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我摊牌了:5个房产销售永远不想让你知道的秘密!

齊大圣 04-13 22:02 关注

大圣虽然主业是混汽车圈的,但是作为家居博主和自己买房经历,也和很多从业人员打过交道,深知隔行如隔山,每个行业都有不为人知的潜规则与内幕,利用的就是信息不对等来赚取高额利润。

这篇文章我也是纠结了好久要不要发出来,毕竟可能会动了某些人的蛋糕。不过后来想想,「买房」对于任何来说都是人生中并不高频且绝对重要的大事,一生积蓄押在一套房上的也不在少数。少则几十万,大则成百上千万的费用,如果因为我的分享能够为大家节省下几万块或者侥幸避坑,也算是功德一件。

作为购房者,如果本文对您有帮助,请多多点赞、分享支持,让更多的人看到。

作为利益相关方,如果本文影响了你发财,也对不住了,把该赚的钱赚了就好了,暴利的话还是吐出来吧。

我摊牌了:5个房产销售永远不想让你知道的秘密!

划重点:不要留真实姓名和联系电话!

原因如下:

01.最浅显的,为了避免后续的电话骚扰

02.更重要的,姓名是你在售楼处的唯一身份标签。

将只有一位销售顾问与你对接,他的提成完全取决于你的成交,所以从销售顾问之间来讲,撬客户是绝对禁止的行为!

所以这就决定了,如果你留了真实的姓名,后续哪怕你通过各种渠道想找内部人打个折扣,也很困难了,因为相当于直接从人嘴里抢食,哪怕是很硬的关系,一般人也不太情愿帮这个忙。

最最重要的,你用不了下面的大杀招,不用托关系,至少省下几万块!

看中了打算下单,不要直接在售楼处交钱,出门去找附近的中介!

为了扩大集客、尽快成交,售楼处一般都会和周边的中介合作,一般中介给售楼处介绍一名客户成交至少会获得2-3个点的提成。按一套价值100万的房子计算,提成就是2-3万!(房价越高,佣金越多)

所以这个时候你就可以直接去找中介谈判,你就告诉他,通过他买房,让他分一半佣金给你,如果不同意咱就换一家。毕竟咱这相当于上门送钱来的,大概率都会同意的。

如果你留了真实姓名给售楼处,那么中介想和你“分赃”都没办法了!

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划重点:几乎所有的沙盘图/区位图都会作假

01.区位图上的商圈和好的配套距离一定会拉近

以下楼盘仅为示例,区位图↓

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百度地图

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02.楼间距一定会被拉大,绿化也会被加多

所以我们不要被沙盘蒙蔽,沙盘就和方便面包装的牛肉一样,仅供参考而已。

我们只需记住一点,问数据,比如楼间距具体多少米,绿化率达到多少。

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以楼间距为例,楼间距不够将直接影响采光,影响居住舒适性。那楼间距具体多少合适呢?其实影响的因素很多,维度越高、楼层越低想要保证采光的话,楼间距就需要适当增加。

按建设部制定的标准,房子室内空间的高度应不低于2.4米,各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.7的系数,如果小于这个距离,就会影响室内的采光、通风等。

按照国家有关住房楼间距的规定,以冬至日照时间不低于1小时(房子底层窗户)为标准。楼间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a),其中a是指各地冬至日正午时的太阳高度角。

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冬至日太阳高度角最小,日照最不利。

冬至日太阳高度角计算公式:α=90°-(B1+B0),α为太阳高度角,B1为城市纬度,B0为回归线纬度=23.5°。长春纬度为北纬43.88 ° ,则α=90°-(23.5°+43.88°)=22.6°。

假设你家前楼高度H=40m,你要买的房子是2楼,高度H1=4m,那么所需的楼间距L=(H-H1)/tanα=(40m-4m)/tan22.6°=86.5m

上面的如果看不懂,就直接记下面的吧:

