恒大“拼多多式”卖房背后：逾万亿负债与业绩对赌关键之年 

推荐、打折、保价、无理由退款……除了没有包邮，恒大这次网上“大甩卖”其他都和淘宝、拼多多很像。

全民推送的“秘密”文件

2月16日，中国恒大（3333.HK）举行全面实施网上销售的视频新闻发布会，恒大集团副总裁刘雪飞会上表示，恒大将于2月18日启动特大优惠活动，“将是恒大历史上最大的优惠”。

虽然发布会上恒大方面没有披露优惠政策的详细内容，但是，当天一份标有“秘密“字样的恒大内部文件开始在网上广泛流传，文件主要内容就是：2月18日，线上打折卖房。

（上述“秘密”文件2月17也已经在恒大旗下的恒房通app上全文公布）

上述“秘密”文件通知显示，恒大将推出住宅销售特大优惠、楼宇去化率优惠以及付款方式优惠三重优惠，通知中显示的优惠力度不小，简单计算一下：如果在2月29日前购买去化率在90%以上的房子，并一次性付款，那么买房的最大折扣可以到66折（0.75*0.94*0.93=0.65565）。

此前，为了调动购房者的积极性，并打消购房者的购房顾虑，恒大推出了多项优惠措施，恒大推出的促销“组合拳”，让人仿佛回到了天猫双十一，甚至还让人看到了拼多多的影子。

1、 线上购房：在“恒房通”平台上完成VR看房、选房、购房全程操作；

2、 定金膨胀：存5000抵20000 本人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》 时，定金5000元转为房款，并享受房屋总价减20000元的额外优惠；

3、 无理由退款：凡成功购房客户在入住前，均可享受无理由退房权益，获得双重购房保障；

4、 最长88天保价：即日起直至5月10日，恒大的客户均享有最低价购房权益，如若所购买楼盘价格下调，可获补差价，购房者不用担心楼盘降价；

5、预定但没有购买，返还5000元定金；

6、预定但被第三方购买，返还定金并补偿5000元；

7、 推荐朋友购买，奖励房款1%+10000元现金，并全额返还定金，平均佣金约2万左右；

8、 拉新返现：每推荐一名新客户奖励100元，最高奖励500元。

不过，这里需要说明的是，恒大一直都有打折的传统，恒大几乎每年都会推出大规模的楼盘降价。根据网上公开信息来看，虽然这次活动的确有很大的优惠，但是折扣力度并没有宣传中的那么大，不然老业主们也不会轻易放过售楼处的。

据刘雪飞透露，恒大自2月13日实施全面“网上购房”仅3天，各项销售数据呈现爆发式增长，其中客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。恒大线上购房平台“恒房通”新增用户300多万人，累计用户数超过1000万人。

恒大方面预测，未来几天网上认购可能累计突破10万套，网上认购转化率在40%~70%之间，如果网上认购转化70%，销售成交将达7万套，实现销售金额600亿。

就在恒大奋力推开线上卖房的先河后，中南、富力、东原、绿地、弘阳等房企也紧跟着推出了类似的营销模式。

中国恒大大张旗鼓的“线上售房”背后，到底是在压力下的突围，还是看到了新的机会？

负债总额逾万亿

数据显示，2019 年多数房企一季度销售占比约在20%左右。其中，恒大2019年一季度权益销售额占全年的19.9%，万科占23.69%，碧桂园占21.73%。而今年春节后，房产销售成交量显著下跌。CRIC监测数据显示，节后第一周，88个重点城市成交量环比上周断崖式下跌，降幅达93%，一线城市跌幅更是达到了99%。受到疫情影响，二月份的商品房销售同比大幅度的下滑是板上钉钉了，三月份的销售情况也同样不容乐观。

房地产行业是一个高杠杆、高周转的行业，资产负债率普遍在70%以上，其中恒大、万科、碧桂园等龙头企业更是行业内有名的高负债企业，平均资产负债率都在80%以上，对资金流的正常运转要求也就更高。而资金的正常运转靠的是从拿地、开发建设，到销售、回款的各项流程正常运行，而对于开发商来说，一旦没钱进账，现金流承压，背上的债务就会成为一颗不定时的炸弹，并引发一系列的连锁反应。

对于恒大来说，负债和现金流的情况，尤为值得重视。

2019年全年，恒大合约销售金额约为6010.6亿元，超额完成6000亿年度目标，销售金额位列行业第三；合约销售面积为5846.3万平方米，再创新高。取得靓丽业绩的背后是负债水平不断创历史新高。

