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读书笔记 篇一:《千万别说你懂买房》读书笔记(一)

Aerodynamics 09-16 18:31 关注

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创作立场声明:工作以来,在跟房子相关的事宜上遭受了不少社会毒打,无论是租房还是买房。在看完《千万别说你懂买房》这本书之后才发现,有些毒打是可以避免的,或者说在遭受毒打之后,能够采取措施降低损失。希望大家在买房之前能够去读一读这本书,做好知识储备,少走一些弯路。

写在前面

本文主要内容都是摘录自《千万别说你懂买房》,如有侵权,请联系我删除。

购买渠道

如果你有Kindle Unlimited订阅资格,可以免费借阅这本书。

当然,也可以在京东上买到纸质版的书籍。

进入正题

一、房子,买还是不买?

关于买不买房的讨论,都是基于刚需人群的第一套房而言,买房投资不在讨论的范畴

首先插入一个B站UP主的关于“年轻人是否应该尽早买第一套房”的视频,感兴趣的同学可以移步观看。

回到本书的观点,一线城市的房子能不能买?纠结买不买房的关键在于:房价的涨跌,这是普通人左右不了的,也是预测不了的事情。如果房价暴涨,我们自身能力不够,或者在掏空 6 个口袋之后依旧不够的情况下我们也无能为力,就不用态纠结了。

刚需人群能否买房,主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还,而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。房价暴跌,总是和经济危机携手而来。经济危机,又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机,你能不能生存下去。如果不能,身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息,如果能,你就可以熬下去。

对于凑够首付,并且具有抗风险还贷能力的的,那就可以买房。

如果一线城市买不起,要不要逃离京、沪、广、深?其实这是很好的选择。

在我们这个时代,从一个城市到另外一个城市的时间和金钱成本都已大大降低。年轻人不要一辈子只待在一个城市。就算你只能待在一个城市,至少心里要明白,你是可以流动的,你不需要被户口和观念限制在一个地方。

你可以现在就在家乡或者不错的省会城市物色一套好房子,把它租出去,然后在北京租房子,创业几年回去过潇洒舒适的生活。长远来看,如果经济发展得好,本地一样有机会。如果经济不好,你在北京抗打击能力更强,既解决了北京无房问题,又多了一个选择。到了必须做出去留选择的时候,选一线,把二线房子卖了做首付;选二线,终止租约回去住!

本书的作者在关于买不买房这件事情上,跟视频中的观点有很多类似的点:刚需,有能力在一线城市买的,买就对了。买不起一线的,回去买二、三线城市。管它短期是涨是跌,我们只是拿来住的,在没有发生经济崩盘等黑天鹅事件的情况下,大概率能抵御通货膨胀。

二、二手房怎么买

1. 买房资格

买房的第一步,是要有购买资格。在全国限贷、限购的大背景下,购房人要取得购房资格,一般需要有本市户口,或者缴纳一定年限的社保。

对于具备购房自购的买房人而言,这不是问题。对于那些即将要获得购房自购,但是还未获得资格的人来说需要额外小心。政策随时可能变化,可能还有 1 周就交满社保可以具备买房资格了,第二天就出台增加社保缴纳时长的新政策。我有一位同事就因为这样的政策,在签合同的前一周失去了资格,现在在跟房东打官司退定金。

在尚未获得购房资格的情况下买房,风险必然是存在的,买房人要做好因自己不具备购房资格而违约的心理准备。

2. 买房资金

买房肯定要准备好钱,倒不是说所有的资金立刻都要到位,但是购房人务必提前把可调动的资金规模搞清楚。充裕的资金是快速订购房子的基础。

定金是买房交的第一笔钱,是购房人支付给业主的。在这之前,中介带你看房是不要钱的,服务全部免费。定金的意义,就是一旦签了定金合同,对方收了你的定金,就必须把房子过户给你。只要违反了定金合同的约定,对方就要双倍返还定金。

定金交多少比较合适?5万元、10万元都可以,如果你能力不错,我觉得定金越多越好,但是法律规定定金的数额是有上限的,上限是总房款的20%。当然如果你毁约,这个定金也会拿不回来,而且有的房主本身就是骗子,收了定金人消失了,房子还是买不到,所以交5万元左右的定金是比较常见的情况。只交一两万元定金的话,业主的违约成本太低,存在一定风险。

不管是贷款买房还是全款买房,过户前购房人都不用支付全部房款。首套房一般是首付30%,付50%、80%也都没问题。但是即便你资金宽裕,也没必要急着把钱打给业主。站在买家的角度,手上能多留点儿钱是好事,实践中,并不存在你付的钱少就败诉的情况——虽然有时候付钱比例在法律上是有价值的,但这不是最主要的因素。付出去的钱,收回来很难!

