如何承租一家停车场并获取收益？——另类小额投资简析

创作背景

最近看了几个停车场技术公司及停车场运营公司的项目，对于这个业态有了一定的了解，感觉承包一个停车场对于闲置资金来说也是个不错的选择，因此创作一篇以抛砖引玉。

市场背景

随着城市内家用轿车的普及增多，城市内停车场的供求矛盾逐渐增大，随之而来的就是很多原本免费的停车场逐渐开始收费，从而衍生了停车场租赁这样的另类的小生意。

停车场分为住宅用配套停车场、商业用配套停车场及社会公用配套停车场等三大类，小额投资者（大几百万到小几千万投资金额）能投资的主要是住宅配套停车场及商业用停车场这两类。

住宅用配套停车场在很多城市是禁止向非业主之外的主体出租或者销售的，个别城市还存在漏洞但也比较稀少，如果有感兴趣的可以再和我私下探讨；

而相应，一线城市中，商业用配套停车场原本为业主自我运营，处于种种原因（自我管理不善，运营效率不高，人工成本上升等），越来越多的业主逐渐趋向于外包停车场业务只收租金，在一线城市内存在较多此类的投资机会。

如图就是较为常见的收费标准，这类停车场收费有流量的基础上是纯现金流生意，概无拖欠，算门现金牛生意。

投资步骤

承租停车场主要基于过往车流数据，并对以往停车场运营采取改进来获取收益。

分三步走，第一步，确定商圈，确定商圈内物业（商场、写字楼），确定物业下属停车场或者周边停车场；第二步，进行停车场实地调研，确定过往车流数据及停车场运营情况；第三步，进行新运营计划，并基于新运营计划基础上测算盈利空间。

过往车辆流量是最基本的也是最重要的数据基础，没有车辆流量，肯定血亏，所以第二步一定要非常严谨，如果是老物业，可以从老物业的业主手上获取过往停车场的数据，会较为准确。

运营计划改进视原本停车场情况而定，会有较多提升的点：

1）人工岗亭换电子设备

此类设备外部供应商较多，可以找性价比高的挑选。一个出口设备可以抵消一个出口所需的人力成本，一般一个出口2个人力成本，3000月薪计算，一年共约10万成本

2）老旧停车场进行刷新后重新进行停车铜牌申请

刷新老旧停车场的成本后，与重新申请价格后停车费收入增量进行衡量。

以上海为例，如已有铜牌要提高收费单价的，同样联系该客服微信，通常物价局、市场监督管理局，会根据案场实际运营情况，结合该地区的停车收费标准来考评是否可以调价，需要10-20个工作日完成政府部门审核，10-20个工作日更新铜牌。

3）进行月卡、季卡的销售

针对停车场周边物业，进行月卡、季卡的销售，但是要控制好数量比，月卡季卡数目与临停车位数据的动态平衡，不然会变成跑路的健身房的玩法，就崩了

在此不一一举例了

收益率

停车场停车收入-停车场包干租赁费用-税费-保安保洁等人工成本/停车场停车收入

此项回报率视运营效率而定，一般10-25%都有机会，中位数应该在12-15%之间。

用一张BP里的截图作为例证，虽然没有普适性：

最后， 推荐大家投资基金、股票、信托的时候也关注一些类似投资在300万上下的小额投资，其实也是不错的选择。