「曝光」 赚钱不易，这3类房产我劝你别买

写这篇文章的初衷，其实源自早上刷到一条抖音，也算本地地产圈的大V吧，在今年疫情阴霾仍未散去，这么难的情况下，居然还在鼓吹大家买公寓……文案也很有意思，谁说公寓不能买？那么我就来说说公寓为什么不能买！

「注意：我这里说的是不能买，不是不能租」

曾几何时，我也动过买这些房产的念头，毕竟不限购，而且还能对外出租，成为人人艳羡的房东，月月收租走上人生巅峰。但真相真的如此么？

我们来找专业机构——银行来做照妖镜。

好信的话，你直接去银行信贷部，就说你手上有一套公寓/商铺想抵押给银行贷点款，您看下银行是怎么答复的。

如果不出意外的话，信贷经理会尴尬而不失礼貌的委婉拒绝你，然后请您出去。因为这类房产银行只在理论上存在抵押可能，为什么不收？还不是因为担心不好出手，如果是优质房产银行会不收？反倒我们当成了理财利器趋之如骛，这难道不奇怪么？

公寓不出意外的话，99%是不会收的，商铺强一些，只有极少数黄金地段的金铺才有可能收，注意！仅仅是「有可能」而已。

不过也别高兴太早，再来看看评估公司能给多少评估价吧，基本是你购入价的五成甚至更低！是不是大失所望，这难道是你买房的初衷？而且这还只是评估价，贷款额要再打个五折……

我们再来对比下住宅，不论是新房还是老房，·银行基本照单全收，哪怕是极致「老破小」也能贷足七成以上。

首先在中国房地产法规里，其实并没有公寓这种说法，只有住宅和办公楼。而公寓更是跟住宅搭不上边，所谓的公寓就是把人塞进办公楼，我睡哪儿你政府也管不着对吧。开发商这么干无非是嫌写字楼和商铺不好卖，包装个噱头换个花样卖而已。

而商业用地的公寓更是坑中之王，使用住宅用地盖的真公寓用的起码是正儿八经的70年（偶尔也有50年住宅）产权，享受与普通住宅相同的贷款政策。住宅公寓只是因为日采光达不到两小时等标准才只能标注成公寓进行销售，依然存在一定的升值潜力和变现能力。这才是因为各种原因无法购买普通住宅的朋友需要考虑的方向 ，否则哪怕买一个老破小也要比买公寓强上无数倍！

我们回归本质，来看看购买公寓的原因是什么？无非自住和投资两种需求吧？那我们就来看看公寓到底能不能满足你的需求。

01.自住

首先绝大部分公寓环境极差

一层10户甚至20户，居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。开旅馆、公司甚至各种非法勾当的，没有任何居住体验。这也使得公寓失去了最最基本的居住属性。

而且公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平，整个空间憋屈可想而知。

我本人生活在长春，本地的朋友都知道红旗街商圈对于长春是个什么概念吧，相当于北京王府井、成都春熙路的存在。处于其核心位置的万达公寓又是个什么情况呢？

这种鱼龙混在的地方你真的打算自住？甚至结婚生子、颐养天年？黄金地段的公寓都如此，你还指望远期规划画大饼的所谓CBD、城市副中心的公寓能好到哪去？

其次，生活成本高

公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。

比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

最后，作为商业楼，公寓没有学区、没有燃气、也无法使用房贷，只能使用高额商业贷款，产权只有40年等。你确定入手之前这些你都考虑好了么？

02.投资

①购买成本低？

先来看购买成本，总价低可能是售楼员吸引大家购买公寓的第一招 ，但是其中有很多隐形的费用您未必清楚。

首先公寓的得房率远低于住宅

其次，公寓产权只有40年产权，而且贷款只能商贷，贷款年限不得超过10年，只能使用商业贷款。

因此首付成本及月供压力其实并没有比住宅轻松多少。

②租金收益高？

房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。

关于自身增值，前几年借着我国楼市的东风，公寓房总价确实是涨了，但是你可以在对比下同期住宅的升值，默默流泪吧……

再来谈谈租金回报率

图片来自网络

我们可以看到，北上广深的购房价/年租金均在 55：1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1，而北上广还不及国际标准线的一半。如果单靠租金回报， 55：1的租售比，在静态投资周期内，需要55年才能收回购房成本，这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %，即使在一线城市，即使在一线城市，这租金只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了，房产的投资价值并不大。话说回来，买套住宅就不能收租金了？