总之,从买家的角度,钱越晚到业主手里,钥匙越早拿到,房产证越早在自己名下,越好。从卖家的角度,这些就是反过来的。

住房抵押贷款是目前我国最有吸引力的贷款,没有之一。尽管利息不低——贷款100万元,差不多要还款200万元,但是还款周期相当长,你可以选择用20年、30年来还贷。如果贷款30年,每100万元商业贷款,每个月大约需要还款5000元,公积金贷款是4000元。公积金贷款利息最低,银行则会根据政策,给予一定的利率优惠。所以考虑到30年的周期,仅通货膨胀这一个因素,就让贷款相当有吸引力。

因此,买房办贷款其实是正确的、聪明的选择。

中介费的法律定义是居间合同中居间方的佣金。

关于收费标准,结论就是没有标准。

二手房交易的税费,主要有三种:个人所得税、契税、增值税(营业税)。除了这三种,还有城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益。其中,法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。三个比较大的税种都有各自的免税政策。

购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择,因为税的问题非常精细且复杂,文件多、信息筛选难、地税工作人员掌握政策的尺度不一,导致几乎没有一个人能准确、严谨地说出全国各地二手房交易税费如何计算,尤其是具体到你的房子过户的时候到底按照什么标准缴税,地税部门绝对是最权威的

避税的危害:很多交易会通过做低网签价来避税,二手房交易中,网签价格通常跟真实的合同价不同,只要不低于政府指导价即可。避税行为存在风险:

比如中介自己就有风险——避税是违法的,中介知法犯法。业主和购房人都有被举报的风险,一旦被地税部门处罚,也是一罚一个准儿。但是地税部门一般不能主动审查这种避税行为——毕竟政府部门只能看到网签的价格。

除了上述风险,这种做低税费并由买家承担全部税费的方法,其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。先约定由购房人承担所有的税费,然后约定避税的事情。等到过户的时候房价涨了,业主就不再配合。因为避税本身带有违法性,所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法,这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。因为法律虽然禁止恶意避税,却并不禁止双方约定由一方承担另一方的税费。

买房人在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题:过户时产生的税费由买方承担,但是以X万元为上限,超出部分由业主承担。

3. 选房三步走

第一步 明确房子性质

法律上对房子的分类很简单,只有商品房和存量房两种,商品房就是一手房,存量房就是二手房。

军产房、央产房、校产房都是具有一定公房性质的房屋,该类房屋的上市交易往往有不少限制条件。

和军产房类似的还有央产房和校产房。这种房子的性质并不体现在法律里,也不体现在房产证上,而是体现在一些政策中,比如部队的政策、中央部委和中央直属企业的政策、学校的政策等。这些政策在法律中没有,但是房管局知道,是决定房子能否过户的条件之一。

房改房在我国是非常普遍的,买房改房一般不会有问题,当然也要考虑央产房等因素。房改房的土地性质都是划拨,也就是说当时并没有出钱买这块地,而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。如果你按照本书的建议到了买房和业主见面的环节,你要看房产证。房产证上写着划拨,那么假设这房子要过户给你,你就要补缴土地出让金。

小产权房是俗语,法律上并没有小产权这个说法,它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能买。

小产权房可以是农村宅基地,小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。

和小产权房类似的还有经济适用房。经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房,后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证,是经济适用房的房子,房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户,有的不能过户。

拆迁安置房在房产证上是体现不出来的,房产证上要么是商品房,要么是经济适用房,要么是公房,总之,没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子,已经包括在以上说的几种类型之中。

抵债房,也叫顶账房,就是开发商资金链条断裂后,被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。有时候这些房子会由于种种原因流入市场。遇到这些机会,购房人通常都会觉得天上掉下了馅饼。要我说是天上掉下了砖头才对,你要是用脸接,就要有头破血流的心理准备。

通过法院拍卖取得的房子,价格会相对低一些。但是买到房子之后购房人怎么才能住进去,有时候要颇费一番思量,所以没有白得的便宜。

公房被认为是一种属于承租人的财产——只不过难以流通。这种房子只要承租人一直住在里面是没有问题的,但是一旦涉及交易流转,就会产生各种问题,比如承租人去世怎么办?房子被政府拆迁怎么办?承租人想出售房子怎么办?这时就会涉及公房转为私房,叫作房改。或者公房改变承租人,叫作承租人变更。