根据中国恒大2019年中报，截至2019年6月30日，公司的资产负债率高达83.55%，负债总额1.75万亿，位列房地产行业之首（碧桂园1.56万亿元，万科1.34万亿元），其中流动负债达到了1.26万亿元，同样居行业之首。

负债情况

短期债务的偿还以及公司正常经营都需要巨大的资金支持。根据财报，公司2019年上半年经营性现金流净额为-456亿元，这反映出中国恒大2019年上半年来自主营业务的现金流入少于现金流出。为了保证资金链正常运转，公司需要向银行和债券市场融入大量资金。

根据2019年中报，2019年上半年中国恒大向银行借款额达到2267亿元，同比增长29%，短期借款与长期贷款中一年内到期的金额为3758亿元，同比增长18%，占到了借款总额46.2%。

2019年上半年，恒大通过发行优先票和企业债融入670亿元，上半年筹资活动产生的现金净额为1347亿元，同比增长830%。截至2020年2月16日，中国恒大发行的尚未到期的海外债券规模超过200亿美元，这些债券的利率大多都在8%以上，每年都有不小的付息压力。

发债情况

然而，恒大的在债市的融资之路也遇到了阻碍。2019年7月9日，国家发改委发布778号文，要求房企海外债，只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债，这意味着发行人的新增项目，将无法通过境外债券市场进行融资，同时募集资金也不能调回境内用于开发或借新还旧。

雪上加霜的是，2019年9月国际评级机构标普、惠誉、穆迪等机构在相继发布报告，将中国恒大的评级展望由“正面”下调至“稳定”。评级下调令企业未来融资更加困难，面临更高的利息。恒大为了偿还2020年内到期的中长期境外债，在上个月还发行了2笔10亿美元海外债，利率分别高达11.50%和12%。

疫情的爆发，让原本就萎靡不振的房地产更加雪上加霜，融资难度增大的同时，回流到企业的资金还在减少。除了这些之外，2020年，恒大用钱的地方还很多。

除了上文提到的巨大的债务压力外，每年企业都需要不断的拿地、建造、销售，所有的流程都需要公司有巨大的资金支持。除了地产板块，中国恒大在其他板块的布局同样需要大量的资金投入。在文旅板块，恒大着力打造的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”，目前恒大已布局15个，预计2021年起陆续实现开业。大健康板块，目前恒大已布局16个养生养老产品“恒大养生谷”，计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。新能源汽车方面，2019年8月恒大推出“恒驰”，计划在“3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团"，预计投入金额3000亿元。

可以看出，2020年，恒大面临的资金压力不会比2019年小。新冠肺炎疫情这个突袭而至的黑天鹅，让无数人和企业都感受到了巨大的压力，而且在房地产行业，恒大应该是感受最为明显的公司之一。毕竟，没有业绩预期的房企融资会更难。所以，无论如何，都要尽快卖出足够多的房子。

业绩对赌关键之年

除了资金压力外，中国恒大还面临着对赌的业绩压力。根据恒大地产和深圳控股披露的公告，中国恒大经与第一批及第二批战略投资者签订补充协议，一致同意将700亿人民币股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期，与第三批战略投资者600亿股权投资约定的期限保持一致，即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。另外，“2017年、2018年及2019年的每一个财政年度根据彼等各自持股百分比将其净利润的最少68%以现金股息分派予其股东”亦将适用于2020年财政年度。

根据上述补充协议，恒大除了要在年中将一部分的净利润进行现金分红外，还需在2020年内完成扣非后净利润不少于600亿元（预期合约销售金额6200亿元）。此外，在2019年业绩公告中，恒大披露了2020年6500亿元的销售目标，较2019年提高8%。2019年的6000亿销售目标仅刚刚压线完成，受到新冠疫情冲击的2020年，销售目标如何完成，无疑是个巨大的挑战。

而如果恒大没有完成业绩承诺，或是在2021年1月31日前回A不成功，三批战略投资者可以要求中国恒大全资下属公司广州市凯隆置业有限公司，按原有的投资成本回购股份，或额外无偿转让相应股份（投资者持股的50%）给投资者作为补偿。如若三批战投均选择套现撤退，中国恒大还需要额外面临超过1300亿元的“退股还钱”压力。

对中国恒大来说，2020年是关键之年，本就充满挑战。如今，新冠肺炎疫情突袭而至，恒大推出的“线上售房”是其有效应对的创新之举，也是面对资金和业绩压力之下的“必需”之举。