干货！希腊购房避坑指北(完整版）

吐嘞个槽

有粉丝跟我说看到我的文章被移民中介盗用了，我一搜还真是如此。还请某些中介不要拿着我的攻略去骗人。这次只是在平台举报，以后再发现，那咱就法庭见了。败家干了十多年编辑、运营，知识产权维权的案子也算是驾轻就熟。说下哈，我的文章欢迎转发，只要满足两点就行：1.标明出处；2.不许用来骗人。

喂！那啥中介！是不是该把稿费结算下！

这篇文章想解决什么问题

希腊购房移民中，最核心的问题：如何用当地市场价格买到符合自己需求的房产

为什么想写这个话题呢？基于两点吧：1.很多粉丝留言或者加我微信，问的最多的就是怎么避免被黑中介赚房产差价、如何评估房产价值；2.有人觉得败家是移民中介，写文章也是为了骗人。正好，我把这几年总结的经验给大家分享下。掌握了这些技巧，不敢说能够100%的去评估房产价格，但是做个七七八八应该是可以的。至少，遇到无良中介想加价很多骗你的时候，不至于无能为力。我相信，不论别人说的再天花乱坠，只有自己清楚该怎么分辨，才能不被骗！

Step1 需求和预算

败家做了十多年的互联网运营，思考问题都会基于两点：1.做这个事的目的是什么（需求）；2.我愿意为此付出什么成本（预算）。

做这个事的目的是什么（需求）

船票？资产配置？子女教育？享受生活？通过这些目的，基本可以确定是否是买来出租还是会过来住，大概会买个多大的，区域大概在哪里。

为此付出什么成本（预算）

明确了目的，就需要考虑预算。也就是为了达成这个目的，愿意付出什么样的成本。这个成本，最重要的就是金钱成本。其它还包括时间成本和机会成本等。

举个栗子

比如败家这种。主要目的是船票，次要目的是资产配置。短期内（五年起步）没有过去住的打算。所以成本是在满足需求的前提下越低越好。基于以上目的，找房的需求就比较明确了：房产相对保值、容易出租，有较好的租售比、装修要新，省的再投入成本去维护、楼龄尽量新，但如果位置很好的话，可以放宽对楼龄的要求。而预算，就是25~27万的房产。整体费用控制在30万欧元左右。

明确了找房的需求和预算，剩下的，就是照单抓药了。

提供两个思路

现在雅典的房产价格普遍虚高，基于现状，提供两个思路供大家参考：

1.用最低的成本，办理身份。这个思路适合在目前的25w区域挑选房产。如果以后过去住，可以考虑先在意向区域租房一段时间。深入的去了解下当地的行情，再去购买新的房产。届时也不会受到办理身份房产价格要求的限制。如果再次涨价或者干脆政策关停，那还会让房价回归价值。这个思路是我目前最建议的，因为是最灵活成本最低的。当然，最低的成本不意味着被人坑哈。

2.一步到位，选择50w以上的房产。这个思路适合的区域是目前的50w区域。这些区域因为涨价，房价已经趋于回归价值，水分没有那么大。未来如果政策关停，优质房产的抗跌性也会好。这种房子，以后想出手，就是奔着欧美投资客或者希腊本地有钱人了。所以买的时候一定要注意考虑目标人群的喜好。

Step2 从哪里能找到房源

https://www.spitogatos.gr/en/

小黄猫官网首页

小黄猫是希腊最大的房产交易和租赁平台，平台上的房子都是来自各个房产中介。优点是房子多，有中介联系方式，UI设计不错，想要的信息基本都有。缺点也很明显。小黄猫类似国内的58同城，假房源、钓鱼房源和过期房源很多。需要仔细甄别。