楼间距越大越好,一般情况下,我们也可以用这样一个公式:楼高:楼间距=1:1.2,把公式翻转一下,楼间距就是楼高的1.2倍。

以北方为例,楼高30层楼间距>50m,楼高20层楼间距>40m,楼高10层楼间距>30m,低于这个数值,采光一定巨差。

03.远期规划画大饼

比如后期要建地铁、建学校、建商圈、建产业园等等,随便听听就成了,反正吹牛又不上税。到底有没有规划,上当地的规划局网站查证到才是靠谱的。

在地产商的眼中,地铁口在5km里范围内的都叫地铁房、门口有个臭水沟的就是河景房、凌晨开车15分钟能到的都叫毗邻。自古深情留不住,唯有套路得人心啊……

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听说过房托么?一般楼盘在开盘等主要销售节点都会花钱雇一群人来现场抢着“买房”,营造一种供不应求的氛围,再加上销售顾问巧舌如簧的话术,“现在不买就没啦”“这套房源就剩一套啦”,你可能头脑一热就下单了。

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再加上套路满满的促销套路,“交X万抵X万”“限时8折起”等等,搞的你永远不知道哪个价格才是真的合适。今天就教你一招看穿地产商的底盘,强烈建议收藏!

以长春为例,百度搜索“长春房产信息平台”

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其它城市可以尝试更换关键词,如「城市名+房产交易网」「城市名+楼盘备案价」「城市名+房产登记信息」「城市名+房管局」

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输入楼盘名称

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点击查询,整个楼盘信息即可一览无遗。

多少套可售、多少套已售均清清楚楚,再也不用听售楼员信口雌黄

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随意点击一套房源,我们就可以看到预售价格/备案价格!

这个就是开放商向当地房管部门备案的真实售价,高于这个售价可以投诉他们。

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学会这一招,地产商也没法跟你遮遮掩掩了,明牌打就好了,少点套路,多点真诚,掌握了主动权总没坏处,至于如何成交那就靠大家各显神通了。

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之前我住过9层(总层高11层)采光无敌好,所以后来买房也没留意采光,直到买了一个3楼,才发现差距真不是一般的大,在之后买房基本就照着高楼层买了。

上文其实简单讲了下,但是觉得还是展开下吧,方便大家抄作业。

国家采光标准:冬至日采光时长≥1小时

因为我们国家幅员辽阔,因此选取哈尔滨、北京、上海、广州分别作为高纬度、次高纬度、次低纬度、低纬度的代表,朋友们可根据所在城市的位置自行对号入座。

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注:楼层高度平均以3米为参考;以南向遮挡楼体为准

以上只是大致参考,是有纬度及朝向等等做前提的,要想精确计算的话,只能自己来了。达标当然好,就算不达标也不是不能买,我们还要结合其它各种因素来统一考量,毕竟都是满分的房源要么可遇不可求要么价格高不可攀。

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01.优先费用(物业费、电梯费、车位费等)事先明示的楼盘

明明白白消费,事先知道心里有谱总好过买完了没的选的好

02.如果贷款买房,协商签补充协议

我见过很多朋友交了定金,但是由于各种原因(如信用卡逾期等)导致贷款没过,没法买房然后定金又没法退的情况。所以最好可以和地产协商签署补充协议:万一贷款银行审批不过,定(订)金可退。

这种要求在卖方市场的时候几乎没戏,不过最近这段时间房子难卖,谈谈还是机会很大的。

03.口说无凭,落字为安

一般情况下,在售楼处从事售房工作的都是地产找来的第三方公司,只为了卖房赚提成。所以就保不齐有好多无良的售楼顾问,为了卖房什么话都敢承诺,结果合同一签就翻脸不认账,人都找不到了。

所以我们有些话术听听就算了,别当真,真要当真,全部写下来,签字盖章才作数。还有,我买房的习惯就是洽谈的过程我会拿录音笔记录,免的日后扯皮。

以上,就是总结出来的一些买房超实用建议,轻松避坑+省钱!