这里还有两个深坑，就是“买一赠一的loft”和“托管型/返租型公寓”。

loft并不是原罪，可恶的是开发商以此为噱头，如“买一层送一层”，大幅提高售价，看似实用率高，实际上羊毛出在羊身上，有些价格能卖到正常平层公寓的1.5倍，价格几乎赶上住宅了。但在实际出租中，租金却很难租到平层公寓的1.5倍。

而托管型/返租型公寓，“每年承诺6％以上的租金回报，还逐年递增”，这种协议通常是和第三方签订，把开发商摘得一干二净。这几年被割的韭菜还少么？你就不怕第三方第二年就跑路了？

③交易成本高的离谱

前文已经说了这种房产几乎没有银行提供抵押，那我自己卖总可以了吧？先不考虑成交周期的问题，就算有冤大头打算接盘了，我们再来看看要缴多少税。

契税:房子总价的5%（买方付）营业税:房子总价的5.5%（卖方付）土地增值税:房子总价的1%（卖方付）所得税:（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）印花税:房子总价的万分之10（买卖方各承担一半）房屋交易手续费:房子总价的1 .9%（买卖方各承担一半）、房产产权登记费:550元

交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。而普通住宅的税费只有一半甚至更低。我知道你想说，我可以把税费加到买方上。实际上，无论谁来买单，都意味着同等售价的房子，税费越高，你到手的钱就越少，增值利润部分至少被税吃掉三分之一。而且鸡肋的功能和价值，买方还要负担如此高的税负，接盘侠数量会更少，与你而言转手更难了。

“低进高出，快买快卖”的投资门道，在公寓上并不适用。流动性差到这种程度，真的是好的投资渠道么？

④机会成本

经济学上，有一个最重要的概念，叫做机会成本。比如说你20年前，你我手上都有20万，你拿20万买了台车，我买了套房，然后今天再来看看？

所以买公寓的成本里必须加上“没买住宅损失的钱”。换句话说，当你买了公寓的时候，就要和其他风险资产（比如住宅）比收益，比不过别人就是亏损的！由于公寓的风险和住宅一样甚至更高，收益却不如住宅，所以买了公寓实在是亏大发了！

而且，住宅和公寓本身就是一根绳上的蚂蚱，要涨一起涨，要亏一起亏。但是，公寓涨的更少，跌的更多，您再给我一个买公寓的理由？难道去给地产商扶贫？

公寓说完了，其实写字楼和商铺同理。

写字楼和商铺就不用考虑自住了， 就说投资，除了一线城市的出租率能高一些，二三线及以下城市的写字楼/商铺的空租率大把都在50%以下。这还是平均数，那些在城市周边新兴的楼盘，你真的以为日后会是第二个市中心？在互联网技术、云办公日新月异的大环境下，留给商铺/写字楼的空间又有多大？

“一铺养三代”是开发商包装出来的一个美丽的童话，我换成“一房养三代”不可以么？一铺可以养三代，可能更合理的解释是：因为三代都卖不掉……

就像我刷的那条抖音里说的

为什么卖的还是那么好？还不是因为信息不对称。

在这个信息爆炸的时代，能看到这篇文章的屈指可数。而财大气粗的地产商，有足够的实力通过各种渠道来给大家洗脑，别说公寓了，还有成千上万“一铺套三代”的受害者呢。买房这种低频的事，我们一生都未必经历几次，哪会这么了解其中的门道，小白太多了，骗子都不够用。

不知道这篇文章又要得罪多少人，不过实在不怼不快，我不反对接广告，毕竟都要糊口，但是要有底线，不要昧着良心颠倒黑白，而且是这么大笔钱！

如果您觉得有用，请点赞分享关注支持一波，让更多人看到。恰饭被骂，用爱发电再被无视，那我真没有创作的动力了。

最后，欢迎关注我，我将持续分享各类家居干货，帮您省钱、避坑。