第二步 选择小区

房地产行业严格遵守一分钱一分货的硬道理,房子的价格便宜或者高昂,一定是有原因的,一两个业主可以凭着心情报价,一个小区几百上千户业主全部报高价或报低价的可能性非常小。在市场交易中,二手房小区的平均价格能极好地体现这个房子的价值,购房人不要图便宜去买房子无缘无故便宜的小区。

先花时间把所有目标小区转一遍,再确定喜欢的小区,并委托中介专门找这个小区的房源。

通过多个中介寻找同一个小区的房源,通过多个中介对同一套房子询价,通过比较多个中介来确定最合适的中介费,这样既可以避免信息不对称,又可以省掉数万块钱。通过中介找房子的时候,你还可以了解一个重要的信息:房源数量。剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量,是除了价格因素之外我们判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。

我们在买房的时候有一个很大的误区,就是认为房子买新不买旧。总之你信我一句话:一个住了10年的干净小区,一定比一个房龄只有1年的小区靠谱,业主用10年时间维护的这个小区是最好的理由。

在我国经济体制转型前,政府集中建造了很多6层的房子(6层以上就必须修电梯了),这些老小区一般分属于好几家不同的产权单位,人员结构比较复杂,老年业主比较多,房子设施老旧,房龄老,小区多为开放小区。除此之外,这种小区还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小等特点。老小区建造的时候汽车并不普及,小区里停车一般比较麻烦。这类小区最大的优点是便宜、公摊小,有可能拆迁改造。

单位小区的优点在于物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀;缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺。总的来说,我是推荐购买体制内小区的。有的人认为体制内小区不能上市,这种观点不完全正确,事实是有的可以,有的不行,有的需要满足一定条件。买体制内小区的时候,购房人要考虑央产房上市条件等因素。

商品房小区是市场主流、库存主力,房源多。这种小区有一个最容易被忽视的问题:物业问题。

买房时,开发商会捆绑销售一个物业公司给你。按道理来说,每个月交物业费的是你,物业公司是你的管家。但中国的现实情况却是业主反而成了仆人,物业才是主人。怎么才能看出来小区物业好不好呢?有如下5个办法:

  • 看小区有没有业委会

  • 看小区楼道干净不干净

  • 看小区电梯好用不好用(适用于房龄8年以上的小区)

  • 看小区是不是谁都能进(安保是否严密)

  • 去逛逛业主论坛,看有没有业主正在维权

如果有闲钱要买房,最好别买拆迁安置房。

我不建议大家买住宅的时候选择商住楼,它的公摊面积比较大,会导致得房率很低。商住楼的市场价格为普通商品房价格的2/3是比较正常的,不仅得房率有缺陷,土地使用年限也是缩水的,商住楼一般为综合性用地,土地使用年限为50年。另外,对居住来说,商住综合的小区规划不合理,会产生噪声、光污染、水电性质等问题。

别墅虽然金贵,但是出问题的概率要略大于普通住宅。开发商不会因为盖的是别墅就把钱全花到房子上,照样会层层转包,照样会有各种各样的施工问题。加上别墅一般都是精装修项目,又增加了别墅的装修质量问题。投资别墅还有一个麻烦,就是别墅的违建非常多,严重的时候几乎家家有违建。

第三步 选房

景观是影响价格的显性因素。但是无论多美的景观,只要看久了就无爱了。景观一般和安静私密是冲突的,基本上景观越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是这个道理,因此本地人一般都不住海边,只有外地人才傻傻地买海边的房子。你想要看到远处的景观,房子前面就不能有遮挡,可没有遮挡就挡不住噪声。虽然你可以通过安装比较好的窗户来隔音,但吵还是难免的。看房的时候,噪声问题非常容易被忽视,却又最不该被忽视。白天吵不吵,晚上吵不吵,哪个楼吵哪个楼不吵,你感受一下就知道了。如果是偶尔住一下,或者把房子当民宿,景观就很有用。相反,如果是自住,景观其实是首先应该放弃的因素,你应该在保障安静私密的基础上考虑景观。住得舒服远比朋友来了夸一句“真好看”要重要。

买房的时候尽量选四四方方的房子,不要选形状奇怪、凹凸不平的。因为有凸就有凹,各种柱子位置不理想会影响到你的室内装修;另外,地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的地方,比如飘窗,比如特别大的客厅。买二手房不能买违建!