https://goldenhome.gr/

goldenhome官网首页

goldenhome是雅典比较大的一家中介，房源比小黄猫的要靠谱一些，就是房源数量没小黄猫那么多。

其它还有一些可以参考的平台（这几个平台都不需要翻墙，直接可以访问），网址如下：

https://www.xe.gr/

https://www.greekhome.gr/

https://www.plot.gr/

Step3 如何使用房产平台去评估房产价值

通过房产买卖价格

通过对不同房产平台、同一区域、条件类似的房产进行大量比较，可以得出一个大致的参考价。比如，在三个或以上不同的平台，选取alimos这个区域，设置相同的筛选条件如：建筑面积1990年以后、楼层2楼以上、两个卧室、一个洗手间、房产上线时间一个月内，等。浏览几十甚至上百个房源信息。然后基本能给出一个参考价格区间。

小黄猫筛选条件

在浏览的同时，也可以根据房产价格来反映一些希腊房产价值的信息。比如，楼层越高的，通常价格越贵。有景观的（比如海景或卫城景观），会比一般的贵。有停车位和储藏间的，会比没有的价格要贵。通过这些信息，能让我们更容易选到符合自己需求的房产。

通过房产租售价格

希腊的房产租售比税前一般在3.5%左右，现在由于房产价格上涨较多，会稍微低一些。上文中提及的小黄猫等网站，也可以看到房产租赁价格。通过对某个区域，某类房产的租金，去反推房产价格，也是一种有效的辅助手段。

一点小技巧

通过以上两种方法，可以有效的对房产价值有相对客观的判断。在补充几个小的点，作为参考：

1.中文楼盘名。如果受众是当地群体，为啥搞个中文楼盘名？如果受众就是中国人，那...哈；

2.把阳台算到总面积内。希腊房产的面积，是以建筑外墙来计算的。阳台、储藏室，都不算在内，也没有公摊；

3.全是效果图，没有任何实际图片（这点不敢说全对，只是作为参考）；

4.随便给个国内账户就号称是房产定金的；

5.不敢给房产尽调报告的。

基本上，以上几点，符合的越多，越不靠谱。尤其是前两点！

Step4 有哪些工具可以利用

谷歌地图

https://www.google.com/maps/?hl=zh-cn

格利法达商业区

谷歌地图中，红框内淡黄色的，是商业区。商业区通常是一个地区的核心地段。

谷歌街景功能入口

谷歌的街景功能，很好用。可以很直观的了解目标区域。如果建筑是老破旧、街道建筑上各种涂鸦、卫生脏乱差，那这种房产，尽量别碰。也可以关注下街区中行人的情况，对区域中人口也能有个比较直观的认知，毕竟，人是扎堆的。如果大都衣着得体，那这个区域住的也能放点心。

格利法达商业区附近谷歌街景

中国城附近谷歌街景

莫斯哈拖市（区）教堂位置

小知识：在希腊，教堂所在的位置，通常是一个区域中最好（或不错）的位置，可以作为选房时的参考。

希腊政府房产税收公允价网站

https://maps.gsis.gr/valuemaps/

图片中红框内数字，就是所属区域的房产税收公允价

这个是希腊政府的房产税收公允价网站，是用来作为收取房产税用的。不过数据还是21年初公布的，是基于20年的数据来制定的，有点过时了。最新的一直还没有出来。哎，顺便吐槽下希腊人的效率，真是太低了！这个网站的价值，是可以大致了解下，雅典各个区之间价格高低的情况。

浏览器翻译插件/翻译软件

既然是希腊的网站，那主流的语言就是希腊语+英语，如果这个网站提供中文页面，那就应该思考思考是为什么了。对于像败家老公这种学渣来说，看英文页面还是难度很大的。感谢科技的发达！我们可以有N种方式来解决这个问题。败家最常用的两个方式：一个是通过浏览器插件；一个是通过翻译软件来解决语言问题。

小黄猫英文官网通过浏览器翻译插件翻译后的效果

360浏览器插件管理页

翻译软件的话，败家现在用的是老东家网易出品的网易有道翻译。可以截图翻译。非常好用，强烈安利！看网页、看文件，都很适合。要不是这个软件，很多希腊文的文件，那真是一点都看不懂。

