为一个十八线乡镇出来的屌丝为什么一定要在大魔都买房？我们当时买房的简单想法就是觉得买房相当于变相省钱了，将来如果实在觉得辛苦，可以把房子卖了可以回老家。所以决定魔都买房的人要问下自己：魔都纵有千般好，不及家乡一缕烟。你自己的答案是什么？

另外关于买房的时间点，据不权威观察，魔都的淡季在冬夏，也就是每年的十一月到农历过年之前，以及炎热的七月八月份，而传统的旺季是新年过后的三四月份和秋天的八九月。旺季的话因为看房买房的人多，竞争者多，价格比较难谈。建议考虑在淡季下定金购买。

最近两年国家一直在把房价摁在地上，虽然不知道未来走势如何，未来土地财政怎么反弹，但一线城市的刚需自住应该可以考虑。目前据我观察魔都房价基本上处在平稳微微下跌的状态。P.S. 房价是涨是跌不要看各个公众号或者新闻，都是标题党或者是数据党，写文章的作者可能是拿到了一份数据就开写了，而数据的真实性？你懂的。真实的房价请添加中介小哥的微信，多看看他们朋友圈的放出来的房价就知道了，毕竟骑个小电动每个小区跑来跑去，和房东沟通的人是他们，才是最接近真实的价格。