买二手房看房时,你要有意识地关注房子的面积,因为二手房带着装修会让人产生错觉,带个卷尺比较好。越是新建的小区,得房率越低,这是因为小区的公建配套设施越来越多。

卖房的时候没有业主会跟你说房子通风不好、噪声太大、采光不好的,问他们没用,只有自己的感受最重要。

一般是顶层、底层便宜,高层相对比较贵。比如一个20层的房子,十几层比较好——既不容易被遮挡采光,通风也相对好一些,有的房子高到一定程度蚊子也上不来了。

没有产权证的房子尽量不要买,房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。

解决办法就是拉产调(产权调查)。一般来说,中介负责在交易前后(一般是签约后)去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。购房人如果想要求稳妥,就把签约环节拆开,第一次只签一个定金合同支付定金,然后拉产调,之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金,拉产调,然后再支付首付,这是比较通行的做法。

4. 挑个好中介

中介服务包括几个内容:看房、签约、过户。看房不收费,签约收费,过户是剩下的体力活。我给购房人三个建议:

  • 不要太信任你的中介

  • 找多个中介看房

  • 找大的中介

我们该在什么时候针对中介费讨价还价呢?看房后、签合同前。这个时候讨价还价的秘诀就是:找不同的中介看同一套房子

5. 砍价怎么砍

直接让中介约对方见面谈价格。第一,凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题,最好是见面说。第二,谈判时间拉得越长,对买家就越有利。第三,成交越早,对买家就越有利。

只要你的准备比对方更充分、更有耐心,不签下合同坚决不走,那么通常来说谈判的胜利会属于熬得住的一方。谁熬不住了,谁就会答应对方的一切条件。这些条件包括:

  • 价格,没有谁不关心价格

  • 交易顺序,先付多少钱后付多少钱,什么时候付钱

  • 时间,什么时候能办完贷款,什么时候能过户

  • 解抵押,房子上面有没有贷款,什么时候解抵押

  • 税费,房子是满五唯一还是继承取得,费用谁来承担

  • 共有权,是不是夫妻共同财产,另一半是否同意出售房屋

  • 网签,什么时候做,按照什么价格做

  • 定金,交多少

  • 户口,户口情况,什么时候迁入迁出

  • 租户,房子里面有没有租户,租户什么时候搬走

  • 交房,什么时候交房,能不能提前入住

  • 过户,过户给谁,有什么特殊需求

  • 签约,先签定金协议还是直接签范本合同,要不要补充协议

  • 付款

6. 二手房合同怎么签

范本合同

读书笔记 篇一:《千万别说你懂买房》读书笔记(一)

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  • 封面和第一条只要信息没错就可以

  • 第二条涉及这个房子上有没有抵押贷款和租赁合同,要口头问业主

  • 第四条是房子的价格和房款的支付方式,一般这个都会在补充合同中细化,所以只要数字没错就没有问题

  • 第五条是物业交割的时候哪些费用是业主出的,由你自行决定,只有一个空格,不要空着最好

  • 第六条是说什么时候交房,北京默认是过户后,如果你想过户前交房,要在补充协议里约定

  • 第七条是违约金,包括逾期交房、逾期付款,一个对你有利,一个对你不利。从买家角度说,最理想的情况就是逾期交房违约金很重,逾期付款不要违约金

  • 第八条是关于一房二卖的,填写银行同期贷款利率就可以,我们要尽量避免这种事情发生,而不是发生了之后再补救。不能让中介在这里留空或者画叉。第九条税费是敏感条款,范本合同不可能让一方承担另外一方的费用,所以这个条款如果不管它,或者不签补充协议特意说明,业主要承担的税费比购房人多很多

  • 第十条是关于过户的违约金的,很多中介为了方便,签到这里就会四处画叉,提前跟他说让他写数字进去

  • 第十一条没有影响

  • 第十二条你要提前想好,要不要做仲裁。仲裁比较贵,但是支持败诉方承担胜诉方的中介费。如果你自己对仲裁不了解,选法院!在二手房纠纷中,有效率地保全房子是最重要的,时间和费用反而不要紧

范本合同附件

附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

附件二房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四付款方式及期限的具体约定

附件五《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

附件六买卖双方承担税费的具体约定

在上面这些附件中,附件六对我们最重要,如果不填写,就默认是双方各自承担各自的税费。以后履行合同顺利的话,你可以按照交易习惯替对方缴税,但是如果对方不配合你,这就是你以后的筹码。