有道翻译截图翻译效果

有道翻译桌面端界面

另外，再推荐一个翻译网站 www.deepl.com 这个是败家用过的效果最好的翻译工具了。就是访问不太稳定，网站偶尔会打不开。

多说一句，既然咱们选择了出去，就要尽量从当地的网站去找有价值信息。如何看懂，如何使用工具，是非常重要的。俗话说“偏听则暗,兼听侧明”。如果只看中文信息，难免会有信息差。

中国购房和希腊购房观念的差异

中国的房子，通常越是市中心越贵。而希腊，并不一定是这样。雅典的市中心，只有两个区（KOUKAKI和PLAKA）很不错，一房难求。而卫城和宪法广场以北的一些区域。比如协和广场附近，是雅典出了名的难民区。罗姆人、难民、半黑很多。环境那叫一个脏乱差。白天大马路上就有躺在路旁“扎针”的瘾君子。由于中国城就在那附近，我们平时去中国城都是小心翼翼的，最好能和朋友一起。对了，如果您是在雅典市中心附近开车的话，停车一定要停在收费停车场。虽然贵点，但起码安全。停在路边被砸窗盗窃的情况还是时有发生的。

中国城附近谷歌街景

另外，雅典的楼都不高。普遍是3~6层。普遍都是有电梯的，如果这栋楼没有电梯，那价格会低于均价。中国的六层板楼，一般没有电梯。所以大家喜欢买2~3层或者3~4层。而希腊不一样，楼层越高越贵，因为楼层越高，景色越好。带有景观的会比不带景观的好。最便宜的是地下室，然后是半地下、地面层（中国一层）、一层（中国二层），以此类推。

有哪些区域可以考虑

从23年，希腊黄金签证政策调整，部分区域门槛提高到50万欧元的消息提出后，希腊房产价格涨幅比较大，尤其是比雷埃夫斯地区（也就是比港），房价涨幅很大。目前比较热门的非涨价区（25w欧元区域）房价普遍有水分。在24年春节时，希腊移民政策二次调整的消息就开始吹风了。相信近期非涨价区还会有一波涨幅。但，只要政策落地，涨价后的区域房产价值会恢复正常（23年涨价后， 涨价区房价已经有一波下跌了）。所以不建议选择目前很火的价格虚高的地区，典型的就是比港。除非，真的是机会难得。不过话说回来，咱们这种办身份的，哪就那么好运气遇到一个笋盘？真有笋盘早就被当地的业内人士自己收了。

目前相对好一些的区域，可以考虑的如下：Lavrio、Rafina、Gerakas、Lagonisi、Saronida等。这些都算是非涨价区里，区域还算可以，价格还没涨的很夸张的。

如果是涨价区，踏踏实实的还是老牌的那些，比如：Glyfada、Voula、Vouliagmeni、Alimos、Kifisia等。

对希腊房产价格的看法

希腊的房价，高不高？以后还会涨么？现在买，会不会买在高点？

针对这些问题，简单聊聊我的看法。仅供参考，不专业，不对结论负责哈！

自09年欧债危机开始，希腊的房产价格大幅度下跌。经过这么多年来，基本恢复到之前的水平。在败家看来，原因有以下几点：

1.房产价格的超跌反弹；

2.希腊经济的正常发展；

3.黄金签证的帮助；

4.疫情以来货币政策的影响；

5.俄乌战争后通胀的影响；

6.巴以冲突后以色列人流入。

可以看到的是，这些大都是短期影响或者政策影响或者价值修复。虽然希腊的经济有所恢复，但毕竟其经济实力比较一般。尤其是目前全球处于一个发展力停滞，经济衰退的大环境下。所以，如果黄金签证政策关停，我对雅典的房价持悲观态度。

本文的最后，回到文章主题。一定要做好需求分析，确定好预算，多利用工具进行比较。

这条路很长，祝大家顺利！