如果您觉得有用,请点赞分享关注支持一波,让更多人看到。恰饭被骂,用爱发电再被无视,那我真没有创作的动力了……

利益相关方也请嘴下积德,毕竟都不容易,赚钱也要有底线不是。

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全部评论 (120)
GeeCorleone
13
04-13 22:24

备案价和销售价,,怎么可能完全一样。。。。

一顿六碗米饭
5
04-14 06:35
留风流: 你看恒大,5折照样卖,房地产的利润真大啊,起码成本最多是3折 1

🙃大兄弟卖给你一个橘子原价五元,我提高到15元,然后大五折卖给你,这不是售楼处惯用的营销手段,而且要是按年前价格真的打五折,那些前期买楼得早去闹了。之前万科不就出了这么一档子事

齊大圣
5
04-14 06:34
一定要昵称: 很多楼盘都装人脸识别了,用啥名字都没用,没办法询价后再找中介。至于备案价,很多kfs额外增加所谓的团购费/电商费。[哭泣] 1

现在不是可以戴口罩么[龇牙]再加上墨镜围巾

小草吖
4
04-14 01:32

楼主说的这几点,对普通小白来说,确实算是可以参考的几个要点,但对稍微有点熟悉的人,就真算不上什么秘密了。 除了楼主文章说的,再补充几点: 1、不要轻易相信样板房。几乎所有的销售都说样板房是按照实际房屋1:1施工的,但实际上,绝大多数开发商的样板房实际面积、高度等等都要比实际房型大很多; 2、询问距离时,一定要问清楚是不是直线距离。很多楼盘说距离地铁口就500米,但这个500米很有可能是直接在地图上量一条直线的距离,但实际步行距离很有可能是1公里。 再者,很多开发的距离,是算的楼盘距离地铁口方向最近的点(比如售楼处)与地铁口的距离,但实际上小区的出入口可能在另一个更远的方向。 第一点找中介合伙以求得更便宜价格这个,不能绝对,很多时候直接给开发商买可能会更便宜,至少我自己就遇到这样的情况。如果让中介帮忙,开发商需要给中介提成,如果给开发商直接买、让开发商将给中介的提成让给买房者(让全部或让一部分),很多开发商也是愿意的。

小小小小鸟
4
04-13 23:31

第3点是作者想像出来的吧?所有楼盘都不可能查询到真实信息的,备案售价外可以加转让费,这个不在合同上体现,想告,有证据吗?反正爱买不买。已售信息更是,上网一查全卖光了,你要买,照样有

齊大圣
4
04-13 22:34
GeeCorleone: 备案价和销售价,,怎么可能完全一样。。。。 1

在卖方市场的时候,他们有各种方法绕过监管,不过我们掌握这个技巧总是好的,当房子不好卖那天,看穿底牌不香么

值友9837971586
3
04-14 19:08

你说的。。。感觉没什么帮助啊

齊大圣
3
04-14 09:59
GeeCorleone: 备案价和销售价,,怎么可能完全一样。。。。 1
齊大圣: 在卖方市场的时候,他们有各种方法绕过监管,不过我们掌握这个技巧总是好的,当房子不好卖那天,看穿底牌不香么 2
展开隐藏评论
雾濛: 太天真了,正常销售项目一般初期备案价格就会比实际销售价格高,就算前期备低还可以通过毛坯改精装重新去拉高备案价格。[皱眉] 3

这不矛盾啊,监管要求不得高于备案价销售,所以开发商会想各种花头来绕过监管,正因为这样才体现了备案价格的重要。房产市场陆续在规范,而且卖方市场现在也快不那么坚挺了,掌握这项技能不好么?

齊大圣
3
04-14 08:43
sjzsnow: 这边高出备案价的费用叫设备费。我觉得没必要纠结这些吧,备案价一般都会比较低的。 1

其实并不是这样的,现在这种情况的出现是因为一直是卖方市场,所以地产商有主动权。试想一下如果是合理的,他为什么要起一个类似于服务费和设备费的花头来收?还不是为了绕过监管?

小草吖
3
04-14 01:37
沉沉R66: 广州的备案价是实际成交价根本就不是那回事。。。没人肯按备案价来卖给我~甚至还有中介说,备案价+8000,有多少他秒多少。。。。 1
月光海2046: 买了再去闹,长沙有成功的。现在备案价格都不公开了。还有售楼公司会以团购名义第三方公司来收服务费。交了也可以去闹。 2

第三方收服务费这个要真真注意,这几天看到好几个诉讼案例是这方面,几乎没人告赢的。

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