补充协议

可以说,补充协议才是二手房买卖交易里最有技术含量的。凡是范本合同没提到的事情,都可以在补充协议里面约定。补充协议和范本合同不一致的,以补充协议为准。虽然之后我们办过户、办贷款会无数次地提交各种合同,但都是以这份最不起眼的合同为准!在下面这份协议里,我帮助买家解决了多个问题:

  • 业主方是夫妻,怎么避免以后夫妻互相毁约

  • 业主的房子有银行住房抵押贷款的问题

  • 除了银行贷款,房子上还有其他抵押权人的抵押

  • 买方要把钱支付给抵押权人,抵押权人配合解押

7. 交易流程

在做产权调查的时候,购房人要注意以下两点:

  • 房屋是否存在查封。如果你买的房屋存在查封,说明业主在外面有债务。如果遇到法院“轮候查封”的情形,购房人在解除房屋上的第一笔“查封”后可能还需要解除“第二笔”、“第三笔”,最后我们的购房人很可能会遭遇“钱房两空”的问题

  • 房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的,需要办理解抵押的手续

两个选择:可以签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况,也可以签约后你自己去或者让中介替你去。

签约的时候应该签三份合同:存量房买卖合同(范本)、补充协议、居间服务合同。

买卖合同的重点有三个:

  • 交易流程

  • 时间期限

  • 违约责任

其他都是细节,比如一定要明确约定交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款,若房产有共有权人,要让共有权人一起签字,避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况。付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定,有必要在补充协议里单独写出来,且不能相互矛盾,否则以后一定会扯皮。如果该房产附有户口,一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金,去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的,因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金,以保护自己的合法权益。此外,购房人要注意关于交易税费由谁承担的约定。

签订买卖合同后,双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖(业主仍可与第三人签订买卖合同,只是若已经网签,第三人将无法取得房屋产权),也可以避免其再次对房屋进行抵押。

解抵押,有以下两种操作方式:一、业主可以用自己的钱先解抵押(提前还贷),没有钱怎么办?业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押,会产生担保费用和短期赎楼利息。二、买家出钱让业主解抵押(比较常见)。但是这种情况有个问题,就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷?买家有以下两种选择。第一种是对业主绝对信任,直接给业主钱。第二种是钱不给业主,让业主授权给买家或者中介,由买家或者中介出面去还贷款解抵押。

如果不是一次性付清房款,买家还需要去银行贷款。贷款需买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

二手房常见及主要的税种有三个:契税、增值税及附加和个人所得税。

房屋权属转移登记手续,用我们老百姓的话说就是“过户”。

分阶段支付购房款的主要目的在于减少风险,可以约定在交房过户后再支付相应尾款,以确保购房人顺利拿到房子。

8. 遇到纠纷怎么办

法律规定,违约责任的承担有多种方式,按照通常的理解,就是赔钱。业主们认定,只要自己赔的钱低于房价上涨的额度,哪怕是赔钱也值得,所以业主们有恃无恐,纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利,就是撕破了基本的契约精神。所谓一不做,二不休,既然都毁约了,索性继续追求“利益最大化”。这个利益最大化怎么实现呢?

  • 不支付合同约定的违约金

  • 不想双倍返还定金

  • 不想退定金

  • 首付款也不想退

这个时候购房人怎么办呢?按照利益最大化来排序是这样的:

  • 要求继续履行合同强制过户

  • 要求赔偿房价上涨的损失

  • 要求支付合同约定的违约金

  • 要求双倍返还定金

注意,并非所有的诉求都能得到法院的支持,这就需要我们做大量的工作,根据实际交易情况分析不同的对策。

既然第一种诉求对业主最不利,业主就要想方设法阻止过户。什么情况下房子无法过户呢?

  • 房子已经被卖给了其他购房人

  • 房子被抵押

  • 房子被查封

不管你是哪一方,你都要第一时间行动,业主先抵押,业主赢,购房人先保全住房子,购房人赢。

纠纷的形式可能多种多样,作者也只是例举了比较常见的几种,如果你遇到了纠纷问题,那去寻求专业人士的解答吧。

三、商品房怎么买

待续。

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全部评论 (4)
Aerodynamics
0
09-17 15:14
noalone: 人一辈子被房子束缚想想也挺不容易的 1

我们都是国家的砖和瓦

Aerodynamics
0
09-17 15:12
迪克忒多: 时代过去了,书出来了[赞] 1

跟开发商,跟房东斗智斗勇的时代怎么都不会过去[doge]

noalone
0
09-16 20:00

人一辈子被房子束缚想想也挺不容易的

迪克忒多
0
09-16 18:56

时代过去了,书出来了[赞]

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